Halbteilung Maklerkosten Vermittlung Wohnimmobilie
BGH I ZR 185/22
Halbteilungsgrundsatz in der Wohnimmobilienvermittlung: Das ein Zurückbehaltungsrecht gewährende Vertragseinsichtsrecht
RA und Notar Krau
Das Urteil des Bundesgerichtshofs befasst sich mit den Auswirkungen des Halbteilungsgrundsatzes in der Wohnimmobilienvermittlung, insbesondere mit dem Recht des Maklerkunden,
Einsicht in den mit der anderen Vertragspartei geschlossenen Maklervertrag zu verlangen.
Der Fall:
Ein Maklerunternehmen wurde vom Verkäufer einer Doppelhaushälfte mit dem Verkauf beauftragt.
Später schloss das Maklerunternehmen auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab. In beiden Verträgen wurde eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises vereinbart.
Nach Abschluss des Kaufvertrags verlangte das Maklerunternehmen vom Käufer die Zahlung der Provision.
Der Käufer verweigerte die Zahlung und forderte Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag, um die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes zu überprüfen.
Halbteilung Maklerkosten Vermittlung Wohnimmobilie
Das Maklerunternehmen verweigerte die Einsichtnahme.
Die Entscheidung des BGH:
Der BGH entschied, dass dem Käufer ein Anspruch auf Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag zusteht.
Der Käufer kann die Zahlung der Provision verweigern, bis ihm das Maklerunternehmen Einsicht in den Vertrag gewährt.
Begründung:
Der BGH führte aus, dass der Halbteilungsgrundsatz in § 656c BGB den Verbraucher als Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern
davor schützen soll, dass die Maklerkosten vollständig auf ihn abgewälzt werden.
Um dieses Ziel zu erreichen, muss der Käufer in der Lage sein zu überprüfen, ob der Verkäufer tatsächlich zur Zahlung der Hälfte der Maklerprovision verpflichtet ist.
Halbteilung Maklerkosten Vermittlung Wohnimmobilie
Ein Anspruch des Käufers auf Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag ergibt sich nach Ansicht des BGH aus § 810 BGB.
Danach kann jedermann die Einsicht in eine Urkunde verlangen, wenn in der Urkunde ein zwischen dem Anspruchsteller und einem anderen bestehendes Rechtsverhältnis beurkundet ist
und der Anspruchsteller ein rechtliches Interesse an der Einsichtsgewährung hat.
Im vorliegenden Fall ist der mit dem Verkäufer geschlossene Maklervertrag eine Urkunde im Sinne des § 810 BGB.
Der Käufer hat ein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme, da er nur so überprüfen kann, ob der Makler den Halbteilungsgrundsatz eingehalten hat.
Das BGH betonte, dass der Anspruch auf Einsichtnahme nicht in einer unzulässigen Ausforschung besteht.
Der Käufer hat konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Makler möglicherweise gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen hat.
Zurückbehaltungsrecht:
Halbteilung Maklerkosten Vermittlung Wohnimmobilie
Der BGH stellte weiter fest, dass dem Käufer ein Zurückbehaltungsrecht an der Zahlung der Provision zusteht, bis ihm das Maklerunternehmen Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag gewährt hat.
Fazit:
Das Urteil des BGH stärkt die Rechte der Käufer von Wohnimmobilien.
Es stellt klar, dass Käufer im Fall einer Doppeltätigkeit des Maklers einen Anspruch auf Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag haben.
Dieses Recht ist essentiell, um die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes zu überprüfen und sich vor einer ungerechtfertigten Abwälzung der Maklerkosten zu schützen.
Praktische Bedeutung:
Das Urteil hat eine erhebliche praktische Bedeutung für die Wohnimmobilienvermittlung.
Makler müssen sich darauf einstellen, dass Käufer vermehrt Einsicht in den mit dem Verkäufer geschlossenen Maklervertrag verlangen werden.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Makler von sich aus die Offenlegung des Vertrags anbieten.
Käufer sollten sich nicht scheuen, ihr Recht auf Einsichtnahme geltend zu machen.
Nur so können sie sicherstellen, dass der Makler den Halbteilungsgrundsatz einhält und sie nicht zu viel Provision zahlen.
Ausblick:
Das Urteil des BGH dürfte dazu beitragen, dass der Halbteilungsgrundsatz in der Praxis stärker beachtet wird.
Es ist zu erwarten, dass sich die Rechtsprechung in weiteren Entscheidungen mit den Einzelheiten des Anspruchs auf Einsichtnahme befassen wird.
