Grundbuchverfahren – Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft

März 29, 2025
Grundbuchverfahren – Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft

Grundbuchverfahren – Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft durch die Bestätigung eines auf den British Virgin Islands zugelassenen notary public

Krau RA und Notar

Das Oberlandesgericht München (OLG München) hat in seinem Beschluss vom 9. November 2020 (34 Wx 235/20) entschieden, dass bei der Eintragung einer ausländischen Gesellschaft (hier: Limited mit Sitz auf

den British Virgin Islands) in das deutsche Grundbuch besondere Anforderungen an den Nachweis der Vertretungsberechtigung gelten.

Kernpunkte des Beschlusses:

Deutsches Grundbuchverfahren:

Auch wenn eine ausländische Gesellschaft beteiligt ist, richtet sich das Grundbuchverfahren nach deutschem Recht.

Die Vertretungsberechtigung muss durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden.

Nachweis der Vertretungsberechtigung:

Bei einer Limited nach dem Recht der British Virgin Islands sind die Direktoren (directors) vertretungsberechtigt.

Der Nachweis kann durch eine Bescheinigung des „registered agent“ der Gesellschaft erfolgen, wobei diese im Original mit Siegel und

beglaubigter Unterschrift eines Notars der British Virgin Islands vorzulegen ist.

Grundbuchverfahren – Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft

Zusätzlich wird eine Bestätigung des „Registrar of Corporate Affairs“ benötigt, um die Funktion des „registered agent“ zu verifizieren.

Alternativ kann der Nachweis durch eine Bescheinigung eines Notars (public notary) der British Virgin Islands erbracht werden.

Diese Bescheinigung muss jedoch auf einer eigenen Prüfung der Gesellschaftsdokumente basieren und nicht nur auf einer Einsicht in das „Companies House“.

Alle Dokumente müssen im Original, mit Apostille und beglaubigter deutscher Übersetzung vorgelegt werden.

Beschränkung deutscher Notarbescheinigungen:

Die Bescheinigung eines deutschen Notars nach Paragraf 21 BNotO ist grundsätzlich auf Eintragungen in deutschen Registern beschränkt.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn das ausländische Register dem deutschen Handelsregister entspricht.

Anforderungen an ausländische Nachweise:

Wenn das ausländische Recht kein beweiskräftiges Handelsregister kennt, sind alle nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweise auszuschöpfen.

Das Grundbuchamt kann verlangen, dass alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, auch wenn diese im ausländischen Rechtsverkehr unüblich sind.

Hintergrund der Entscheidung:

Das „Companies House“ der British Virgin Islands hat keine materielle Prüfungskompetenz wie das deutsche Handelsregister.

Daher ist eine Bestätigung eines Notars der British Virgin Islands, die nur auf einer Einsicht in dieses Register beruht, nicht ausreichend.

Um die Sicherheit des Grundstücksverkehrs und die Richtigkeit des Grundbuchs zu gewährleisten, sind umfassende Nachweise erforderlich.

Grundbuchverfahren – Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft

Bedeutung der Entscheidung:

Der Beschluss des OLG München verdeutlicht, dass bei Grundbucheintragungen mit Beteiligung ausländischer Gesellschaften besondere Sorgfalt geboten ist.

Das Grundbuchamt hat die Pflicht, die Vertretungsberechtigung umfassend zu prüfen, um die Integrität des Grundbuchs zu gewährleisten.

Dies führt in der Praxis zu einem erhöhten Aufwand bei der Beschaffung und Vorlage von Dokumenten.

RA und Notar Krau
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