Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer beim Übergabevertrag

Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer beim Übergabevertrag

RA und Notar Krau

Steuerliche Beurteilung der Grundstücksübertragung mit Wohnrecht und die Relevanz des Verwandtschaftsverhältnisses

Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks, wie sie oft im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge vonstattengeht, wirft komplexe steuerrechtliche Fragen auf. Insbesondere die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts für den Übergeber kann die steuerliche Beurteilung des Vorgangs maßgeblich beeinflussen.

Die zentrale Fragestellung lautet, ob durch die Gewährung eines solchen Wohnrechts eine steuerliche Gegenleistung entsteht, die wiederum die Grunderwerbsteuerpflicht auslöst, und ob sich diese Beurteilung ändert, wenn der Erwerb innerhalb des engsten Familienkreises, beispielsweise von Eltern an ihr Kind, stattfindet.

Dieses Gutachten analysiert die rechtlichen Grundlagen und die steuerlichen Konsequenzen eines solchen Rechtsgeschäfts. Es beleuchtet das Zusammenspiel des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) und des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG), um die unterschiedlichen steuerlichen Anwendungsbereiche zu klären. Das Ziel ist es, eine umfassende und rechtlich fundierte Antwort auf die gestellten Fragen zu liefern, die die zugrundeliegenden gesetzlichen Prinzipien und die aktuelle Rechtsprechung berücksichtigt.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die bei der Übertragung von Grundstücken anfällt. Im Gegensatz dazu ist die Schenkungsteuer eine Erbanfallsteuer, die den unentgeltlichen Vermögensübergang besteuert. Das deutsche Steuerrecht sieht hierbei Schnittmengen vor, aber auch spezifische Befreiungstatbestände, die eine Doppelbesteuerung vermeiden sollen. Die Klärung dieser Abgrenzung ist essenziell für das Verständnis der nachfolgenden Ausführungen.  

Grundsätzliche Steuerpflicht und steuerbare Vorgänge (Paragraf 1 GrEStG)

Die Grunderwerbsteuer unterliegt grundsätzlich allen Rechtsvorgängen, die einen Anspruch auf die Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Der häufigste Fall ist der Abschluss eines Kaufvertrags. Die Steuerpflicht kann jedoch auch durch andere Vorgänge ausgelöst werden, wie beispielsweise die Auflassung, wenn kein vorausgehendes Rechtsgeschäft besteht, oder das Meistgebot in einer Zwangsversteigerung.

Darüber hinaus können auch gesellschaftsrechtliche Vorgänge, wie der Erwerb von mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft, eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Seit einer Gesetzesänderung wurde diese Grenze für bestimmte Konstellationen auf 90% gesenkt und eine längere Nachbehaltensfrist eingeführt. Diese Vielfalt steuerbarer Vorgänge unterstreicht die Notwendigkeit einer präzisen rechtlichen Einordnung.  

Allgemeine Steuerbefreiungen: Der Grundsatz der Unentgeltlichkeit (Paragraf 3 GrEStG)

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht eine Reihe von Ausnahmen von der Besteuerung vor. Ein zentraler Befreiungstatbestand betrifft Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Diese Befreiung ist gesetzgeberisch gewollt, um eine parallele Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer und der Schenkungsteuer zu verhindern. Eine Schenkung, die rein unentgeltlich erfolgt und nicht unter eine Auflage fällt, ist demnach von der Grunderwerbsteuer befreit.  

Das Prinzip der „gemischten Schenkung“ und der Begriff der „Auflage“

Das GrEStG enthält jedoch eine wichtige Einschränkung für den Fall einer Schenkung, die nicht vollständig unentgeltlich ist. Schenkungen, die unter einer Auflage stehen, unterliegen der Besteuerung hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind. Dies führt zu einer sogenannten „gemischten Schenkung“, bei der der Rechtsvorgang sowohl unentgeltliche als auch entgeltliche Elemente aufweist.

Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer beim Übergabevertrag

Der Wert des unentgeltlichen Teils unterliegt der Schenkungsteuer, während der Wert der Gegenleistung, also der Auflage, potenziell die Grunderwerbsteuer auslösen kann. Dieser Mechanismus stellt einen zentralen Auslöser für eine Grunderwerbsteuerpflicht dar, selbst wenn der Vorgang als „Schenkung“ bezeichnet wird.  

Die Einräumung eines Wohnrechts als steuerpflichtige Gegenleistung

Die Einräumung eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchs im Rahmen eines Grundstücksübergabevertrags wird steuerrechtlich als Gegenleistung bewertet. Die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesfinanzhofs (BFH), hat klargestellt, dass zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung alle Leistungen des Erwerbers gehören, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Es handelt sich dabei nicht um eine bloße Duldung, sondern um eine rechtlich gesicherte Belastung, die den Wert der Immobilie für den Erwerber mindert.  

Die Steuerpflicht entsteht folglich nicht durch die Schenkung des Grundstücks an sich, sondern durch den Wert dieser Gegenleistung, die der Erwerber für die Übertragung erbringt. Da das Wohnrecht den Erwerber in seiner uneingeschränkten Nutzung des Eigentums beschränkt, stellt es einen materiellen Wert dar, der im Rahmen des Grunderwerbsteuerrechts als Gegenleistung zu qualifizieren ist.

Fallbeispiel und steuerliche Konsequenzen

Ein anschauliches Beispiel verdeutlicht diese Regelung: Ein Onkel schenkt seiner Nichte ein Haus, behält sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Da Onkel und Nichte nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind, greift die umfassende Befreiung für Verwandte in gerader Linie nicht. In diesem Fall wird der Wert des eingeräumten Wohnrechts als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen.  

Anders verhält es sich bei Übertragungen an weiter entfernte Verwandte wie Geschwister, Onkel und Tanten, Neffen und Nichten oder nicht eingetragene Lebensgefährten; hier kommt die Grunderwerbsteuerpflicht auf den Wert der Gegenleistung sehr wohl zum Tragen. Die Einräumung des Wohnrechts ist somit der Auslöser für die Grunderwerbsteuer, die auf den Wert dieser Belastung erhoben wird.  

Grundstücksübertragung im Familienverband

Die zentrale und entscheidende Vorschrift ist Paragraf 3 Nr. 6 des Grunderwerbsteuergesetzes. Diese Norm befreit den Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Als Verwandte in gerader Linie gelten dabei Personen, die voneinander abstammen, wie Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Auch Stiefkinder sind dieser Personengruppe gleichgestellt.  

Diese Befreiung ist umfassend und gilt für jeden Erwerbsvorgang, der zwischen diesen begünstigten Personen stattfindet, unabhängig von der Art der Übertragung. Eine gesonderte Grunderwerbsteuerpflicht auf eine Gegenleistung, wie die Einräumung eines Wohnrechts, entfällt in diesen Fällen.  

Die unentgeltliche Übertragung eines Grundstücks von Eltern an ihr Kind, selbst wenn die Eltern sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, ist vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Es entsteht in diesem spezifischen Fall keine Grunderwerbsteuer. Die umfassende gesetzliche Befreiung nach Paragraf 3 Nr. 6 GrEStG überlagert die generelle Regelung, wonach eine Auflage wie das Wohnrecht eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen kann.  

Dies unterscheidet sich fundamental von der Übertragung an nicht-begünstigte Personen, wie im oben genannten Beispiel des Onkels und der Nichte. Aussagen in den Recherchematerialien, die eine Steuerpflicht des Wohnrechts bejahen, beziehen sich daher explizit auf diese nicht in gerader Linie verwandten Personenkreise. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung eine klare steuerpolitische Linie, die Übertragungen im engsten Familienkreis privilegieren soll.  

