Haftet Betreuer für fehlenden Energieausweis

Haftet der Betreuer als Verkäufer für einen fehlenden Energieausweis?

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Pflicht zur Vorlage: Nach Paragraf 80 GEG muss der Verkäufer eines bebauten Grundstücks dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss aushändigen. Diese Pflicht trifft auch den Betreuer, der im Namen des Betreuten verkauft.
• Haftung des Betreuers: Der Betreuer haftet persönlich nach Paragraf 1833 BGB i. V. m. Paragraf 1826 BGB für schuldhafte Pflichtverletzungen. Versäumt er die Beschaffung oder Vorlage des Energieausweises, kann ihn der Betreute auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
• Keine Gewährleistung für Inhalte: Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung (Paragraf 434 BGB). Der Betreuer haftet nicht für inhaltliche Fehler des Ausweises, sofern er diesen nicht arglistig manipuliert hat (OLG Schleswig, Urt. v. 13.03.2015 – 17 U 98/14).
• Bußgeldrisiko: Ein Verstoß gegen die Vorlagepflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 10.000 € geahndet werden kann (Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 13, 14 GEG). Dieses Risiko trägt der Betreute, nicht der Betreuer persönlich.
• Gerichtliche Genehmigung: Der Verkauf eines vom Betreuten selbst genutzten Grundstücks bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts (Paragraf 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB, Paragraf 1850 Nr. 1 BGB). Ohne Genehmigung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam.

Ein Betreuungsfall wirft viele Fragen auf – besonders, wenn Immobilienvermögen verwaltet oder veräußert werden muss. Sie stehen als Betreuer in der Verantwortung, das Vermögen des Betreuten sorgfältig zu verwalten und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Der Energieausweis ist dabei eine Pflicht, die leicht übersehen wird, aber empfindliche Folgen haben kann. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, worauf Sie achten müssen und wie Sie Haftungsrisiken minimieren.

Der Gesetzgeber hat die Vorlagepflicht für Energieausweise im Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2020 deutlich verschärft. Wer als Verkäufer – auch als gesetzlicher Vertreter – die Pflichten verletzt, riskiert Bußgelder und zivilrechtliche Ansprüche. Für Betreuer kommt hinzu: Sie haften persönlich für eigene Pflichtverletzungen gegenüber dem Betreuten. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Vorbereitung und notarieller Begleitung lassen sich die Risiken beherrschen.

Rechtliche Grundlagen: Was das GEG vom Verkäufer verlangt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in Paragraf 80 die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Absatz 3 Satz 1 bestimmt: Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt. Absatz 4 konkretisiert die Vorlage- und Aushändigungspflicht: Der Verkäufer oder der Immobilienmakler hat dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben12.

Diese Pflichten treffen den Verkäufer persönlich. Handelt ein Betreuer als gesetzlicher Vertreter des Betreuten (Paragraf 1902 BGB), wird er zum Adressaten der Pflichten. Er muss sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweis vorliegt, ihn vorlegt und aushändigt. Das gilt auch für Immobilienmakler, die der Verkäufer beauftragt – der Verkäufer bleibt in der Verantwortung, die Pflichtangaben in Anzeigen sicherzustellen (Paragraf 87 GEG)3.

Verstöße gegen die Vorlagepflicht sind bußgeldbewehrt. Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 13, 14 GEG sieht Geldbußen bis zu 10.000 € vor. Zwar trifft die Ordnungswidrigkeit den Betreuten als Eigentümer, doch kann der Betreuer durch pflichtwidriges Handeln Schadensersatzansprüche des Betreuten auslösen.

Die Haftung des Betreuers: Persönlich und verschuldensabhängig

Der Betreuer ist gesetzlicher Vertreter des Betreuten (Paragraf 1902 BGB). Er handelt im fremden Namen, für fremde Rechnung. Seine Haftung richtet sich nach den Vorschriften des Betreuungsrechts. Seit der Reform 2023 findet sich die zentrale Haftungsnorm in Paragraf 1833 BGB (vormals Paragraf 1826 BGB): Der Betreuer haftet für den Schaden, der aus einer schuldhaften Pflichtverletzung entsteht. Das Verschulden wird vermutet (Paragraf 1833 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. Paragraf 280 Abs. 1 Satz 2 BGB)4.

Welche Pflichten bestehen? Paragraf 1901 Abs. 2 BGB verpflichtet den Betreuer, die Angelegenheiten des Betreuten so zu besorgen, wie es dessen Wohl entspricht. Dazu gehört die ordnungsgemäße Vermögensverwaltung. Veräußert der Betreuer eine Immobilie, muss er den Verkehrswert sorgfältig ermitteln (BGH XII ZR 62/22 Rn. 19)5. Zur sorgfältigen Vermögensverwaltung gehört auch die Einhaltung gesetzlicher Form- und Informationspflichten – also die Beschaffung und Vorlage des Energieausweises.

