Immobilienbewertung bei der Erbschaftsteuer

September 8, 2026

Unter der Annahme, dass ein allgemeiner Überblick zur steuerlichen Wertermittlung gesucht wird, bildet der gemeine Wert (Verkehrswert) zum Stichtag des Erbfalls die Basis der Berechnung.

BewertungsverfahrenAnwendungsbereichWertermittlung durch das Finanzamt
VergleichswertverfahrenEigentumswohnungen, Ein- und ZweifamilienhäuserÜbernahme von historischen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse.
ErtragswertverfahrenVermietete Wohnimmobilien, GeschäftsgrundstückeKapitalisierung der erzielbaren Miete (Nettokaltmiete abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten) zuzüglich des separat ermittelten Bodenwerts.
SachwertverfahrenImmobilien ohne verwertbare Vergleichs- oder Ertragsdaten (oft selbstgenutzte Spezial- oder Luxusimmobilien)Addition von typisierten Gebäudeherstellungskosten (abzüglich Alterswertminderung) und Bodenwert, multipliziert mit einem regionalen Sachwertfaktor.

Gesetzliche Abschläge und Befreiungen

  • Vermietete Wohnimmobilien: Nach Paragraf 13d ErbStG wird für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind, ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent gewährt. Sie werden folglich nur mit 90 Prozent ihres Wertes für die Steuer angesetzt.
  • Familienheim: Vererbt der Erblasser das von ihm genutzte Eigenheim an den Ehegatten oder die Kinder, bleibt dieses steuerfrei, sofern die Erben die Immobilie für mindestens zehn Jahre unverzüglich selbst bewohnen. Bei Kindern greift diese Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (Paragraf 198 BewG)

Da das Finanzamt den Wert in einem massentauglichen, typisierten Verfahren ohne Vor-Ort-Besichtigung schätzt, bleiben individuelle wertmindernde Faktoren wie Sanierungsstau, Bauschäden oder schlechte Mikrolagen unberücksichtigt. Führt dies zu einer Überbewertung, können Erben den niedrigeren Verkehrswert nachweisen durch:

  • Verkehrswertgutachten: Ein qualifiziertes Gutachten eines nach Paragraf 198 BewG berechtigten Sachverständigen, das den exakten Marktwert zum Todestag ermittelt.
  • Zeitnaher Verkauf: Ein Verkauf der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr in der Regel innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall an einen fremden Dritten. Der tatsächliche Kaufpreis kann dann als Steuerbemessungsgrundlage angesetzt werden.

Welche Art von Immobilie liegt Ihrem Fall zugrunde, und haben Sie bereits einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt erhalten?

RA und Notar Krau

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