Immobilienkauf – Bindungs- und Annahmefrist

Immobilienkauf – Bindungs- und Annahmefrist

Die Auflassung und die Vollmacht beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, spielt die sogenannte Auflassung eine zentrale Rolle. Das ist die offizielle Einigung darüber, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll. Laut Gesetz müssen bei dieser Erklärung beide Seiten gleichzeitig anwesend sein. Das steht in § 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Vollmacht für den Käufer

Oft wird dem Käufer im Kaufangebot eine Vollmacht erteilt. Damit kann er die Auflassung selbst erklären, ohne dass der Verkäufer noch einmal persönlich erscheinen muss. Dabei gibt es aber ein wichtiges Ziel: Der Verkäufer muss geschützt werden. Es muss sichergestellt sein, dass das Eigentum erst dann im Grundbuch umgeschrieben wird, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat.

Schutzmechanismen für den Verkäufer

Früher gab es größere Sorgen vor Missbrauch. Heute ist das Risiko eher theoretisch, aber man nutzt immer noch bestimmte Schutzmaßnahmen. Es gibt zwei bekannte Wege:

1. Die beurkundungsrechtliche Lösung: Der Notar darf erst dann eine offizielle Kopie der Urkunde (Ausfertigung) herausgeben, wenn das Geld bezahlt wurde. Ohne diese Kopie kann das Grundbuchamt nichts umschreiben.
2. Die verfahrensrechtliche Lösung: Hier wird festgelegt, dass die Einigung (Auflassung) allein noch nicht ausreicht, um die Eintragung im Grundbuch zu erlauben. Der Notar behält die Kontrolle darüber, wann die Genehmigung zur Eintragung an das Amt weitergegeben wird.

Regeln für Fristen in Kaufangeboten

Wenn jemand ein Angebot zum Kauf einer Immobilie abgibt, stellt sich die Frage: Wie lange ist er an dieses Angebot gebunden?

Allgemeine Regeln für die Bindungsfrist

Wenn Sie kein Unternehmer sind und es sich nicht um Standard-Verträge (AGB) handelt, können Sie sich theoretisch sehr lange an ein Angebot binden. Es gibt jedoch Grenzen durch die guten Sitten (§ 138 BGB). Eine Bindung von 30 Jahren sollte man nicht überschreiten. Bei sehr langen Fristen ist es klug, ein Recht zum Widerruf aus wichtigem Grund zu vereinbaren.

Wenn die Frist abläuft, erlischt das Angebot normalerweise. Es sei denn, es wurde eine sogenannte Fortgeltungsklausel vereinbart. Das bedeutet, dass das Angebot auch nach der Frist noch gültig bleibt, bis es aktiv widerrufen wird.

Immobilienkauf – Bindungs- und Annahmefrist

Besondere Regeln für Standard-Verträge (AGB)

In der Praxis werden meistens vorformulierte Verträge genutzt. Hier ist das Gesetz strenger, um die Menschen vor unangemessen langen Bindungen zu schützen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sagt dazu:

• Eine Bindungsfrist von mehr als vier Wochen ist bei Immobilienkäufen oft schon kritisch.
• Eine Frist von sechs Wochen ist in der Regel zu lang und damit unwirksam.
• Eine Frist von knapp unter sechs Wochen (zum Beispiel fünf Wochen und sechs Tage) wurde in der Vergangenheit noch als erlaubt angesehen.

Es ist also Vorsicht geboten. Man sollte die gesetzlichen Spielräume nicht bis zum Äußersten ausreizen.

Probleme mit unbefristeten Angeboten

Ein Angebot, das nach einer kurzen Zeit nicht einfach endet, sondern ewig weiterläuft (unbefristete Fortgeltungsklausel), sieht das Gericht kritisch.

Der Überraschungseffekt

Der BGH findet solche Klauseln oft unfair. Der Grund ist einfach: Der Käufer weiß über Monate oder Jahre hinweg nicht, ob der Vertrag nun zustande kommt oder nicht. Wenn der Verkäufer dann nach langer Zeit plötzlich annimmt, ist das ein Überraschungseffekt für den Käufer. Das schränkt seine Freiheit zu sehr ein.

Mögliche Lösungen

Es gibt rechtliche Diskussionen darüber, ob befristete Fortgeltungsklauseln besser sind. Eine sicherere Methode ist es, wenn der Verkäufer erst ankündigen muss, dass er das Angebot annehmen will. Wenn er dem Käufer dann eine angemessene Zeit gibt, bleibt die Entscheidung beim Käufer.

Was passiert bei unwirksamen Fristen?

Wenn eine Frist im Vertrag zu lang und deshalb unwirksam ist, gilt automatisch die gesetzliche Regelfrist. Diese beträgt beim Immobilienkauf maximal vier Wochen.

Die Folgen für den Vertrag

Wenn die Annahme des Angebots erst nach dieser Zeit erfolgt, ist das Angebot eigentlich schon erloschen. Die verspätete Annahme zählt rechtlich als ein ganz neuer Antrag. Wenn daraufhin nicht erneut zugestimmt wird, gibt es eigentlich keinen gültigen Vertrag.

Das kann zu großen Problemen führen:

• Bereits gezahltes Geld muss eventuell zurückgegeben werden.
• Es ist rechtlich unklar, ob Vormerkungen im Grundbuch noch schützen.
• Es ist fraglich, ob das Eigentum wirklich wirksam übertragen wurde.

Die Haftung des Notars

Notare haben eine große Verantwortung. Sie müssen die Beteiligten über die Risiken aufklären.

Wann haftet der Notar?

Wenn ein Notar eine unbefristete Fortgeltungsklausel beurkundet, ohne auf die Gefahren hinzuweisen, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Das gilt besonders dann, wenn der Notar den Vertrag selbst entworfen hat.

Der Schaden

Ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass der Fehler des Notars wirklich die Ursache für den Schaden war. Wenn der Notar beweisen kann, dass die Beteiligten den Vertrag auch dann so unterschrieben hätten, wenn er sie gewarnt hätte, muss er unter Umständen nicht zahlen. Dieser Nachweis ist für den Notar jedoch oft schwierig.

Für eine detaillierte Beratung zu Ihrem Immobilienkauf oder bei Fragen zu Vertragsfristen sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.