Hamburger „Mietpreisbremse“ und „Vormiete“
BGH Hinweisbeschluss vom 16.1.2024 – VIII ZR 135/23
Hier ist eine Zusammenfassung der Hamburger „Mietpreisbremse“ und der Rolle der „Vormiete“, basierend auf den genannten Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB, §§ 556d ff., 556e) und dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16. Januar 2024.
Die Mietpreisbremse und die Vormiete
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist eine gesetzliche Regelung, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (wie Hamburg) gilt und darauf abzielt, den Anstieg von Mieten bei Neuvermietungen zu begrenzen.
Was ist das Ziel der Mietpreisbremse?
Grundsätzlich darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die Ausnahme:
Die Rolle der Vormiete (§ 556e BGB)
Von dieser Obergrenze gibt es eine wichtige Ausnahme: War die Miete, die der Vormieter gezahlt hat (Vormiete), bereits höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, so darf der Vermieter auch vom neuen Mieter maximal diese Vormiete verlangen. Man spricht hier vom Bestandsschutz der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB).
Wichtig:
Es ist immer die rechtlich zulässige Vormiete maßgeblich, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarte oder gezahlte Miete.
Die „Zweistufige Prüfung“ und die Vor-Vormiete
Der BGH-Beschluss beleuchtet einen komplexen Fall: Was passiert, wenn schon die Vormiete selbst wegen der Mietpreisbremse zu hoch war?
1. Die Zweistufige Prüfung der zulässigen Vormiete
Der BGH stellt klar, dass in einem solchen Fall eine zweistufige Prüfung nötig ist, um die zulässige Miete für den aktuellen Mieter zu bestimmen:
Stufe 1:
Zuerst muss ermittelt werden, wie hoch die Miete im unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis (Vormietverhältnis) nach den Regeln der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) rechtlich maximal hätte sein dürfen.
Stufe 2:
Diese rechtlich zulässige Vormiete aus Stufe 1 ist dann die Obergrenze für die Miete des aktuellen Mieters.
2. Die Bedeutung der „Vor-Vormiete“
War die vertraglich vereinbarte Vormiete (z. B. 1.133 Euro) zu hoch, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überstieg, dann richtet sich die rechtlich zulässige Vormiete (Stufe 1) wiederum nach der Miete, die der Vor-Vormieter (also der Mieter vor dem Vormieter) zuletzt geschuldet hat (Vor-Vormiete).
Hamburger „Mietpreisbremse“ und „Vormiete“
Beispiel:
Aktuelle Miete: 1.133 Euro.
Ortübliche Vergleichsmiete + 10 %: 1.000 Euro.V
ertraglich vereinbarte Vormiete: 1.133 Euro (zu hoch).
Rechtlich zulässige Vormiete: Sie richtet sich nun nach der Vor-Vormiete.
Betrug die Vor-Vormiete zuletzt z. B. 1.118,16 Euro, so ist dies die zulässige Vormiete.
Ergebnis:
Der aktuelle Mieter muss nur 1.118,16 Euro zahlen. Die Differenz zur vereinbarten Miete ist unwirksam.
Indexmieterhöhung: Ein Sonderfall
Im Fall des BGH war die Vor-Vormiete durch eine Indexmieterhöhung gestiegen (von 1.096,14 Euro auf 1.118,16 Euro).
Der BGH stellte klar: Diese erhöhte Miete ist trotzdem als maßgebliche Vor-Vormiete heranzuziehen, auch wenn sie kurz vor Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses wirksam wurde.
Die Auskunftspflicht des Vermieters
Der Vermieter muss den Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss über die Höhe der Vormiete und den Grund für eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informieren (§ 556g Abs. 1 BGB {a.F.).
Der Fall des kurzen Vormietverhältnisses
Die alte Regelung sah vor, dass die Auskunft sich auf die Vormiete „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ beziehen musste.
Problem:
Was, wenn das Vormietverhältnis kürzer als ein Jahr dauerte (sogenanntes unterjähriges Vormietverhältnis)? Eine wortgetreue Auskunft ist dann unmöglich.
BGH-Auffassung:
In dieser Situation ist die Auskunft über die Miete zu Beginn oder zum Ende des kurzen Vormietverhältnisses ausreichend, vorausgesetzt, die Vormiete ist in dieser Zeit gleich geblieben.
Es war auch unschädlich, dass der Vermieter fälschlicherweise angab, es handele sich um die Miete „ein Jahr vor Beendigung“, solange die tatsächlich mitgeteilte Miethöhe (hier die korrekte, rechtlich geschuldete Vormiete von 1.118,16 Euro) inhaltlich richtig war und den Mieter nicht in die Irre führte.
Die Folge bei fehlender oder falscher Auskunft
Der BGH hat in seinem Beschluss offengelassen, ob die verschärfte Rechtsfolge des § 556g Abs. 1 BGB, die besagt, dass der Vermieter sich bei fehlender Auskunft nicht auf die höhere Vormiete berufen darf, auch bei einer inhaltlich falschen Auskunft gilt.
Im vorliegenden Fall war die Auskunft über die Höhe der geschuldeten Miete jedoch korrekt, weshalb er sich auf die höhere Vormiete (1.118,16 Euro) berufen durfte.
Fazit für den Mieter
Im Ergebnis schützt die Mietpreisbremse den Mieter, indem sie die Miete auf die rechtlich zulässige Vormiete begrenzt. Mieter in Hamburg können zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn die vereinbarte Miete die zulässige Vormiete übersteigt. Die Zulässigkeit der Vormiete muss gegebenenfalls selbst über die sogenannte zweistufige Prüfung (Rückgriff auf die Vor-Vormiete) ermittelt werden.
