Haftung des Verkäufers und des Maklers für öffentliche Äußerungen zur Kaufsache

Haftung des Verkäufers und des Maklers für öffentliche Äußerungen zur Kaufsache

RA und Notar Krau

In dem Urteil vom 25. Januar 2019 (V ZR 38/18) befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Haftung des Verkäufers

und des Maklers für öffentliche Äußerungen über die Beschaffenheit einer Kaufsache, insbesondere eines Grundstücks.

Der Fall betraf den Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund einer fehlerhaften Angabe im Verkaufsexposé bezüglich der Bebaubarkeit des Grundstücks mit Pferdeboxen.

Haftung des Verkäufers (Paragrafen 434 Abs. 1 Satz 3, 437 Nr. 2, 323, 346 Abs. 1 BGB)

Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass die Verkäuferin (Beklagte zu 1) dem Käufer (Kläger) und dessen Ehemann einen Anspruch

auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums gemäß Paragrafen 434 Abs. 1 Satz 3, 437 Nr. 2, 323, 346 Abs. 1 BGB hat.

Sachmangel durch öffentliche Äußerung:

Der BGH stellte fest, dass das Grundstück einen Sachmangel im Sinne des Paragraf 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aufweist.

Nach dieser Vorschrift gehören zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf.

Hierzu zählen ausdrücklich Angaben in einem Verkaufsexposé.

Die Angabe im Exposé des Maklers, dass die Errichtung von zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil „erlaubt“ sei, begründete eine solche erwartbare Eigenschaft.

Das Gericht ging davon aus, dass der Käufer objektiv erwarten durfte, dass eine solche Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist.

Keine Beschaffenheitsvereinbarung durch abweichende Klausel:

Die Klausel im notariellen Kaufvertrag, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung „nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes gehört“,

schloss die Haftung für die öffentliche Äußerung nicht aus.

Haftung des Verkäufers und des Maklers für öffentliche Äußerungen zur Kaufsache

Der BGH stellte klar, dass diese Klausel keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des Paragraf 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung erfordert die Vereinbarung einer bestimmten Eigenschaft.

Die vorliegende Klausel negierte lediglich das Einstehenwollen für eine bestimmte Eigenschaft (die Bebaubarkeit).

Keine Berichtigung der öffentlichen Äußerung:

Die Übergabe von Kopien aus der Bauakte stellte keine gleichwertige Berichtigung der öffentlichen Äußerung im Sinne des Paragraf 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB dar.

Eine solche Berichtigung erfordert einen klaren Hinweis des Verkäufers auf die Unrichtigkeit der vorherigen Angabe.

Es genügt nicht, wenn sich Zweifel an der Richtigkeit erst aus den übergebenen Unterlagen ergeben könnten.

Haftungsausschluss erfasst öffentliche Äußerungen:

Der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss für Sachmängel erstreckte sich grundsätzlich auch auf die nach den öffentlichen Äußerungen

des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (Paragraf 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Dies bestätigte der BGH unter Bezugnahme auf seine bisherige Rechtsprechung.

Arglistiges Verschweigen des Mangels:

Die Verkäuferin konnte sich jedoch gemäß Paragraf 444 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hatte.

Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder billigend in Kauf nimmt,

dass der Käufer den Mangel nicht kennt und den Vertrag bei Offenbarung nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Die Verkäuferin hatte der Aufnahme der unrichtigen Angabe in das Exposé zugestimmt, obwohl keine sichere Tatsachengrundlage hierfür bestand.

Dies wertete der BGH als Angabe „ins Blaue hinein“, die Arglist begründet.

Zurechnung des Wissens des Maklers:

Das Wissen des Maklers (Beklagter zu 3), dass die Pferdehaltung für die Käufer wichtig war und sie den Vertrag bei Kenntnis des Mangels nicht geschlossen hätten,

wurde der Verkäuferin analog Paragraf 166 BGB zugerechnet.

Der Makler war als Verhandlungsgehilfe der Verkäuferin tätig.

Haftung des Maklers (Paragraf 823 Abs. 2 BGB i.V.m. Paragraf 263 StGB)

Die Revision des Maklers hatte Erfolg, da der BGH auf Grundlage der bisherigen Feststellungen keinen Anspruch der Käufer gegen den Makler aus Paragraf 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Paragraf 263 StGB (Betrug) sah.

Haftung des Verkäufers und des Maklers für öffentliche Äußerungen zur Kaufsache

Täuschung durch Unterlassen:

Der BGH bestätigte, dass der Makler verpflichtet war, die Käufer darüber zu informieren, dass für die Baugenehmigung der Pferdeboxen lediglich Indizien bestanden.

Die Unterlassung dieser Information stellte eine Täuschung durch Unterlassen im Sinne des Paragraf 263 Abs. 1 StGB dar.

Auch den bedingten Vorsatz des Maklers sah der BGH als revisionsrechtlich nicht zu beanstanden an.

Kein Vermögensschaden festgestellt:

Entscheidend für den Betrugstatbestand ist jedoch das Vorliegen eines Vermögensschadens.

Ein solcher liegt nicht allein deshalb vor, weil die Käufer das Grundstück bei Kenntnis der Unzulässigkeit der Pferdeboxen nicht gekauft hätten.

Maßgeblich ist, ob das Grundstück wirtschaftlich betrachtet der erbrachten Gegenleistung entsprach.

Die Vorinstanz hatte nicht festgestellt, ob das Grundstück auch ohne die Bebaubarkeit mit Pferdeboxen den vereinbarten Preis wert war

und ob die Käufer das Grundstück anderweitig zumutbar verwenden oder ohne besondere Schwierigkeiten wieder veräußern können.

Mangels entsprechender Feststellungen konnte der BGH einen Vermögensschaden nicht bejahen.

Zurückverweisung:

Der BGH hob das Urteil des Oberlandesgerichts insoweit auf, als es den Makler betraf, und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Dieses muss nun Feststellungen zum Wert des Grundstücks ohne die Pferdeboxen und zur anderweitigen Verwendbarkeit bzw. Veräußerbarkeit treffen.

Zudem muss der Vorsatz des Maklers hinsichtlich der Schädigung der Käufer geprüft werden.

Gesamtschuldnerische Haftung:

Für den Fall, dass der Makler zum Schadensersatz verpflichtet sein sollte, wies der BGH darauf hin, dass er und die Verkäuferin als Gesamtschuldner haften würden (Paragraf 421 BGB).

Zusammenfassend verdeutlicht das Urteil die Bedeutung öffentlicher Äußerungen des Verkäufers für die Beschaffenheit einer Kaufsache und die daraus resultierende Haftung.

Ein allgemeiner Haftungsausschluss schließt die Haftung für solche Äußerungen grundsätzlich ein, greift aber nicht bei arglistigem Verschweigen eines Mangels.

Bezüglich der Maklerhaftung betont der BGH das Erfordernis eines konkreten Vermögensschadens für die Annahme eines Betrugs.