Immobilien verschenken ohne Umwege – Die mittelbare Grundstücksschenkung

Immobilien verschenken ohne Umwege – Die mittelbare Grundstücksschenkung

Wer sein Vermögen schon zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben möchte, sucht oft nach dem steuerlich günstigsten Weg. Eine besonders interessante Methode ist die sogenannte mittelbare Grundstücksschenkung. In diesem Text erklären wir Ihnen leicht verständlich, was das ist, wie es funktioniert und welche Vorteile es bietet.

Was bedeutet „mittelbare Schenkung“ eigentlich?

Normalerweise stellt man sich eine Schenkung so vor: Person A gibt Person B direkt einen Gegenstand oder Geld. Im Recht muss das, was der Schenker hergibt, aber nicht immer genau das sein, was beim Beschenkten ankommt.

Bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung gibt der Schenker (zum Beispiel die Eltern) eigentlich Geld. Dieses Geld ist aber fest an einen Zweck gebunden: Der Beschenkte (zum Beispiel das Kind) muss damit ein ganz bestimmtes Haus oder Grundstück kaufen. Obwohl also Geld fließt, behandelt das Finanzamt den Vorgang so, als wäre direkt die Immobilie verschenkt worden.

Warum ist dieser Umweg steuerlich so attraktiv?

Man könnte sich fragen: Warum schenken die Eltern nicht einfach das Geld, und das Kind kauft sich davon, was es will? Die Antwort liegt im Steuerrecht.

Vorteile beim Eigenheim

Wenn Ehepartner sich untereinander ein selbst genutztes Haus schenken, kann dies unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei sein. Durch die mittelbare Schenkung lässt sich dies auch dann erreichen, wenn das Haus erst noch gekauft werden muss.

Rabatte für Mietwohnungen

Wer eine Wohnung verschenkt, die zu Wohnzwecken vermietet ist, bekommt vom Finanzamt oft einen Bewertungsabschlag von 10 %. Das bedeutet: Der Wert der Immobilie wird für die Steuer niedriger angesetzt, als er eigentlich ist. Diesen Rabatt gibt es für Bargeld nicht. Wer also Geld mit der Auflage schenkt, eine Mietwohnung zu kaufen, spart bares Geld bei der Schenkungsteuer.

Die Voraussetzungen für die Anerkennung

Damit das Finanzamt die Schenkung als „Grundstücksschenkung“ akzeptiert, müssen strenge Regeln befolgt werden.

Das Objekt muss genau feststehen

Es reicht nicht aus, dem Kind Geld zu schenken, damit es „irgendwann mal ein Haus“ kauft. Das Grundstück muss genau bestimmt sein. Das bedeutet, die Adresse oder die Flurstücksnummer müssen zum Zeitpunkt der Zusage feststehen.

Die 10-Prozent-Grenze

Die Eltern müssen einen erheblichen Teil der Kosten übernehmen. Nach der aktuellen Praxis müssen es mehr als 10 % des Kaufpreises oder der Baukosten sein. Auch wenn ein Haus umgebaut oder erweitert wird, kann eine mittelbare Schenkung vorliegen. Wichtig ist jedoch: Geld für einfache Reparaturen oder die normale Instandhaltung zählt nicht dazu.

Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend

Die Zusage der Schenkung muss erfolgen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Wenn das Kind den Vertrag schon unterschrieben hat und erst danach die Eltern um Geld bittet, ist es für die steuerlichen Vorteile meist zu spät. Dann gilt es als einfache Geldschenkung.

Immobilien verschenken ohne Umwege – Die mittelbare Grundstücksschenkung

Sicherheit für die Schenker: Nießbrauch und Rückforderung

Wer sein Vermögen weggibt, möchte oft trotzdem abgesichert sein. Deshalb werden in die Verträge meist Klauseln eingebaut, die den Schenker schützen.

Der Nießbrauch: Wohnrecht und Mieteinnahmen

Obwohl das Kind im Grundbuch als Eigentümer steht, können sich die Eltern ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Das bedeutet:

• Die Eltern dürfen weiterhin in dem Haus wohnen.
• Oder sie dürfen das Haus vermieten und die Miete behalten.
• Sie tragen im Gegenzug oft die laufenden Kosten und Reparaturen.

Das Rückforderungsrecht: Die Notbremse

Eltern können festlegen, dass sie die Immobilie unter bestimmten Umständen zurückverlangen können. Das ist eine Art Versicherung für den Fall, dass das Leben des Kindes ungeplante Wendungen nimmt. Typische Gründe für eine Rückforderung sind:

• Das Kind möchte das Haus ohne Erlaubnis verkaufen.
• Das Kind wird zahlungsunfähig (Insolvenz).
• Das Kind verstirbt vor den Eltern.
• Das Kind wird drogenabhängig oder tritt einer Sekte bei.
• Es kommt zu einer Scheidung und das Haus soll vor dem Zugriff des Ex-Partners geschützt werden.

Der Ablauf beim Notar

Bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung arbeiten alle Beteiligten eng zusammen. Oft wird der Schenkungsvertrag direkt mit dem Kaufvertrag der Immobilie verbunden.

Der Notar achtet darauf, dass das Geld direkt vom Konto der Eltern an den Verkäufer des Hauses fließt. Das Kind bekommt das Geld also gar nicht erst zur freien Verfügung in die Hand. So wird für alle Beteiligten – auch für das Finanzamt – klar, dass es sich um den Erwerb einer Immobilie handelt.

Schutz durch die Vormerkung

Um das Rückforderungsrecht der Eltern abzusichern, wird meist eine sogenannte Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Das ist wie eine Sperre. Ohne die Zustimmung der Eltern kann das Kind dann keine Schulden auf das Haus aufnehmen oder es einfach weiterverkaufen.

Gibt es das auch für Firmen?

Theoretisch kann man auch Geld schenken, damit jemand Anteile an einer Firma kauft. Das nennt man dann mittelbare Betriebsschenkung. In der Praxis ist das jedoch viel komplizierter als bei Immobilien. Das Finanzamt erkennt dies nur in seltenen Fällen an, meistens nur dann, wenn das Geld für eine Beteiligung am eigenen Betrieb des Schenkers genutzt wird.

Zusammenfassung für Ihre Planung

Die mittelbare Grundstücksschenkung ist ein hervorragendes Werkzeug zur Vermögensübertragung. Sie kombiniert die Freiheit des Kindes, Eigentümer zu sein, mit den steuerlichen Vorteilen einer Sachschenkung und der Sicherheit für die Eltern durch Nießbrauch und Rückfallklauseln.

Da hierbei jedoch viele rechtliche und steuerliche Details beachtet werden müssen, ist eine professionelle Beratung unerlässlich. Fehler bei der Gestaltung können dazu führen, dass das Finanzamt die Steuervorteile streicht oder die Rückforderungsrechte nicht greifen.

Für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt aufnehmen.