Grunddienstbarkeit am Sondereigentum nebst Sondernutzungsrecht
Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2020 (V ZR 317/18)
Sachverhalt
Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümerin eines Sondereigentums („Hobbyraum“),
dem ein Sondernutzungsrecht an einer großen Grünfläche zugeordnet ist.
Das Sondereigentum der Klägerin ist mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines angrenzenden Grundstücks belastet, dessen Eigentümerin die Beklagte ist.
Die Grundbucheintragung bezeichnet den Inhalt der Grunddienstbarkeit als „Hobbyraumnutzungsrecht“.
Die Beklagte nutzt die Grünfläche aufgrund dieser Grunddienstbarkeit.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Dienstbarkeit nicht wirksam entstanden sei und verlangt von der Beklagten die Unterlassung der Nutzung.
Entscheidung des BGH
Der BGH hat entschieden, dass die Grunddienstbarkeit wirksam bestellt wurde und die Beklagte zur Nutzung der Grünfläche berechtigt ist.
Der BGH hat klargestellt, dass Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden kann, deren Ausübungsbereich auch eine Sondernutzungsfläche umfasst.
Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach,
ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.
Grunddienstbarkeit am Sondereigentum nebst Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbstständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.
Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.
Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen,
dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht.
Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.
Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich;
können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 II 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet.
Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben,
stehen den Wohnungseigentümern – nicht anders als gegen den Mieter – Ansprüche aus § 1004 BGB zu.
Wesentliche Punkte der Entscheidung
Der BGH hat die Rechtsnatur des im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts präzisiert.
Der BGH hat die Frage geklärt, ob und inwieweit die einem Sondernutzungsrecht unterworfene Grundstücksfläche Ausübungsgegenstand einer Dienstbarkeit sein kann.
Der BGH hat die Abgrenzung zwischen Benutzungsdienstbarkeit und Nießbrauch klargestellt, indem er die formale Abgrenzung betonte.
Der BGH stellt auch die neue Gesetzeslage ab dem Inkrafttreten des neuen WEG Gesetzes dar, wobei unter anderem geklärt wird,
wie in Zukunft mit Sondereigentum an Grundstücksflächen umgegangen werden soll, im Bezug auf Dienstbarkeiten.
Der BGH geht auch auf die Problematik des Ausgleichs zwischen den Interessen der Dienstbarkeitsberechtigten
und den Interessen der anderen Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.
Grunddienstbarkeit am Sondereigentum nebst Sondernutzungsrecht
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des BGH schafft Rechtssicherheit für die Bestellung von Grunddienstbarkeiten an Sondereigentum mit Sondernutzungsrechten.
Sie stellt klar, dass auch Sondernutzungsflächen Gegenstand einer Dienstbarkeit sein können.
Das Urteil ist auch im Hinblick auf die anstehende WEG-Reform von Bedeutung, da es die Problematik der Sondereigentumsfähigkeit von Grundstücksflächen beleuchtet.
