Grundstücksgeschäfte mit Minderjährigen

Grundstücksgeschäfte mit Minderjährigen

Wenn ein Kind oder ein Jugendlicher ein Grundstück kauft oder verkauft, gelten besondere Schutzvorschriften. Da Minderjährige unter 18 Jahren nur eingeschränkt geschäftsfähig sind, können sie solche Verträge in der Regel nicht alleine abschließen.

Wer vertritt das Kind?

Normalerweise vertreten die Eltern ihr Kind gemeinsam. Das bedeutet, beide müssen dem Vertrag zustimmen. Es gibt jedoch Ausnahmen:

• Alleiniges Sorgerecht: Ein Elternteil entscheidet allein, wenn der andere verstorben ist oder das Gericht die Sorge allein übertragen hat.
• Getrennte Eltern: Auch wenn Eltern getrennt leben, entscheiden sie meistens weiterhin gemeinsam über wichtige Dinge wie einen Hauskauf.
• Nicht verheiratete Eltern: Hier hat meist die Mutter das alleinige Sorgerecht, außer es gibt eine offizielle Sorgeerklärung oder eine gerichtliche Entscheidung für beide Eltern.

Wann die Eltern nicht entscheiden dürfen

Es gibt Situationen, in denen die Eltern von der Verwaltung ausgeschlossen sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn jemand dem Kind etwas schenkt oder vererbt und dabei ausdrücklich bestimmt hat, dass die Eltern dieses Vermögen nicht verwalten dürfen. Auch wenn das Gericht einen speziellen Pfleger für eine bestimmte Aufgabe bestellt hat, dürfen die Eltern in diesem Bereich nicht handeln.

Schutz vor Schulden bei Volljährigkeit

Ein wichtiges Gesetz schützt Kinder davor, mit Schulden in das Erwachsenenleben zu starten. Wenn Eltern für ihr Kind Verträge abschließen, ist die Haftung des Kindes begrenzt. Sobald das Kind 18 Jahre alt wird, muss es für diese alten Verträge nur mit dem Vermögen haften, das es zu diesem Zeitpunkt besitzt. Sein später selbst verdientes Geld bleibt geschützt. Notare müssen auf diese Besonderheit hinweisen, wenn Zahlungen über den 18. Geburtstag hinaus vereinbart werden.

Die Genehmigung durch das Familiengericht

Nicht alles, was Eltern für ihr Kind entscheiden, ist sofort gültig. Bei Immobiliengeschäften schaut der Staat genau hin.

Grundstücksgeschäfte mit Minderjährigen

Warum braucht man das Gericht?

Der Verkauf oder Kauf eines Grundstücks ist ein großes finanzielles Risiko. Deshalb verlangt das Gesetz eine Genehmigung durch das Familiengericht.

• Beim Verkauf: Die Genehmigung ist zwingend für die Übertragung des Eigentums im Grundbuch nötig.
• Beim Kauf: Hier ist die Genehmigung für den Vertrag selbst erforderlich.

Das Problem mit dem „Selbstbedienungsverbot“

Eltern dürfen normalerweise keine Geschäfte mit sich selbst und dem Kind machen. Wenn ein Vater sein eigenes Grundstück an sein Kind verkaufen will, entsteht ein Interessenkonflikt. In solchen Fällen muss das Gericht oft einen sogenannten Ergänzungspfleger bestellen. Das ist eine neutrale Person, die nur für diesen einen Vertrag das Kind vertritt.

Eine neue Ausnahme der Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat vor kurzem entschieden: Wenn Eltern nicht miteinander verheiratet sind, darf ein Elternteil das Kind manchmal doch allein vertreten, auch wenn der andere Elternteil wegen eines Konflikts ausgeschlossen ist. Das macht die Bestellung eines Pflegers in manchen Fällen überflüssig.

Abläufe und Risiken im Notartermin

Der Notar hat die Pflicht, die Beteiligten auf notwendige Genehmigungen hinzuweisen. Ein Vertrag mit einem Kind ist zunächst „schwebend unwirksam“. Das heißt, er ist wie eine Baustelle: Er existiert, aber man kann noch nicht darin wohnen. Erst wenn die gerichtliche Genehmigung den Eltern zugestellt und von diesen an den Käufer weitergeleitet wurde, wird der Vertrag gültig.

Wie das Gericht entscheidet

Das Familiengericht prüft nur eine Frage: Ist das Geschäft gut für das Kind? Dabei achtet es auf wirtschaftliche Vernunft. Oft verlangt das Gericht ein Gutachten über den Wert der Immobilie, um sicherzugehen, dass das Kind nicht übervorteilt wird.

Betreute Personen und Vormundschaft

Ähnliche Regeln gelten für Erwachsene, die wegen einer Krankheit oder Behinderung ihre Angelegenheiten nicht selbst regeln können.

Der Betreuer als Vertreter

Das Betreuungsgericht bestellt für diese Menschen einen Betreuer. Dieser darf im Rahmen seiner Aufgaben Verträge unterschreiben. Manchmal ordnet das Gericht einen „Einwilligungsvorbehalt“ an. Dann darf der Betreute selbst keine Verträge mehr ohne die Zustimmung des Betreuers schließen, es sei denn, es handelt sich um kleine Einkäufe des täglichen Lebens.

Genehmigungen bei Betreuung

Genau wie bei Kindern muss das Betreuungsgericht dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zustimmen. Auch die Aufnahme eines Kredits (Grundschuld), den der Betreute absichern muss, braucht eine Genehmigung.

Was passiert im Todesfall?

Wenn eine betreute Person während des Verfahrens stirbt, endet das Amt des Betreuers sofort. Der Vertrag ist dann immer noch schwebend unwirksam. In diesem Fall müssen die Erben entscheiden, ob sie das Geschäft genehmigen oder nicht. Eine gerichtliche Genehmigung ist dann nicht mehr möglich oder wirksam.

Praktische Tipps für die Abwicklung

Gerichtliche Verfahren dauern oft lange. Das kann für Käufer schwierig sein, wenn sie zum Beispiel schnell umziehen wollen oder ihre Zinsen bei der Bank nur kurz gesichert sind.

• Verfahrenspfleger: Wenn ein Betreuter sich nicht mehr selbst äußern kann, bekommt er vom Gericht einen Verfahrenspfleger zur Seite gestellt, der seine Interessen schützt.
• Fristen: Es gibt gesetzliche Fristen, nach denen eine Genehmigung als verweigert gilt, wenn sie nicht rechtzeitig mitgeteilt wird. Man kann im Notarvertrag vereinbaren, dass diese Fristen gehemmt werden, solange das Gericht noch prüft.

Kontakt zur Kanzlei

Für eine detaillierte Beratung zu Ihrem speziellen Fall sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr aufnehmen.