Methodik zur Wertermittlung des Wohnrechts

Obwohl bei der Übertragung von Eltern an Kinder das Wohnrecht nicht grunderwerbsteuerpflichtig ist, ist sein Wert für die Schenkungsteuer von Bedeutung, da er die steuerpflichtige Bereicherung des Kindes mindert. Die Wertermittlung erfolgt dabei nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG).

Berechnungsgrundlagen nach dem Bewertungsgesetz (BewG)

Der Kapitalwert eines lebenslangen Wohnrechts berechnet sich, indem der Jahreswert des Wohnrechts mit einem Kapitalwertfaktor multipliziert wird.  

Der Kapitalwertfaktor wird aus der amtlichen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes abgeleitet und hängt vom Alter und Geschlecht des Berechtigten ab. Das Finanzamt geht bei der Berechnung von einem konstanten Zinssatz von 5,5% aus.  

Die gesetzliche Deckelung des Jahreswerts für die Schenkungsteuer (Paragraf 16 BewG)

Eine wichtige Besonderheit betrifft die Bewertung des Wohnrechts für Zwecke der Schenkungsteuer. Der Jahreswert des Wohnrechts ist gesetzlich begrenzt auf einen Höchstwert, der sich ergibt, wenn der Immobilienwert durch 18,6 geteilt wird. Diese Kappung soll verhindern, dass überhöhte fiktive Mietwerte die Schenkungsteuer zu stark reduzieren.  

Interne Wertermittlungsdiskrepanz zwischen den Steuerarten

Ein zentraler Aspekt der Bewertung, der in der Praxis zu Irritationen führen kann, ist die unterschiedliche Behandlung des Jahreswerts für die Grunderwerbsteuer und die Schenkungsteuer. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die gesetzliche Kappung des Jahreswerts (Paragraf 16 BewG) ausschließlich für die Bemessung der Schenkungsteuer gilt, nicht aber für die Grunderwerbsteuer.

Das hat zur Folge, dass der für die Grunderwerbsteuer anzusetzende Wert eines Wohnrechts höher sein kann als der für die Schenkungsteuer abgezogene Wert. Dies betrifft Übertragungen an nicht in gerader Linie Verwandte, bei denen die Grunderwerbsteuer auf den Wert der Auflage erhoben wird.  

Die persönlichen Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, was eine steueroptimierte Übertragung größerer Vermögenswerte ermöglicht.  

Interdependenz zwischen Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer

Im Falle einer Übertragung an nicht in gerader Linie Verwandte (z.B. Onkel an Nichte) greifen beide Steuerarten parallel, aber auf unterschiedliche Teile des Übertragungswerts. Die Grunderwerbsteuer fällt auf den entgeltlichen Teil der gemischten Schenkung an, also auf den Wert des Wohnrechts.

Die Schenkungsteuer hingegen wird auf den verbleibenden Wert des Grundstücks erhoben, der sich aus dem Verkehrswert des Grundstücks abzüglich des Werts des Wohnrechts ergibt. Dabei ist zu beachten, dass die persönlichen Freibeträge der Schenkungsteuer keine Auswirkung auf die Grunderwerbsteuer haben und nicht auf diese übertragen werden können.  

Fazit und praktische Empfehlungen

Die Frage, ob bei einer unentgeltlichen Übergabe eines Grundstücks mit Einräumung eines Wohnrechts Grunderwerbsteuer entsteht, hängt maßgeblich vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Übergeber und Erwerber ab.

Übertragung von Eltern an Kind:

Eine Übertragung von Eltern an ihr Kind, die Verwandte in gerader Linie sind, ist grundsätzlich vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig davon, ob ein Wohnrecht oder eine andere Gegenleistung vereinbart wird. Der Wert des Wohnrechts mindert lediglich die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer.  

Übertragung an nicht in gerader Linie Verwandte: Erfolgt die Übergabe an eine Person außerhalb der geraden Verwandtschaftslinie, wie beispielsweise an Geschwister, Neffen, Nichten oder nicht-eheliche Lebensgefährten, so unterliegt der Wert des Wohnrechts als Gegenleistung der Grunderwerbsteuer.