Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht

Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht – Erfordernis der Voreintragung der Erben

OLG Köln I-2 Wx 82/19

Inhaltsverzeichnis RA und Notar Krau

1. Einleitung
   • Hintergrund und Überblick des Falls
   • Relevante Rechtsvorschriften
2. Tenor der Entscheidung
   • Zusammenfassung der Beschwerde und deren Zurückweisung
   • Gerichtskostenentscheidung
3. Sachverhalt
   • Eigentumsverhältnisse des Grundbesitzes
   • Erteilung der transmortalen Vollmachten
   • Tod der ursprünglichen Eigentümer
   • Bestellung der Grundschuld durch den Bevollmächtigten
   • Beantragung der Grundschuldeintragung und Zwischenverfügung des Grundbuchamts
4. Rechtliche Beurteilung
   • Erforderlichkeit der Voreintragung der Erben
   • Nichtanwendung des Paragraf 40 Abs. 1 GBO
   • Argumentation und Begründung des Oberlandesgerichts
5. Prüfung der Beschwerde
   • Darstellung der Beschwerdebegründung
   • Entscheidung des Grundbuchamts und Überprüfung durch das OLG
   • Begründung der Zurückweisung der Beschwerde

Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht

Für die Eintragung einer aufgrund transmortaler Vollmacht bestellten Grundschuld bedarf es der Voreintragung der Erben im Grundbuch.

Paragraf 40 Abs. 1 GBO findet insoweit keine Anwendung

Im Grundbuch des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes sind Herr A B und Frau C B als Eigentümer zu je ½ Anteil eingetragen.

Mit notariellen Urkunden erteilten die beiden eingetragenen Eigentümer dem Beteiligten zu 1) Generalvollmacht,

insbesondere auch zur Abgabe aller Erklärungen, Bewilligungen und Anträgen in Bezug auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte.

Die Vollmachten sollten durch Tod oder Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeber nicht erlöschen.

Danach verstarben die Eigentümer.

Nach dem Tod der Eigentümer bestellte der Beteiligte zu 1) handelnd als Bevollmächtigter im Namen der verstorbenen Eigentümer zugunsten der Beteiligten zu 2) eine Briefgrundschuld

Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung beanstandet, es fehle an der erforderlichen Voreintragung der Erben der eingetragenen Eigentümer.

Der Verfahrensbevollmächtigte hat geltend gemacht, einer Voreintragung der Erben bedürfe es nicht.

Mit Beschluss hat die Grundbuchrechtspflegerin den Eintragungsantrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss ist mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt worden.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Entscheidung des OLG

Die zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, weil das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit Recht zurückgewiesen hat.

Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist hier eine Voreintragung der Erben der verstorbenen Bucheigentümer erforderlich.

Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht

Gemäß Paragraf 39 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.

Betroffen durch die beantragte Grundschuldeintragung wird das Eigentum der Erben, auf die das Eigentum durch Versterben der Bucheigentümer infolge Erbgangs übergegangen ist

Bei diesem Voreintragungsgrundsatz muss es auch für den vorliegenden Fall verbleiben.

Die Beschwerde kann sich nicht mit Erfolg auf Paragraf 40 Abs. 1 GBO berufen.

Gegen die Anwendbarkeit dieser Ausnahmevorschrift auf die Bestellung einer Grundschuld spricht grundsätzlich der Wortlaut der Vorschrift,

da es sich bei der begehrten Eintragung einer Grundschuld nicht um die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts handelt

Soweit die Vorschrift in der Rechtsprechung über den Wortlaut hinaus auf Grundschuldbestellungen angewendet worden ist,

lag dem zugrunde, dass in den betreffenden Fallkonstellationen der Gesetzeszweck der Ausnahmevorschrift zutraf.

Grundschuldeintragung aufgrund transmortaler Vollmacht

Dieser zielt auf die Vermeidung der Eintragung des Erben ab, wenn dieser durch Übertragung des ererbten Rechts ohnehin alsbald wieder aus dem Grundbuch ausscheidet,

um den Beteiligten die Kosten einer unnötigen Eintragung zu ersparen

Erfasst von der erweiternden Anwendung des Paragraf 40 Abs. 1 GBO wurden mithin allein Fälle,

in denen die Grundschuldbestellung mit einer Auflassung im Zusammenhang stand, sodass eine Anwendung des Paragraf 39 GBO nur zu einer „Durchgangseintragung“ der Erben geführt hätte.

Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar, da hier eine Auflassung an einen in der Folge als Eigentümer einzutragenden Erwerber nicht ersichtlich ist,

sondern vielmehr mit der Urkunde nur eine isolierte Grundschuldbestellung vorliegt.

Lediglich ergänzend merkt der Senat an, dass die Überlegung, die Vorschrift des Paragraf 39 Abs. 1 GBO sei nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des Paragraf 40 Abs.1 GBO auch dann nicht anzuwenden,

wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers erfolge, der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen kann.

Denn eine „Bewilligung des Erblassers“ im Sinne des Gesetzes erfordert eine noch lebzeitig abgegebene Erklärung; die transmortale/postmortale Vollmacht

führt nach dem Tod des Vollmachtgebers zu einer Vertretererklärung für den an die Stelle des Verstorbenen getretenen Erben.

Insoweit entspricht die – allerdings auslegungsfähige – Formulierung in der Urkunde, der Beteiligte zu 1) handele für „für Frau C B“ und „für Herrn A B“ nicht der materiellen Rechtslage,

weil ein Verstorbener nicht mehr, sondern vielmehr nur noch dessen Erbe – sei es dass dieser namentlich feststeht oder noch unbekannt ist – rechtsgeschäftlich vertreten werden kann.