Wichtig: Der Betreuer haftet nicht für inhaltliche Fehler des Energieausweises, die der ausstellende Sachverständige zu verantworten hat. Die bloße Aushändigung begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung (Paragraf 434 BGB). Das OLG Schleswig hat klargestellt: Der Verkäufer haftet nur bei arglistigem Verhalten, nicht für Fehler des Gutachters (OLG Schleswig, Urt. v. 13.03.2015 – 17 U 98/14)67. Der Betreuer muss den Ausweis aber beschaffen, vorlegen und aushändigen. Unterlässt er dies, verletzt er seine Sorgfaltspflicht.

Beispielsfall 1: Verkauf der selbstgenutzten Eigentumswohnung ohne Energieausweis

Frau M. (82) lebt in ihrer Eigentumswohnung. Ihr Sohn Herr M. ist als Betreuer für Vermögensangelegenheiten bestellt. Er verkauft die Wohnung notariell an einen Käufer, beschafft aber keinen Energieausweis. Der Notar weist nicht darauf hin. Nach Übergabe fordert der Käufer den Ausweis. Herr M. lässt ihn nun erstellen – Kosten: 450 €. Der Betreute muss die Kosten tragen. Zudem droht ein Bußgeld.

Rechtliche Bewertung: Herr M. hat seine Pflicht aus Paragraf 80 Abs. 4 GEG verletzt. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die nachträgliche Beschaffung heilt den Verstoß nicht. Der Betreute kann Herrn M. auf Ersatz der Kosten (450 €) und eines etwaigen Bußgeldes in Anspruch nehmen (Paragraf 1833 BGB). Die Genehmigung des Betreuungsgerichts nach Paragraf 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB (Aufgabe selbstgenutzten Wohnraums) und Paragraf 1850 Nr. 1 BGB (Verfügung über Grundstück) war erforderlich. Ohne sie war der Kaufvertrag schwebend unwirksam – ein zusätzliches Risiko.

Beispielsfall 2: Vermietung über Makler – Pflichtangaben in der Anzeige fehlen

Herr S. ist Betreuer für seine demenzkranke Mutter. Er beauftragt einen Makler mit der Vermietung ihres Hauses. Der Makler schaltet eine Anzeige in einem Immobilienportal, gibt aber keine Energieausweis-Daten an (Art, Endenergiebedarf, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse). Ein Interessent mahnt ab.

Rechtliche Bewertung: Nach Paragraf 87 GEG muss der Vermieter (hier der Betreuer als Vertreter) sicherstellen, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält, sofern ein Energieausweis vorliegt. Der Makler ist seit dem GEG 2020 zwar ebenfalls verpflichtet (Paragraf 80 Abs. 4, 5 GEG), aber der Betreuer bleibt in der Haftung gegenüber dem Betreuten. Ein Bußgeld nach Paragraf 108 GEG trifft die Betreute. Der Betreuer muss sich vorwerfen lassen, den Makler nicht ausreichend instruiert zu haben. Schadensersatzansprüche der Betreuten sind begründet.

Beispielsfall 3: Erbbaurechtsverkauf – Energieausweis liegt vor, wird aber nicht übergeben

Eine Betreuerin verkauft ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Erbbaurecht. Ein gültiger Energieverbrauchsausweis liegt vor. Bei der Besichtigung legt sie ihn nicht vor. Der Käufer unterschreibt den notariellen Vertrag. Erst Wochen später fordert er den Ausweis schriftlich an. Die Betreuerin reagiert nicht.

Rechtliche Bewertung: Paragraf 80 Abs. 3 GEG erfasst ausdrücklich Erbbaurechte an bebauten Grundstücken. Die Vorlagepflicht besteht spätestens bei der Besichtigung (Paragraf 80 Abs. 4 Satz 1 GEG). Die Aushändigungspflicht nach Vertragsschluss (Paragraf 80 Abs. 4 Satz 5 GEG) ist eigenständig. Die Betreuerin verletzt beide Pflichten. Der Käufer könnte vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Gegenüber der Betreuten haftet die Betreuerin auf Ersatz entstehender Schäden (z. B. Anwaltskosten des Käufers, Wertminderung). Ein Bußgeldrisiko besteht ebenfalls.

Praxistipps: So vermeiden Sie Haftungsfallen als Betreuer

1. Energieausweis frühzeitig beschaffen
Prüfen Sie vor jedem Verkauf oder jeder Vermietung: Liegt ein gültiger Energieausweis vor (Gültigkeit 10 Jahre)? Wenn nicht, beauftragen Sie unverzüglich einen qualifizierten Aussteller (Paragraf 88 GEG). Die Kosten trägt der Betreute als Eigentümer.

