Grunderwerbsteuer bei Aufhebung WEG

Grunderwerbsteuer bei Aufhebung WEG

BFH II R 30/21

Urteil vom 31. Juli 2024

RA und Notar Krau

Keine Grunderwerbsteuerbefreiung bei der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das Urteil des BFH vom 31. Juli 2024 befasst sich mit der grunderwerbsteuerlichen Behandlung der Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

und der anschließenden Begründung von Miteigentum an den betroffenen Grundstücken.

Der BFH entschied, dass die Befreiungsvorschrift des Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG in diesem Fall nicht anwendbar ist und hob das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 30. Juni 2021 (5 K 2704/18) auf.

Die Sache wurde zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Sachverhalt

Grunderwerbsteuer bei Aufhebung WEG

Der Kläger und die A Bank bildeten zwei Wohnungseigentümergemeinschaften in Bezug auf ein Gebäude mit einer Bankfiliale und mehreren Wohnungen, das auf zwei Grundstücken stand.

Mit einem notariell beurkundeten Vertrag vereinbarten sie die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaften und die Begründung von Miteigentum an den Grundstücken.

Im Zuge dieser Umstrukturierung wurden auch Miteigentumsanteile getauscht und neue Wohnungseigentümergemeinschaften gebildet.

Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer für die verschiedenen Vertragsteile fest, wobei es den Teil B des Vertrags,

der die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaften und die Begründung von Miteigentum regelte, als Tausch von Miteigentumsanteilen an den Einheiten des Sondereigentums behandelte.

Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte die Auffassung des Finanzamts, dass der Erwerb des Klägers im Rahmen der Aufhebung

der Wohnungseigentümergemeinschaften als Tausch nach Paragraf 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 5 GrEStG steuerbar ist.

Die Befreiungsvorschrift des Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG sei jedoch nicht analog anwendbar.

Begründung

Grunderwerbsteuer bei Aufhebung WEG

• Steuerbarkeit als Tausch: Der BFH stellte klar, dass die Aufhebung von Wohnungseigentümergemeinschaften und die Begründung von Miteigentum an den Grundstücken als Tausch von Miteigentumsanteilen zu werten ist. Dies gelte auch dann, wenn der Tausch der Bereinigung einer verworrenen Miteigentümerstruktur diene. Die Gesamtplanrechtsprechung sei hier nicht anwendbar.
• Keine analoge Anwendung von Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG: Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG befreit die flächenmäßige Teilung eines Grundstücks unter Miteigentümern von der Grunderwerbsteuer, soweit ein Beteiligter nicht mehr erhält, als es seiner bisherigen Berechtigung entspricht. Zwar ist diese Vorschrift auf die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch mehrere Miteigentümer entsprechend anwendbar, nicht jedoch auf den umgekehrten Vorgang der Aufhebung von Wohnungs- und Teileigentum und der Bildung von Miteigentum. Der BFH begründete dies damit, dass es bei der Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer abweichenden Zuordnung der Flächen kommt, die bislang im Sondereigentum standen und nun den Miteigentümern gemeinsam gehören.
• Fehlerhafte Ermittlung der Bemessungsgrundlage: Der BFH rügte, dass das Finanzamt und das Finanzgericht den gemeinen Wert der Einheiten des Sondereigentums des Klägers bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage nach Paragraf 8 Abs. 1 GrEStG unzutreffend ermittelt haben. Es seien keine Feststellungen zu den wertbegründenden Eigenschaften der einzelnen Einheiten des Sondereigentums getroffen worden. Der BFH hob hervor, dass die vom Kläger gegen das Miteigentum eingetauschten Einheiten des Sonder- und Gemeinschaftseigentums – etwa aufgrund ihres Zustands und ihrer Ausstattung – einen höheren oder niedrigeren Wert haben können.

Grunderwerbsteuer bei Aufhebung WEG

Weitere Vertragsteile

Der BFH beanstandete auch die Behandlung der weiteren Vertragsteile durch das Finanzamt und das Finanzgericht.

• Vertragsteil D: Auch hier rügte der BFH die fehlerhafte Ermittlung des gemeinen Werts der hingegebenen Miteigentumsanteile. Die Annahme, dass der im Vertrag angegebene Verkehrswert des Gesamtobjekts im Verhältnis 40:60 auf die beiden betroffenen Flurstücke zuzurechnen sei, führe zu einem erheblichen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung.
• Vertragsteil E: Der BFH kritisierte, dass das Finanzamt und das Finanzgericht bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer für die Begründung der neuen Wohnungseigentümergemeinschaft den Wert des Grundbesitzes fehlerhaft ermittelt und Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG unzutreffend angewandt haben. Insbesondere habe das Finanzgericht übersehen, dass nach der Aufhebung der ursprünglichen Wohnungseigentümergemeinschaften eine neue, einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet worden sei. Zudem sei der Kläger aufgrund seiner 60%igen Beteiligung am Grundstück im Rahmen der Neubegründung der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG zu 100 % von der Grunderwerbsteuer befreit.

Fazit

Das Urteil des BFH verdeutlicht, dass die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und die Begründung von

Miteigentum an den betroffenen Grundstücken grundsätzlich als grunderwerbsteuerpflichtiger Tausch zu werten ist.

Die Befreiungsvorschrift des Paragraf 7 Abs. 1 GrEStG findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert der hingegebenen und erworbenen Miteigentumsanteile zu ermitteln,

wobei die wertbegründenden Eigenschaften der einzelnen Einheiten des Sondereigentums zu berücksichtigen sind.