Ich versteigere ein Grundstück an dem eine vorrangige Grundschuld besteht – wie kann ich das Recht durch den Zuschlag ablösen?

Ich versteigere ein Grundstück an dem eine vorrangige Grundschuld besteht – wie kann ich das Recht durch den Zuschlag ablösen?

Die Grundlagen der Versteigerung verstehen

Eine Zwangsversteigerung ist ein komplizierter Vorgang. Oft lasten Schulden auf einem Grundstück. Diese Schulden nennt man im Fachjargon Grundschulden. Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht für eine Bank. Zahlt der Besitzer seine Raten nicht, darf die Bank das Haus verkaufen.

In Ihrem Fall gibt es eine vorrangige Grundschuld. Das Wort „vorrangig“ bedeutet hier: Diese Schuld steht an erster Stelle im Grundbuch. Das Grundbuch ist eine Liste beim Amt. Dort steht genau, wem das Land gehört und wer Geld bekommt. Wer oben steht, wird zuerst bedient.

Wenn Sie ein Grundstück versteigern, gibt es ein festes Ziel. Sie wollen das Grundstück ohne diese alten Lasten verkaufen. Man sagt dazu auch: Das Recht soll abgelöst werden. Ablösen bedeutet, dass die Schuld verschwindet oder bezahlt wird. Nur so erhält der neue Käufer ein „sauberes“ Grundstück.

Das geringste Gebot und seine Bedeutung

Bei jeder Versteigerung gibt es eine Untergrenze für den Preis. Das Gericht nennt diese Grenze das geringste Gebot. Dieses Gebot setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Der erste Teil sind die Barzahlungen für Verfahrenskosten und Steuern. Der zweite Teil sind die Rechte, die bestehen bleiben.

Hier liegt oft das Problem für Laien. Normalerweise bleiben vorrangige Rechte beim Kauf bestehen. Das bedeutet: Der Käufer ersteigert das Haus, übernimmt aber die Schulden. Er muss der Bank also später Geld zahlen. Dadurch sinkt der Barpreis, den er bei der Versteigerung bietet. Wenn Sie das Recht aber „löschen“ wollen, müssen Sie anders vorgehen.

Der Weg zur Ablösung durch den Zuschlag

Der Zuschlag ist der Moment, in dem das Gericht den Verkauf bestätigt. Damit das vorrangige Recht durch diesen Zuschlag verschwindet, muss es befriedigt werden. Das bedeutet ganz einfach: Die Bank muss ihr Geld bekommen. Es gibt dafür zwei gängige Wege im deutschen Recht.

1. Die Anmeldung zum Termin

Die Bank kann verlangen, dass ihre Grundschuld aus dem Erlös bezahlt wird. Dazu muss die Bank die Zuteilung des Geldes beantragen. Wenn das Recht im geringsten Gebot nicht bestehen bleiben soll, muss dies vorher geklärt werden. Häufig geschieht dies durch einen Einstellungsantrag oder eine Einigung. Wenn alle Beteiligten zustimmen, kann das Gericht die Bedingungen ändern. Man nennt das ein Abweichen von den gesetzlichen Bedingungen.

2. Die Zahlung des Kapitals

Sie können als Eigentümer die vorrangige Grundschuld selbst bezahlen. Dazu nehmen Sie Kontakt mit der Bank auf. Sie fragen nach der aktuellen Restschuld. Nach der Zahlung erhalten Sie eine Löschungsbewilligung. Das ist ein Brief der Bank. Darin steht, dass die Bank mit der Löschung der Schuld einverstanden ist. Diesen Brief geben Sie dem Notar oder dem Gericht. Dann wird das Recht aus dem Grundbuch gelöscht. Es taucht dann gar nicht erst als Belastung im Versteigerungstermin auf.

Ich versteigere ein Grundstück an dem eine vorrangige Grundschuld besteht – wie kann ich das Recht durch den Zuschlag ablösen?

Was passiert im Versteigerungstermin?