2. Vorlage und Aushändigung dokumentieren
Lassen Sie sich den Empfang des Energieausweises vom Kaufinteressenten oder Mieter schriftlich bestätigen (z. B. in der Besichtigungsniederschrift oder per E-Mail). Heben Sie die Übergabe nach Vertragsschluss protokollarisch fest. Das entlastet Sie im Innenverhältnis.

3. Makler vertraglich verpflichten
Schließen Sie mit dem Makler eine schriftliche Vereinbarung, in der er sich verpflichtet, die Pflichtangaben nach Paragraf 87 GEG in Anzeigen aufzunehmen und den Energieausweis bei Besichtigungen vorzulegen. Kontrollieren Sie die Anzeigen stichprobenartig.

4. Gerichtliche Genehmigung einholen
Verkauft der Betreuer ein Grundstück, das der Betreute selbst nutzt, benötigen Sie zwei Genehmigungen: nach Paragraf 1850 Nr. 1 BGB (Verfügung über Grundstück) und nach Paragraf 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB (Aufgabe selbstgenutzten Wohnraums). Steht das Objekt leer, prüfen Sie, ob die Aufgabe des Wohnraums bereits wirksam erfolgt ist (ggf. mit gerichtlicher Kontrolle). Der Notar wird darauf achten – aber Ihre Sorgfaltspflicht beginnt früher.

5. Keine Garantie für Energieausweis-Inhalte übernehmen
Formulieren Sie im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Werte des Energieausweises. Der Standard-Gewährleistungsausschluss („verkauft wie besehen“) reicht aus. Übernehmen Sie keine Haftung für die Richtigkeit der Berechnungen – das ist Sache des Ausstellers.

Wann Sie anwaltliche und notarielle Unterstützung brauchen

Die Betreuungspraxis zeigt: Gerade bei Immobiliengeschäften überlagern sich betreuungsrechtliche Genehmigungspflichten, energierechtliche Vorlagepflichten und kaufvertragliche Gewährleistungsfragen. Ein Fehler kann den Betreuten teuer zu stehen kommen – und Sie als Betreuer in die persönliche Haftung führen. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei der rechtssicheren Abwicklung: von der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit über die notarielle Beurkundung bis zur Übergabe des Energieausweises. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den Verkauf einleiten – wir prüfen Ihren individuellen Fall und sichern Ihre Position.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Betreuer den Energieausweis selbst bezahlen?

Nein. Die Kosten für den Energieausweis trägt der Eigentümer – also der Betreute. Der Betreuer veranlasst die Ausstellung im Rahmen der Vermögenssorge und zahlt aus dem Vermögen des Betreuten. Er haftet nicht privat für die Kosten, wohl aber für Verzögerungen, die Schaden verursachen.

Haftet der Betreuer für Fehler im Energieausweis?

Nicht für inhaltliche Berechnungsfehler des Sachverständigen. Die Aushändigung begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung (Paragraf 434 BGB). Nur bei arglistigem Verhalten (z. B. vorsätzliche Manipulation der Grundlagen) haftet der Betreuer (OLG Schleswig, 17 U 98/14)6. Die Pflicht zur richtigen Vorlage bleibt davon unberührt.

Was passiert, wenn der Betreuer die gerichtliche Genehmigung vergisst?

Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam (Paragraf 1829, Paragraf 1831 BGB). Er wird erst wirksam, wenn das Betreuungsgericht genehmigt. Ohne Genehmigung kann der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Der Betreuer riskiert Schadensersatzansprüche des Betreuten (z. B. entgangener Erlös, Kosten) und gegebenenfalls seine Entlassung (Paragraf 1908b BGB).

Gilt die Energieausweis-Pflicht auch bei Erbbaurechten?

Ja. Paragraf 80 Abs. 3 Satz 1 GEG erfasst ausdrücklich „Erbbaurechte an einem bebauten Grundstück“. Die Vorlage- und Aushändigungspflichten gelten entsprechend. Auch bei Verkauf von Wohnungseigentum oder Teileigentum besteht die Pflicht.

Kann der Betreuer sich von der Haftung befreien lassen?

Eine vorherige Befreiung von der Haftung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit ist unwirksam (Paragraf 1833 BGB i. V. m. Paragraf 276 Abs. 3 BGB). Der Betreuer kann aber eine Haftpflichtversicherung abschließen (Paragraf 1837 Abs. 2 BGB). Das Betreuungsgericht kann dies anordnen. Im Innenverhältnis zum Betreuten haftet der Betreuer immer für eigenes Verschulden.