Grundbuchsperre bei vorläufiger Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum
BGH, Beschluss vom 19.12.2019 – V ZB 145/18
Vorinstanzen:
AG Berlin, Entscheidung vom 13.02.2018 – 49 SB 3209-148 –
KG, Entscheidung vom 23.08.2018 – 1 W 53/18 –
Worum ging es in dem Fall?
Dieser Rechtsstreit dreht sich um eine Immobilie in Berlin. Eine Frau war Eigentümerin eines bebauten Grundstücks. Sie wollte dieses Grundstück rechtlich aufteilen. Aus einem normalen Mietshaus sollten einzelne Eigentumswohnungen werden. Diesen Vorgang nennt man „Teilungserklärung“. Damit werden aus Mietwohnungen rechtlich selbstständige Einheiten. Diese Einheiten kann man später einzeln verkaufen.
Die Eigentümerin ging dafür zum Notar. Sie ließ die Teilungserklärung beurkunden. Danach beantragte sie beim Grundbuchamt den Eintrag dieser Aufteilung ins Grundbuch. Das Grundbuch ist das offizielle Register für Grundstücke. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch wird die Aufteilung wirksam.
Das Problem mit der Behörde
Das Haus lag in einem Bezirk, der unter besonderem Schutz stand. Der Bezirk wollte eine sogenannte „Erhaltungsverordnung“ erlassen. Das ist eine Regelung zum Milieuschutz. Sie soll verhindern, dass Mietwohnungen in teure Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Damit sollen Mieter vor Verdrängung geschützt werden.
Die Behörde hatte der Eigentümerin daher schon vor ihrem Antrag beim Grundbuchamt eine Nachricht geschickt. In diesem Bescheid stand eine „vorläufige Untersagung“. Das bedeutet, die Behörde verbot der Eigentümerin vorübergehend, das Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Die Behörde informierte auch das Grundbuchamt über dieses Verbot.
Die Reaktion des Grundbuchamtes
Das Grundbuchamt sah den Antrag der Eigentümerin und kannte das Verbot der Behörde. Darum weigerte sich das Amt, die Aufteilung einzutragen. Die Begründung war einfach: Es liege ein Verbot vor. Das Amt verlangte eine spezielle Genehmigung der Behörde. Ohne diese Genehmigung wollte das Amt nicht tätig werden.
Die Eigentümerin legte Beschwerde ein. Das zuständige Gericht in Berlin (das Kammergericht) gab aber dem Grundbuchamt recht. Es bestätigte, dass das Amt die Eintragung verweigern durfte. Die Eigentümerin wollte das nicht akzeptieren. Sie zog vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof entschied anders als die Vorinstanzen. Er gab der Eigentümerin recht. Der Beschluss der Berliner Richter und die Verfügung des Grundbuchamtes wurden aufgehoben. Das Grundbuchamt muss die Aufteilung der Wohnungen eintragen. Es darf die Eintragung nicht wegen des behördlichen Verbots ablehnen.
Grundbuchsperre bei vorläufiger Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum
Die Begründung der Richter
Die Richter am BGH erklärten ihre Entscheidung sehr genau. Sie unterschieden zwischen verschiedenen Arten von Verboten.
1. Kein absolutes Verbot für das Grundbuch
Das Verbot der Behörde ist ein sogenanntes „behördliches Veräußerungsverbot“. Es wirkt aber nur „relativ“. Das bedeutet: Das Verbot gilt im Verhältnis zwischen der Behörde und der Eigentümerin. Es ist aber keine absolute Sperre für das Grundbuchamt selbst. Das Gesetz sieht hier keine automatische „Grundbuchsperre“ vor. Das Amt darf seine Arbeit nicht einfach einstellen, nur weil die Behörde der Eigentümerin etwas verboten hat.
2. Der Schutz des Grundbuchs
Normalerweise darf das Grundbuchamt nichts eintragen, was das Grundbuch „falsch“ machen würde. Das Grundbuch soll die wahren Rechtsverhältnisse zeigen. Hier liegt aber eine Besonderheit vor. Die Eigentümerin teilt das Haus erst einmal nur für sich selbst auf. Es gibt noch keinen Käufer.
Ein gutgläubiger Erwerb findet noch nicht statt. Das bedeutet: Niemand kauft hier versehentlich eine Wohnung, die er eigentlich nicht haben dürfte. Die Eigentümerin bleibt ja vorerst Besitzerin aller Wohnungen. Das Grundbuch wird durch die Eintragung der Aufteilung also nicht „unrichtig“ im rechtlichen Sinne.
3. Das Risiko trägt die Eigentümerin
Die Aufteilung ist zwar nun im Grundbuch eingetragen, aber sie verstößt trotzdem gegen das Verbot der Behörde. Das ist aber das Problem der Eigentümerin, nicht das des Grundbuchamtes. Die Aufteilung ist gegenüber der Behörde unwirksam. Die Behörde kann weiterhin gegen die Eigentümerin vorgehen. Das Grundbuchamt ist dafür aber nicht der „Polizist“, der das Verbot durchsetzen muss.
4. Schutz vor Verkauf an Dritte
Die Richter erklärten auch, wie die Behörde ihre Ziele erreichen kann. Wenn die Eigentümerin die neuen Wohnungen an Dritte verkaufen will, entsteht ein Risiko. Ein fremder Käufer könnte die Wohnung „gutgläubig“ erwerben. Dann wäre das Verbot der Behörde ausgehebelt. Um das zu verhindern, kann die Behörde das Verbot selbst ins Grundbuch eintragen lassen. Wenn das Verbot im Grundbuch steht, kann kein Käufer mehr sagen, er habe von nichts gewusst. Das ist der richtige Weg für die Behörde, nicht die Blockade der Aufteilung selbst.
Fazit
Der BGH hat die Grenzen zwischen Zivilrecht (Grundbuch) und Verwaltungsrecht (Behörde) klargestellt. Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung nicht verweigern, nur weil eine vorläufige behördliche Untersagung vorliegt. Solange die Eigentümerin das Haus nur teilt und noch nicht an Fremde verkauft, muss das Amt die neuen Wohnungen eintragen. Der Milieuschutz muss durch andere rechtliche Schritte der Behörde gesichert werden, etwa durch eine direkte Eintragung des Verbots in das Grundbuch.
Damit war der Weg für die Eigentümerin frei. Ihre Wohnungen wurden als Einzeleigentum registriert.
