Hinweispflicht Notar auf Vereinbarung eines Wegerechts bei Grundstückskauf
Datum: 11.08.2021
Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper: 11. Zivilsenat
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: 11 U 114/20
ECLI: DE:OLGHAM:2021:0811.11U114.20.00
Vorinstanz: Landgericht Arnsberg, 1 O 296/19
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Rechtsstreit handelt von einem Grundstückskauf, der für den Käufer ärgerlich endete. Ein Mann (der Kläger) verklagte seinen ehemaligen Notar (den Beklagten) auf Schadensersatz.
Der Grund für die Klage war, dass der Notar beim Kaufvertrag einen wichtigen Punkt übersehen hatte: Das verkaufte Grundstück hatte keinen eigenen Zugang zu einer öffentlichen Straße. Es fehlte ein gesichertes Wegerecht. Das Gericht musste klären, ob der Notar dafür haften muss und den finanziellen Schaden bezahlen soll.
Die Vorgeschichte: Ein Grundstück ohne Ausweg
Im Jahr 2006 kaufte der Kläger ein Stück Land von seinen eigenen Eltern. Auf diesem Land stand ein Fachwerkhaus, in dem der Kläger wohnte. Die Eltern wohnten im Haus direkt daneben.
Das Problem an diesem Grundstück war die Lage. Es war ein sogenanntes „gefangenes Grundstück“. Das bedeutet:
- Es grenzte nicht direkt an eine öffentliche Straße.
- Es war von anderen Grundstücken umschlossen.
- Um zur Straße zu kommen, musste der Kläger über das Grundstück seiner Eltern fahren oder gehen.
Damals verstanden sich alle gut. Der Notar beurkundete den Kaufvertrag. Er regelte aber nicht offiziell, dass der Sohn das Grundstück der Eltern dauerhaft überqueren darf. Es wurde kein Wegerecht (eine sogenannte Grunddienstbarkeit) in das Grundbuch eingetragen. Der Notar verließ sich wohl darauf, dass man sich innerhalb der Familie einig ist.
Hinweispflicht Notar auf Vereinbarung eines Wegerechts bei Grundstückskauf
Der Streit in der Familie
Jahre später, im Jahr 2016, kam es zum Streit zwischen dem Sohn und seinen Eltern. Die Eltern verboten ihrem Sohn, ihr Grundstück zu betreten. Sie versperrten ihm sogar die Zufahrt zu seinem Haus.
Der Sohn musste vor Gericht ziehen, um überhaupt wieder zu seinem Haus zu kommen. Er gewann diesen früheren Prozess gegen seine Eltern teilweise. Er durfte den Weg wieder nutzen. Allerdings hatte sein damaliger Anwalt vergessen, einen wichtigen Antrag zu stellen. Das Wegerecht wurde zwar erlaubt, aber es wurde immer noch nicht fest in das Grundbuch eingetragen. Das mindert den Wert des Hauses des Sohnes, da ein Verkauf ohne eingetragenes Wegerecht schwierig ist.
Der Vorwurf gegen den Notar
Der Sohn war der Meinung: Der Notar hätte mich 2006 warnen müssen. Er hätte dafür sorgen müssen, dass das Wegerecht sofort in das Grundbuch kommt.
Deshalb forderte er vom Notar Geld:
- Etwa 15.000 Euro, weil sein Grundstück nun weniger wert ist.
- Die Anwaltskosten für den Streit mit den Eltern.
- Geld zurück für eine kleine Fläche (20 Quadratmeter), die er bezahlt, aber nie erhalten hatte.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm
Das Gericht hat am 11.08.2021 ein Urteil gefällt. Es hat die Situation sehr genau geprüft.
1. Hat der Notar einen Fehler gemacht? Ja. Das Gericht sagt klar: Der Notar hat seine Amtspflichten verletzt. Wenn ein Grundstück keinen Zugang zur Straße hat, muss der Notar die Käufer warnen. Er muss ihnen dringend raten, ein Wegerecht im Grundbuch einzutragen. Das ist die sicherste Lösung. Der Notar darf sich nicht darauf verlassen, dass „in der Familie schon alles gut gehen wird“. Er hätte sicherstellen müssen, dass der Zugang zum Haus auch rechtlich und dauerhaft gesichert ist.
2. Bekommt der Kläger Geld für die fehlenden 20 Quadratmeter? Nein. Bei der Vermessung des Grundstücks stellte sich heraus, dass es etwas kleiner war als gedacht. Der Kläger hat das damals akzeptiert. Das Gericht glaubt nicht, dass der Kläger den Kaufvertrag wegen dieser kleinen Abweichung nicht unterschrieben hätte.
3. Muss der Notar den Hauptschaden (Wertverlust und Anwaltskosten) bezahlen? Nein, zumindest noch nicht. Hier greift eine Besonderheit im deutschen Notarrecht. Das nennt man die „Subsidiarität der Notarhaftung“.
Das Gesetz (§ 19 Bundesnotarordnung) besagt: Wenn ein Notar einen Fehler nur aus Versehen (fahrlässig) macht und nicht mit Absicht, muss er nur dann zahlen, wenn niemand sonst den Schaden ersetzen kann. Der Geschädigte muss also erst versuchen, das Geld von anderen Verantwortlichen zu bekommen.
Die Rolle des Anwalts
Das Gericht hat festgestellt, dass nicht nur der Notar einen Fehler gemacht hat. Auch der Anwalt, der den Sohn im Streit gegen die Eltern vertreten hat, hat gepatzt.
Hätte dieser Anwalt im Prozess gegen die Eltern den richtigen Antrag gestellt, wäre das Wegerecht heute im Grundbuch eingetragen. Dann gäbe es den Wertverlust am Haus gar nicht. Da der Anwalt diesen Fehler gemacht hat, könnte er für den Schaden verantwortlich sein.
Das Fazit des Urteils
Die Klage gegen den Notar wurde „als derzeit unbegründet“ abgewiesen.
Das bedeutet nicht, dass der Notar unschuldig ist. Es bedeutet nur: Der Kläger hat die falsche Reihenfolge gewählt. Er muss zuerst versuchen, Schadensersatz von seinem damaligen Anwalt zu fordern. Erst wenn dort nichts zu holen ist oder der Anwalt nicht zahlen muss, kann er wieder zum Notar kommen.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
- Der Notar hat seine Pflicht verletzt, weil er nicht auf das Wegerecht geachtet hat.
- Der Schaden ist auch real.
- Der Notar muss aber noch nicht zahlen, weil erst geprüft werden muss, ob der frühere Anwalt des Klägers für den Fehler haften muss.
Das Urteil schützt den Notar also vorerst, bestätigt aber gleichzeitig, dass er seine Arbeit nicht korrekt gemacht hat.
