Grundschuld und Hypothek beim Notar bestellen

Juni 14, 2024

Grundschuld und Hypothek beim Notar bestellen

Privatpersonen und Unternehmen nehmen aus verschiedenen Anlässen Kredite bei Banken, Sparkassen oder Bausparkassen auf. Vor der Vergabe solcher Darlehen führen die Kreditinstitute eine Risikoprüfung durch. Je höher die Wahrscheinlichkeit einer ordnungsgemäßen Rückzahlung des Kredits ist, desto günstiger ist der Kredit. Eine niedrige Verzinsung für einen Kredit hängt hauptsächlich von der Qualität der Sicherheiten ab, die der Kreditnehmer der Bank anbieten kann. Die ideale Sicherheit für eine Bank ist Grundbesitz, da dieser wertbeständig ist und selten zerstört wird.

Grundschuld und Hypothek

Grundschulden und Hypotheken sind Pfandrechte an Grundbesitz und ermöglichen der Bank, das Pfandgrundstück zu verwerten, insbesondere durch Versteigerung, falls das Darlehen nicht zurückgezahlt wird. Der Wert einer Grundschuld als Sicherheit bemisst sich nach ihrem Rang im Grundbuch. Eine erstrangige Grundschuld bietet die beste Sicherheit und ermöglicht die Aushandlung eines günstigen Darlehenszinses. Daher verlangen Banken oft den Rücktritt bereits eingetragener Rechte hinter die Grundschuld der Bank.

Ein häufiges Beispiel aus der Praxis ist, dass Eltern ihr Hausanwesen auf ihre Tochter übertragen und ein Wohnungsrecht für sich eintragen lassen. Möchte die Tochter das Anwesen belasten, um Renovierungsarbeiten zu finanzieren, muss sie oft sicherstellen, dass die Eltern mit ihren Rechten hinter die Grundschuld der Bank zurücktreten.

Abstraktionsprinzip

Grundschulden sind Sicherungsrechte, deren wirtschaftliche Bedeutung im Darlehensvertrag zwischen Darlehensnehmer und Bank liegt. Die Bedingungen der Rückzahlung und Verzinsung des Darlehens bestimmen sich ausschließlich nach den Vereinbarungen im Darlehensvertrag. Die Grundschuld bleibt als Sicherheit bestehen und kann für neue Kredite wiederverwendet werden, was Kosten und Zeit spart.

Verkauf von Immobilienkrediten

Kreditansprüche und Grundschulden sind abtretbar, sofern dies nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder an die Zustimmung des Grundstückseigentümers gebunden wurde. Das am 19.08.2008 in Kraft getretene Risikobegrenzungsgesetz enthält Maßnahmen zur Verbesserung des Schuldnerschutzes, wie die Verpflichtung des Darlehensgebers zu einem Folgeangebot vor Ablauf der Zinsbindung und die Anzeige des Wechsels des Darlehensgebers.

Belastungsgegenstand und Vorwegfinanzierung

Banken zahlen Darlehensbeträge erst nach ausreichender Absicherung aus, was oft Probleme bei Teilflächenbeleihungen verursacht, wenn das zu belastende Grundstück im Grundbuch noch nicht existiert. Eine Lösung ist die Verpfändung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Teilfläche. Bei Vorwegfinanzierungsgrundschulden bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer zur Bestellung der Grundschuld und stellt sicher, dass die Darlehensmittel ausschließlich zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet werden.

Buchgrundschulden und Briefgrundschulden

Das Gesetz kennt zwei Arten von Grundschulden: Briefgrundschulden und Buchgrundschulden. Briefgrundschulden sind flexibler bei Abtretungen, aber seltener als Buchgrundschulden aufgrund höherer Kosten und der Notwendigkeit, sorgfältig mit den Briefurkunden umzugehen. Hypothekenbanken und Lebensversicherungsgesellschaften bevorzugen teilweise Briefgrundschulden.

Grundschuldurkunde

Grundschulden sind Verträge zwischen Grundstückseigentümern und Kreditinstituten. Beim Notar ist in der Regel nur der Besteller anwesend. Die Anwesenheit des Bestellers und gegebenenfalls weiterer haftender Personen ist erforderlich, da sie den Grundbesitz der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Grundschuldurkunden enthalten oft komplizierte Klauseln, die der Notar erläutert. Änderungen der vorformulierten Grundschuldbedingungen sind nicht möglich.

Grundschuldzinsen

In Grundschuldurkunden wird oft ein hoher Zinssatz zwischen 12% und 20% jährlich vereinbart. Diese Grundschuldzinsen werden jedoch nicht tatsächlich bezahlt, sondern dienen der flexiblen Revalutierung der Grundschuld und der Erweiterung des Sicherungsumfangs. Hohe Grundschuldzinsen ermöglichen die Absicherung neuer Kredite auch bei höheren zukünftigen Zinssätzen und schützen die Bank vor Ausfällen bei Rückständen des Darlehensnehmers.

Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung

Diese Bestimmung ist notwendig, um der Bank die sofortige Durchsetzung ihrer Ansprüche zu ermöglichen, ohne ein langwieriges Gerichtsverfahren durchlaufen zu müssen. Dies schützt die Bank und erleichtert die schnelle Realisierung der Sicherheit bei Zahlungsausfällen.

Zusammengefasst sind Grundschulden und Hypotheken zentrale Instrumente zur Sicherung von Krediten, wobei die Grundschuld durch ihre Flexibilität die Hypothek nahezu vollständig verdrängt hat. Die ordnungsgemäße Absicherung und Verwaltung dieser Rechte ist entscheidend für die Risikominimierung der Kreditinstitute und die Gewährung günstiger Kredite an Darlehensnehmer.

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