Im Termin wird das Schicksal der Grundschuld entschieden. Das Gericht verliest das sogenannte Verzeichnis der Ansprüche. Dort steht, welche Rechte bestehen bleiben und welche erlöschen. Damit das vorrangige Recht erlischt, muss es „gedeckt“ sein. Das bedeutet: Das Gebot muss hoch genug sein, um die Bank auszuzahlen.

In der Praxis ist es oft so: Ein Recht bleibt bestehen, wenn es dem betreibenden Gläubiger vorgeht. Der betreibende Gläubiger ist derjenige, der die Versteigerung beantragt hat. Wenn Sie selbst die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft wollen, ist das anders. Man nennt das eine Teilungsversteigerung. Hier bleiben vorrangige Rechte fast immer bestehen. Der Käufer übernimmt sie einfach als Teil des Kaufpreises.

Die Rolle des Deckungsprinzips

Das Gericht achtet auf das Deckungsprinzip. Dieses Prinzip schützt die Inhaber von vorrangigen Rechten. Niemand darf durch eine Versteigerung sein Geld verlieren, wenn er oben im Grundbuch steht. Das Recht bleibt also im Grundbuch stehen, außer es wird voll bezahlt. Der Käufer zahlt dann zum Beispiel 100.000 Euro bar an das Gericht. Zusätzlich übernimmt er eine Grundschuld von 50.000 Euro bei der Bank. Das Haus kostet ihn also insgesamt 150.000 Euro.

Möchten Sie, dass der Käufer die vollen 150.000 Euro bar zahlt? Dann muss die Bank zustimmen, dass ihr Recht gelöscht wird. Die Bank gibt dann eine Erklärung ab. Sie sagt: „Ich möchte aus dem Bargeld bezahlt werden.“ In diesem Moment wird das Recht „in den Erlös übergeleitet“. Nach dem Zuschlag bekommt die Bank ihr Geld direkt vom Gericht. Die Grundschuld wird danach im Grundbuch gelöscht.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Hier sind noch einmal die wichtigsten Begriffe für Sie zusammengefasst:

• Grundschuld: Ein Pfandrecht an einem Grundstück für eine Bank.
• Vorrangig: Ein Recht, das im Grundbuch an einer frühen Stelle steht.
• Zuschlag: Die offizielle Entscheidung des Gerichts, wer das Grundstück bekommt.
• Geringstes Gebot: Der Mindestpreis, den ein Käufer bieten muss.
• Löschungsbewilligung: Ein Dokument der Bank, um eine Grundschuld zu entfernen.
• Befriedigung: Das Bezahlen einer offenen Schuld.

Zusammenfassung für Ihr Vorgehen

Wenn Sie die Grundschuld loswerden wollen, haben Sie zwei Optionen. Entweder Sie bezahlen die Bank vor der Versteigerung komplett aus. Das ist der sicherste Weg für ein „sauberes“ Grundbuch. Oder Sie vereinbaren mit der Bank eine Erlösbeteiligung. Dann erklärt die Bank dem Gericht, dass sie auf das Bestehenbleiben des Rechts verzichtet. Die Bank verlangt dann die Zahlung aus dem Versteigerungserlös.

Achten Sie genau auf die Versteigerungsbedingungen des Gerichts. Diese werden im Termin laut vorgelesen. Hören Sie gut zu, welche Rechte „bestehen bleiben“. Nur Rechte, die „erlöschen“, werden durch den Zuschlag und die spätere Verteilung des Geldes entfernt. Sprechen Sie am besten frühzeitig mit einem Rechtspfleger beim Amtsgericht. Der Rechtspfleger leitet die Versteigerung und kann Ihnen die genauen Bedingungen erklären.

Ein Grundstück ohne Altlasten erzielt oft einen höheren Preis. Käufer haben Angst vor versteckten Schulden. Können Sie beweisen, dass die Grundschuld verschwindet, finden Sie leichter Bieter. Das ist Ihr Ziel für eine erfolgreiche Versteigerung.