Immobilienkauf – Der Kaufpreis und das Anderkonto

Immobilienkauf – Der Kaufpreis und das Anderkonto

Diese Zusammenfassung erläutert Ihnen die Details einer Musterformulierung für einen Immobilienkaufvertrag. Dabei geht es besonders um die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Ein Notaranderkonto ist ein spezielles Konto, das der Notar für die Käufer und Verkäufer verwaltet.

Grundlagen der Vereinbarung

In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer geht. Stattdessen zahlt der Käufer das Geld zuerst auf ein Konto des Notars ein. Das sorgt für Sicherheit auf beiden Seiten.

Es gibt in diesem Fall eine Besonderheit: Ein Verkäufer wird bei der Unterschrift vertreten. Er ist also nicht selbst anwesend. Deshalb muss erst eine offizielle Genehmigung vorliegen, bevor das Geld eingezahlt wird.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Übergabe der Immobilie. Der Käufer soll das Objekt bereits nutzen dürfen, sobald das Geld beim Notar liegt. Er muss nicht warten, bis der Notar das Geld an den Verkäufer weiterleitet. Dafür stehen dem Verkäufer ab diesem Zeitpunkt die Zinsen zu, die auf dem Konto anfallen.

Der Kaufpreis und das Anderkonto

Festlegung der Summe

Zuerst wird im Vertrag genau aufgeschrieben, wie hoch der Kaufpreis ist. Der Betrag wird in Zahlen und in Worten genannt. Damit werden Missverständnisse vermieden. Sie müssen diesen Betrag auf ein ganz bestimmtes Konto des Notars überweisen. Die Kontoverbindung (IBAN) steht direkt im Vertrag.

Wann muss gezahlt werden?

Sie müssen den Kaufpreis erst zahlen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Der Notar prüft das genau. Eine wichtige Bedingung ist, dass die Genehmigung des vertretenen Verkäufers vorliegt.

Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, schreibt der Notar Ihnen einen Brief. Er nutzt dafür ein Einwurf-Einschreiben. Ab dem Datum dieses Schreibens haben Sie zehn Tage Zeit, das Geld zu überweisen. Sobald das Geld angekommen ist, informiert der Notar den Verkäufer darüber. Das kann auch per E-Mail geschehen.

Was passiert mit dem Geld beim Notar?

Ablösung von alten Schulden

Oft hat der Verkäufer noch Schulden auf dem Haus, zum Beispiel bei einer Bank. Diese Banken stehen im Grundbuch. Der Notar bekommt die Anweisung, diese Schulden direkt vom Anderkonto zu bezahlen. Er fordert dafür die nötigen Unterlagen bei den Banken an. Er muss nicht prüfen, ob die Forderungen der Banken rechtlich korrekt sind. Er erfüllt einfach die Bedingungen, damit das Haus schuldenfrei wird.

Kosten für Notar und Gericht

Auch die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt müssen bezahlt werden. Soweit diese Kosten den Verkäufer betreffen, zieht der Notar sie direkt vom Kaufpreis ab. Erst wenn alle diese Posten erledigt sind, wird der Rest des Geldes an den Verkäufer ausgezahlt. Der Verkäufer gibt dafür im Vertrag sein eigenes Bankkonto an.

Immobilienkauf – Der Kaufpreis und das Anderkonto

Die Anlage als Festgeld

Geld auf einem Konto bringt Zinsen oder kostet Gebühren. Der Notar darf das Geld als Festgeld anlegen, wenn der Verkäufer das schriftlich wünscht. Vor der Auszahlung geht das aber nur für maximal einen Monat. Zudem darf der Käufer dem nicht widersprochen haben.

Der Verkäufer weist den Notar meist schon im Vertrag an, das Geld immer für einen Monat fest anzulegen. Das verlängert sich automatisch. Sobald das Geld aber ausgezahlt werden kann, muss der Notar die Anlage sofort kündigen. Auch wenn dadurch Zinsen verloren gehen, ist die schnelle Auszahlung wichtiger.

Wann darf der Notar das Geld auszahlen?

Der Notar darf das Geld erst an den Verkäufer oder die Banken weitergeben, wenn viele Bedingungen erfüllt sind. Er benötigt dafür verschiedene Dokumente:

• Vorkaufsrecht: Ein Nachweis der Gemeinde, dass sie das Haus nicht selbst kaufen will.
• Genehmigungen: Offizielle Bestätigungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz oder für Sanierungsgebiete.
• Vertretung: Die bereits erwähnte Genehmigung des Verkäufers, der nicht dabei war.
• Schuldenfreiheit: Alle Unterlagen der Banken müssen vorliegen, damit alte Belastungen gelöscht werden können.
• Vormerkung: Im Grundbuch muss stehen, dass das Haus nun für den Käufer reserviert ist. Niemand darf sich vordrängeln.
• Räumung: Falls vereinbart, müssen Käufer und Verkäufer bestätigen, dass das Haus leer ist.

Sobald diese Bedingungen erfüllt sind, gilt die Pflicht des Käufers zur Zahlung als erledigt.

Kosten und Zinsen bei Verspätung

Wer zahlt die Gebühren?

Die Kosten für die Nutzung des Notaranderkontos teilen sich Käufer und Verkäufer. Jeder übernimmt genau die Hälfte.

Was passiert bei Verzug?

Wenn Sie als Käufer nicht rechtzeitig zahlen, müssen Sie Zinsen bezahlen. Diese Zinsen gehen direkt an den Verkäufer, nicht auf das Notarkonto. Das gilt auch, wenn das Geld zwar auf dem Notarkonto liegt, aber wegen eines Fehlers des Käufers nicht ausgezahlt werden kann.

Sie unterwerfen sich als Käufer der „sofortigen Zwangsvollstreckung“. Das bedeutet: Wenn Sie nicht zahlen, kann der Verkäufer ohne langen Prozess versuchen, das Geld zu bekommen. Das ist eine große Sicherheit für den Verkäufer.

Übergabe von Haus und Eigentum

Der Besitz

Sie erhalten das Haus (den Besitz), sobald der gesamte Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist. In diesem Moment findet die Übergabe statt.

Das Eigentum im Grundbuch

Besitz bedeutet, dass Sie im Haus wohnen dürfen. Eigentümer sind Sie damit aber noch nicht. Das werden Sie erst, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer stehen.

Der Notar darf den Antrag für diese Änderung erst beim Grundbuchamt stellen, wenn das Geld wirklich beim Verkäufer oder seinen Banken angekommen ist. So wird verhindert, dass Sie schon offizieller Eigentümer werden, bevor der Verkäufer sein Geld sicher hat.

Für weitere Informationen oder eine rechtliche Beratung in Ihrem konkreten Fall sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.