Höhe des gesondert festgestellten Grundbesitzwerts für die Erbschaftsteuer – Bedarfswert – FG Berlin-Brandenburg 3 K 3002/15

Streit um Höhe des gesondert festgestellten Grundbesitzwerts für die Erbschaftsteuer – Bedarfswert – FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 19/10/2016 – 3 K 3002/15

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Tenor

• Die Klage wird abgewiesen.
• Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.
• Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Tatbestand

Der Kläger und das beklagte Finanzamt streiten um die Höhe des gesondert festgestellten Grundbesitzwerts für die Erbschaftsteuer (Bedarfswert).

Strittig ist insbesondere, ob bei Abweichung der vereinbarten Miete von der „üblichen Miete“ um mehr als 20 % gemäß § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Bewertungsgesetz (BewG)

auf den Mittelwert des Mietspiegels oder auf die oberen bzw. unteren Spannenwerte des Mietspiegels abzustellen ist.

Der Kläger erbte von seiner Mutter.

Zum Nachlass gehörte ein Grundstück mit 14 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit

Bereits vor dem Tod seiner Mutter war der Kläger zu einem Drittel Miteigentümer des Grundstücks.

Nach dem Erbfall erwarb er den restlichen Anteil seiner Mutter.

Am 16.01.2014 übermittelte die Erbschaftsteuerstelle des Finanzamts die vom Kläger eingereichte Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts

an die Bewertungsstelle mit der Aufforderung, den Grundbesitzwert auf den xx. Februar 2012 für die Erbschaftsteuer gesondert festzustellen.

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Mit Bescheid stellte das Finanzamt den Grundbesitzwert auf 1.469.646 € fest, wobei der Anteil des Klägers 979.764 € betrug.

Bei der Feststellung wich das Finanzamt bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts von den Angaben des Klägers ab und ging von einem jährlichen Rohertrag von 130.272 € statt der erklärten 110.160 € aus.

Die restlichen Parameter stimmten mit den Angaben des Klägers überein.

Der Kläger legte Einspruch gegen den Bescheid ein und argumentierte, dass der Ansatz der vereinbarten Nettokaltmieten durch das Finanzamt nicht nachvollziehbar sei.

Gemäß § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG sei bei Abweichungen von mehr als 20 % von der üblichen Miete die übliche Miete anzusetzen, welche aus Mietspiegeln abgeleitet werden könne.

Der Kläger berief sich auf den C… Mietspiegel 2013 und errechnete einen jährlichen Rohertrag von 99.744 €.

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Das Finanzamt wies darauf hin, dass für den Bewertungsstichtag der Mietspiegel 2011 anzuwenden sei, und bestätigte seine Berechnung.

Der Kläger akzeptierte den Mietspiegel 2011, berechnete jedoch weiterhin einen niedrigeren Rohertrag von 108.091 €.

Das Finanzamt erläuterte, dass nur bei zwei Wohnungen die 20 %-Grenze überschritten sei, weshalb nur für diese die übliche Miete angesetzt worden sei.

Der Kläger beharrte darauf, dass für die Prüfung der Abweichung der Mittelwert des Mietspiegels maßgeblich sei.

Durch Einspruchsentscheidung wurde der Einspruch des Klägers als unbegründet zurückgewiesen.

Der Kläger erhob daraufhin Klage und argumentierte erneut, dass die tatsächliche Miete bei sieben Einheiten anzusetzen sei, während für die anderen acht Einheiten die übliche Miete des Mietspiegels anzusetzen sei.

Im Klageverfahren machte der Kläger geltend, dass die Einheit Nr. 15 gewerblich genutzt werde und daher nicht als Mietwohngrundstück zu bewerten sei.

In der mündlichen Verhandlung schloss sich der Kläger jedoch der Ansicht des Finanzamts an, dass es sich um ein Mietwohngrundstück handele.

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Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger wird durch den angefochtenen Bescheid nicht in seinen Rechten verletzt, da dieser nicht rechtswidrig ist.

Das Finanzamt hat den Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaftsteuer korrekt ermittelt.

Der festgestellte Grundbesitzwert wurde zutreffend im Ertragswertverfahren ermittelt und der Anteil von 2/3 dem Kläger zugerechnet.

1. Bewertung als Mietwohngrundstück

Das Gebäude dient zu mehr als 80 % Wohnzwecken, weshalb es als Mietwohngrundstück bewertet wurde.

2. Ermittlung des Rohertrags

Der Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des Grundstücks zu zahlen ist.

Bei Abweichungen von der üblichen Miete um mehr als 20 % ist die übliche Miete anzusetzen.

Die übliche Miete wird anhand des Mietspiegels geschätzt.

3. Übliche Miete und Mietspiegel

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Der Begriff „übliche Miete“ umfasst alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels.

Bei Abweichungen um mehr als 20 % von den Spannenwerten ist die übliche Miete anzusetzen.

Der Senat folgte der Ansicht des Finanzamts, dass zur Ermittlung der Abweichung die äußeren Spannenwerte des Mietspiegels maßgeblich sind.

Die übliche Miete wird dann mit dem Mittelwert des Mietspiegels bemessen.

4. Vergleich und Berechnung

Im Streitfall liegen die vereinbarten Mieten für zwei Wohnungen mehr als 20 % über dem oberen Spannenwert des Mietspiegels,

weshalb für diese die Mittelwerte des Mietspiegels angesetzt wurden.

Die Berechnung des Jahresrohertrags durch das Finanzamt ist korrekt

Schlussfolgerung

Der Kläger kann weiterhin den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG führen.

Die Revision wurde zugelassen, da die Auslegung des Begriffs „übliche Miete“ grundsätzliche Bedeutung hat.