Hinweis des Verkäufers auf angekündigte Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinde
Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg (OLG Hamburg) vom 29. Mai 2024 (Az.: 13 U 64/23) behandelt die Frage,
inwieweit ein Immobilienverkäufer verpflichtet ist, einen Kaufinteressenten über die drohende Ausübung eines Vorkaufsrechts durch eine Gemeinde aufzuklären.
Im vorliegenden Fall hatten Käufer (Kläger) ein Grundstück von Verkäufern (Beklagte) erworben, nachdem die Stadt Hamburg bereits Interesse an dem Grundstück bekundet
und auf ihr Vorkaufsrecht hingewiesen hatte.
Nach Abschluss des Kaufvertrags übte die Stadt ihr Vorkaufsrecht aus, woraufhin die Käufer Schadensersatz für unnötige Finanzierungskosten forderten.
Das OLG Hamburg entschied, dass der Verkäufer (Beklagte zu 1) aufgrund einer vorvertraglichen Pflichtverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist.
Diese Pflicht ergibt sich aus §§ 311 II Nr. 2, 241 II, 280 I in Verbindung mit § 278 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Hinweis des Verkäufers auf angekündigte Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinde
Aufklärungspflicht des Verkäufers
Wesentliche Umstände:
Ein Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle wesentlichen Umstände aufzuklären, die für einen verständigen Käufer von Bedeutung sind.
Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer diese Umstände kennt oder für möglich hält und der Vertragszweck andernfalls gefährdet wäre.
Vorkaufsrecht:
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg war ein solcher wesentlicher Umstand, da sie den Vertragszweck der Käufer, eine Wohnimmobilie zu erwerben, vereiteln konnte.
Kenntnis des Verkäufers:
Dem Verkäufer war die Wahrscheinlichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts bekannt, da er sich das Wissen seiner Vertreterin (Beklagte zu 2) gemäß § 166 I BGB zurechnen lassen muss.
Das Wissen das die Vertreterin, oder Mitarbeiter der Vertreterin von dem Vorkaufsrecht hatten, musste sich der Verkäufer zurechnen lassen.
Die Aussage der Zeugin X bestätigte, dass die Vertreterin des Verkäufers (Beklagte zu 2) bzw. deren Mitarbeiter vor dem Verkauf Kenntnis von der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechts hatte.
Zudem werden die Aussagen der Zeugin X durch Schriftverkehr mit der Stadt untermauert.
Die Angaben des Zeugen Z, der als Gegenbeweis gehört wurde, waren nicht ausreichend, um die Aussage der Zeugin X zu entkräften.
Hinweis des Verkäufers auf angekündigte Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinde
Verschulden und Zurechnung
Schuldhaftes Handeln:
Die Vertreterin des Verkäufers (Beklagte zu 2) handelte schuldhaft, da ihr das erhebliche Risiko für die Käufer bei Nichtoffenlegung des drohenden Vorkaufsrechts hätte klar sein müssen.
Das Verschulden der Vertreterin ist dem Verkäufer gemäß § 278 BGB zuzurechnen, da die Käufer die Verhandlungsführung vollständig der Vertreterin überließen.
Kausalität:
Die unterlassene Aufklärung war kausal für die entstandenen Schäden, da ein rechtzeitiger Hinweis auf das Interesse der Stadt es den Käufern ermöglicht hätte, Vorsorge zu treffen.
Der Hinweis auf das allgemeine Vorkaufsrecht durch den Notar war nicht ausreichend, da er nicht auf die konkrete Gefahr hinwies.
Die Käufer haben ausserdem das Recht auf die Vermutung eines Aufklärungsgerechten verhaltens.
Schadensersatzansprüche
Umfang des Schadensersatzes:
Der Verkäufer ist zum Ersatz der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Schäden verpflichtet, einschließlich Nichtabnahmeentschädigungen, Kosten für die Eintragung und Löschung von
Grundpfandrechten sowie Kosten für die Zurückweisung des Widerspruchs gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts.
Die Höhe der Schadensersatzansprüche belief sich im vorliegendem Fall auf: 17.351,72 EUR.
Zinsen und Rechtsverfolgungskosten:
Der Verkäufer schuldet zudem gesetzliche Zinsen auf den Schadensersatzbetrag sowie die Kosten der vorgerichtlichen anwaltlichen Vertretung der Käufer.
Haftung der Vertreterin des Verkäufers (Beklagte zu 2)
Eigene Haftung:
Die Vertreterin des Verkäufers haftet ebenfalls auf Schadensersatz gemäß §§ 311 III, 241 II, 280 I BGB, da sie sich in eine Sachwalterstellung begeben hatte
und die Käufer auf ihre Informationen angewiesen waren.
Gesamtschuldnerische Haftung:
Verkäufer und Vertreterin haften als Gesamtschuldner, wobei die Vertreterin nur Prozesszinsen ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift schuldet.
Hinweis des Verkäufers auf angekündigte Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinde
Feststellungsantrag
Unzulässigkeit:
Der Feststellungsantrag der Käufer auf Ersatz weiterer, noch nicht bezifferbarer Schäden wurde als unzulässig abgewiesen, da kein ausreichendes Feststellungsinteresse dargelegt wurde.
Die vorgebrachten Schäden wären den Klägern laut dem Gericht auch entstanden, wenn sie rechtzeitig über das Vorkaufsrecht informiert worden wären.
Es wäre sehr unwahrscheinlich gewesen, dass sie ein Ersatzobjekt fristgerecht hätten finden können.
Dieses Urteil verdeutlicht die Wichtigkeit der Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern und ihren Vertretern im Hinblick auf potenzielle Vorkaufsrechte.
