Haftung des Grundstückseigentümers bei Beschädigung einer auf dem Nachbargrundstück errichteten Grenzwand durch Abriss eines angebauten Gebäudes
BGH, 18.12.2015 – V ZR 55/15
Das Urteil des Bundesgerichtshofs: Wenn der Abriss beim Nachbarn Schäden verursacht
Aktenzeichen: V ZR 55/15 Datum: 18. Dezember 2015 Gericht: Bundesgerichtshof (BGH)
Dieser Text erklärt ein wichtiges Urteil für Hausbesitzer. Es geht um die Frage, wer zahlt, wenn bei Bauarbeiten an der Grundstücksgrenze das Haus des Nachbarn beschädigt wird.
1. Was war passiert? (Der Sachverhalt)
Der Streit entstand zwischen zwei Nachbarn, denen angrenzende Grundstücke gehörten. Die Situation war baulich etwas Besonderes:
- Nachbar A (Kläger): Er besaß ein Haus. Die Außenwand dieses Hauses stand genau auf der Grenze zum Nachbargrundstück. Man nennt dies eine „Grenzwand“. Diese Wand gehörte allein ihm.
- Die Vorgänger von Nachbar B: Sie hatten früher auf dem Nachbargrundstück einen Anbau errichtet. Dabei bauten sie keine eigene Wand. Stattdessen nutzten sie einfach die vorhandene Außenwand von Nachbar A als Rückwand für ihren Anbau.
- Nachbar B (Beklagte): Sie kauften das Nachbargrundstück später. Im Jahr 2009 beschlossen sie, den alten Anbau abreißen zu lassen.
Nachbar B beauftragte eine professionelle Firma mit dem Abriss. Die Firma riss den Anbau ab. Dabei passierten zwei Dinge:
- Da der Anbau direkt an die Wand von Nachbar A geklebt war, entstanden beim Abriss Schäden am Putz und am Mauerwerk von Nachbar A.
- Die Firma ließ die Bodenplatte (das Fundament) des Anbaus im Boden. Auf dieser Platte sammelte sich später Regenwasser. Da die Abdichtung fehlte, drang Feuchtigkeit in den Keller von Nachbar A ein.
Nachbar A wollte nun Geld von Nachbar B, um seine Wand zu reparieren und trocken zu legen. Nachbar B weigerte sich. Sie sagten, sie hätten eine Fachfirma beauftragt und seien daher nicht schuld.
2. Der Weg durch die Gerichte
Der Fall ging durch mehrere Instanzen. Das Landgericht gab zunächst Nachbar B recht und wies die Klage ab. Doch Nachbar A gab nicht auf und ging in Berufung. Das Oberlandesgericht Hamm sah die Sache anders und sprach Nachbar A knapp 8.600 Euro zu.
Die Beklagten (Nachbar B) wollten das nicht akzeptieren. Sie zogen vor das höchste deutsche Zivilgericht, den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Sie wollten erreichen, dass sie nichts bezahlen müssen.
3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Richter am Bundesgerichtshof haben entschieden: Die Revision hat keinen Erfolg. Das bedeutet, das Urteil des Oberlandesgerichts bleibt bestehen. Nachbar B muss den Schaden bezahlen.
Haftung des Grundstückseigentümers bei Beschädigung einer auf dem Nachbargrundstück errichteten Grenzwand durch Abriss eines angebauten Gebäudes
Die Richter bestätigten, dass Nachbar A Anspruch auf Schadenersatz hat. Interessant ist dabei vor allem die Begründung, warum Nachbar B bezahlen muss, obwohl eine Fachfirma gearbeitet hat.
4. Die Begründung der Richter
Die Richter haben ihre Entscheidung sehr genau begründet. Hier sind die wichtigsten Punkte in einfacher Sprache:
Punkt 1: Das Eigentum an der Wand
Die beschädigte Wand ist eine sogenannte Grenzwand. Sie steht auf dem Grundstück von Nachbar A und gehört ihm allein. Dass der Vorgänger von Nachbar B seinen Anbau dort drangesetzt hat, ändert daran nichts.
Punkt 2: Wer den Abriss bestellt, haftet für Schäden
Jeder Eigentümer darf seine eigenen Gebäude abreißen. Das ist sein gutes Recht. Aber: Er darf dabei nicht das Eigentum des Nachbarn beschädigen. Die Richter sagten, dass die Schäden an der Wand eine direkte Folge des Abrisses waren. Da die Gebäude fest miteinander verbunden waren, war klar, dass beim Abreißen Schäden entstehen würden. Das war vorhersehbar.
Die Beklagten argumentierten, die Fachfirma sei schuld. Der BGH sagte jedoch: Nein. Die Firma hat keinen Fehler gemacht. Der Schaden war unvermeidbar, wenn man den Anbau abreißt. Wer so einen Abriss in Auftrag gibt, nimmt billigend in Kauf, dass das Eigentum des Nachbarn beschädigt wird. Das nennt man im Gesetz „fahrlässig“. Deshalb haften die Eigentümer (Nachbar B) direkt selbst nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 823 BGB).
Punkt 3: Anspruch auf Reparatur
Nachbar A hat das Recht, so gestellt zu werden, als wäre der Schaden nie passiert. Das bedeutet:
- Er bekommt Geld, um die Wand zu reparieren.
- Die Wand muss wieder eine voll funktionstüchtige Außenwand werden. Sie muss gegen Wind und Wetter schützen.
Die Beklagten müssen die vollen Kosten tragen. Sie können nicht argumentieren, dass die Wand vorher schon alt war (kein Abzug „neu für alt“), solange sie das nicht beweisen können.
Punkt 4: Das Wasserproblem
Auch für die Feuchtigkeitsschäden muss Nachbar B zahlen. Die zurückgebliebene Bodenplatte aus Beton sorgt dafür, dass Regenwasser nicht versickert, sondern sich staut und in die Wand des Nachbarn läuft. Die Richter nennen die Beklagten hier „Störer“. Sie haben den Abriss veranlasst und den Zustand mit der Bodenplatte herbeigeführt. Nach dem Nachbarrecht müssen bauliche Anlagen so sein, dass kein Wasser zum Nachbarn rüberläuft. Das haben sie missachtet.
5. Das Fazit für Laien
Dieses Urteil ist eine klare Warnung an alle Hausbesitzer, die „Wand an Wand“ mit dem Nachbarn wohnen.
Wenn Sie ein Gebäude abreißen lassen, das direkt an das Haus des Nachbarn angebaut ist:
- Vorsicht: Sie sind verantwortlich, auch wenn Sie eine Firma beauftragen.
- Haftung: Wenn durch die bauliche Verbindung Schäden beim Nachbarn entstehen, müssen Sie diese bezahlen.
- Wiederherstellung: Sie müssen dem Nachbarn bezahlen, dass seine Wand wieder wetterfest gemacht wird. Das gilt auch dann, wenn seine Wand vorher durch Ihr Gebäude geschützt war. Sobald Ihr Gebäude weg ist, muss seine Wand wieder allein funktionieren.
- Wasser: Achten Sie darauf, dass nach dem Abriss kein Regenwasser zum Nachbarn läuft.
Der BGH stärkt mit diesem Urteil den Schutz des Eigentums. Wer in das Eigentum eines anderen eingreift – auch unbeabsichtigt durch einen notwendigen Abriss –, muss für die Folgen geradestehen.
