Grundbuchverfahrensrechtliche Folgen der Löschung eines Nacherbenvermerks

Grundbuchverfahrensrechtliche Folgen der Löschung eines Nacherbenvermerks

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm vom 24.07.2014 (Az. 15 W 300/14) befasst sich mit einer spezifischen Frage aus dem Grundbuch- und Erbrecht: Was passiert, wenn ein Nacherbenvermerk im Grundbuch gelöscht wurde, die Vorerbin stirbt und ihre eigenen Erben das betroffene Grundstück verkaufen wollen?

Was ist der Kern des Problems?

Im Zentrum des Falls steht die Nacherbschaft und der dazugehörige Nacherbenvermerk im Grundbuch.

Hintergrund:

Ein Ehepaar setzt sich gegenseitig als befreite Vorerben und Dritte als Nacherben (hier die Schwestern B und C) sowie deren Kinder als Ersatznacherben ein.

Grundbucheintragung:

Nach dem Tod der Ehefrau wird der Ehemann Alleineigentümer. Im Grundbuch wird ein Nacherbenvermerk eingetragen. Dieser Vermerk zeigt, dass der Ehemann (der Vorerbe) in seiner Verfügung über das Grundstück beschränkt ist, um das Erbe für die Nacherben zu sichern (2113 BGB).

Löschung des Vermerks:

Die Nacherben (B und C) bewilligen die Löschung des Nacherbenvermerks. Das Grundbuchamt löscht ihn.

Der Todesfall:

Der Ehemann (Vorerbe) stirbt. Seine eigenen Erben (D bis G) erben sein Vermögen (das betroffene Grundstück).

Der Verkauf:

Die Erben des Vorerben (D bis G) verkaufen das Grundstück an neue Käufer (H und I) und beantragen die Umschreibung im Grundbuch (Grundbuchberichtigung).

Die Beanstandung:

Das Grundbuchamt verweigert zunächst die Eintragung. Es ist der Meinung, dass zuerst die eingetretene Nacherbfolge nach dem Tod des Vorerben (Herrn A) erneut im Grundbuch eingetragen werden muss, bevor die Erben des Vorerben das Grundstück verkaufen dürfen.

Grundbuchverfahrensrechtliche Folgen der Löschung eines Nacherbenvermerks

Die Entscheidung des OLG Hamm

Das OLG Hamm hebt die Beanstandung des Grundbuchamtes auf und gibt den Erben des Vorerben (den Verkäufern) recht.

Zur Zulässigkeit der Zwischenverfügung

Zunächst moniert das OLG einen formellen Fehler des Grundbuchamts: Eine Zwischenverfügung (die Aufforderung, einen Mangel zu beheben) ist nur zulässig, wenn der Mangel behoben werden kann, ohne dass der ursprüngliche Rang des Antrags verloren geht. Das Verlangen, zuerst einen völlig neuen Antrag auf Grundbuchberichtigung wegen der Nacherbfolge zu stellen, ist kein „Mangel“, der mit rückwirkender Kraft behoben werden kann. Daher war die Zwischenverfügung schon aus formalen Gründen unzulässig.

Zur materiellen Rechtslage (Die Wirkung des gelöschten Vermerks)

Das ist der wichtigere Punkt. Das OLG stellt klar:

Der Nacherbenvermerk dient ausschließlich dem Schutz des Nacherben. Er warnt Dritte davor, dass der Vorerbe nur beschränkt über das Grundstück verfügen darf.

Wenn die Nacherben (hier B und C) die Löschung des Vermerks bewilligen, verzichten sie auf diesen Schutz.

Dieser Verzicht bedeutet:

Das Nacherbenrecht muss im Grundbuchverkehr nicht mehr beachtet werden. Das Grundstück ist damit der Gefahr des gutgläubigen Erwerbs durch Dritte ausgesetzt, wenn der Vorerbe es verkauft.

Folge:

Da der Vermerk gelöscht wurde, muss das Grundbuchamt nicht mehr prüfen, ob der eingetragene Eigentümer (der Vorerbe) den Verfügungsbeschränkungen der Nacherbschaft unterliegt.

Diese Wirkung erstreckt sich auch auf die Erben des Vorerben. Würde das Grundbuchamt jetzt nach dem Tod des Vorerben doch wieder eine Eintragung der Nacherbfolge verlangen, wäre die ursprüngliche Löschung des Vermerks sinnlos. Die Erben des Vorerben dürften nicht über das Grundstück verfügen, ohne dass die Nacherben erneut zustimmen.

Das Fazit des Gerichts:

Nach der Löschung des Nacherbenvermerks aufgrund der Bewilligung der Nacherben, muss die nach dem Tod des Vorerben eingetretene Nacherbfolge nicht erneut im Grundbuch eingetragen werden, bevor die Erben des Vorerben das Grundstück verkaufen können.

Ein wichtiger Nebenpunkt: Die unberechtigte Löschung (Amtswiderspruch)

Das OLG gibt einen Hinweis zu einem weiteren Problem: Die ursprüngliche Löschung des Nacherbenvermerks war möglicherweise fehlerhaft.

Der Vermerk nannte Ersatznacherben (die Kinder von B und C).

Ein Nacherbenvermerk darf nur gelöscht werden, wenn alle begünstigten Personen (Nacherben und Ersatznacherben) dies bewilligen. Die Bewilligung der Ersatznacherben lag hier aber nicht vor.

Trotzdem hat dieser Fehler keine Auswirkung auf den aktuellen Verkaufsantrag der Erben des Vorerben.

Wenn das Grundbuchamt feststellt, dass die Löschung fehlerhaft war, kann es nur prüfen, ob die Voraussetzungen für einen sogenannten Amtswiderspruch (53 Abs. 1 GBO) gegen die ursprüngliche Löschung vorliegen.

Ein solcher Amtswiderspruch würde nur eingetragen, wenn das Grundbuch derzeit nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt. Das ist komplex, weil die Wirkung der Ersatznacherbfolge davon abhängt, ob die ursprünglichen Nacherben (B und C) den Nacherbfall erlebt haben.

Zusammenfassung

Stellen Sie sich den Nacherbenvermerk wie ein Stoppschild für Käufer im Grundbuch vor.

Der Nacherbe hat das Recht, dieses Stoppschild auf Wunsch zu entfernen (Löschung bewilligen).

Wird das Stoppschild entfernt, können Dritte das Grundstück gutgläubig vom Vorerben (oder dessen Erben) kaufen, ohne auf das Nacherbenrecht achten zu müssen.

Das OLG Hamm sagt: Das Grundbuchamt darf nicht im Nachhinein, wenn der Vorerbe gestorben ist, verlangen, dass das Stoppschild wieder aufgestellt wird, bevor die Erben des Vorerben das Grundstück verkaufen können, wenn das Schild vorher mit Zustimmung der Nacherben entfernt wurde.

Der einmal gewährte Verzicht auf den Schutz des Vermerks bleibt im Grundbuchverkehr wirksam. Die Erben des Vorerben dürfen verkaufen, und die Käufer können das Grundstück unbelastet erwerben.