Immobilienkauf – Einführung in die Veräußerungskonstellation

Immobilienkauf – Einführung in die Veräußerungskonstellation

In der Vergangenheit haben sich Gerichte, wie das Oberlandesgericht oder der Bundesgerichtshof (BGH), vor allem mit der sogenannten Erwerbskonstellation befasst. Dabei tritt derjenige, der die Vertragsbedingungen (Klauseln) vorgibt, als Verkäufer auf. Der Käufer gibt in diesem Fall ein Angebot ab und bleibt für eine bestimmte Zeit an dieses gebunden.

Bei der Veräußerungskonstellation ist dies genau umgekehrt. Hier ist der Verwender der Klauseln auf der Seite des Käufers zu finden. Er lässt sich vom aktuellen Eigentümer des Grundstücks eine Möglichkeit zum Kauf einräumen, die über einen längeren Zeitraum gültig ist. Der Eigentümer bietet demnach dem Käufer das Grundstück an und bindet sich für eine gewisse Zeit an dieses Angebot.

Ob die strengen Regeln für Bindungsfristen aus der Erwerbskonstellation einfach auf diesen umgekehrten Fall übertragen werden können, ist rechtlich noch nicht endgültig geklärt. Als Maßstab für die Prüfung, ob solche Klauseln zulässig sind, dienen vor allem die Paragrafen § 308 Nr. 1 BGB und § 307 BGB.

Die Angemessenheit von Bindungsfristen

Es stellt sich die Frage, ob beim Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich längere Wartezeiten für den Verkäufer akzeptabel sind, nur weil Grundstücke nicht so schnell zu verkaufen sind wie andere Güter. Dies wird jedoch kritisch gesehen. Wenn es zum Beispiel um den Verkauf einer Wohnung geht, die bereits fertig gebaut ist, sind sehr lange Bindungsfristen meist zweifelhaft.

Besonderheiten bei unbebauten Grundstücken

Anders sieht es aus, wenn der potenzielle Käufer ein unbebauetes Grundstück erwerben möchte. In diesem Fall hat der Käufer oft ein berechtigtes Interesse an einer längeren Bedenkzeit. Er muss nämlich vor dem endgültigen Kauf wichtige Dinge klären:

• Ist das geplante Bauprojekt technisch überhaupt machbar?
• Entspricht das Vorhaben dem Baurecht?
• Können eventuell notwendige Nachbargrundstücke ebenfalls erworben werden?

Da für diese Prüfungen Planungskosten anfallen, die bei einem Scheitern verloren wären, ist ein längerer Zeitraum für das Angebot oft gerechtfertigt. In der Regel wiegen diese Interessen des Käufers schwerer als der Wunsch des Verkäufers nach einer schnellen Entscheidung.

Der Einfluss des Verkaufspreises auf die Wartezeit

Ein wichtiger Faktor für die Zulässigkeit langer Fristen ist der Preis. Wenn der vereinbarte Verkaufspreis deutlich über dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert) liegt, sind auch Bindungsfristen von deutlich mehr als vier Wochen meist kein Problem.

Dies kommt häufig vor, wenn ein Käufer plant, aus einfachem Ackerland wertvolles Bauland zu machen. Der hohe Preis spiegelt dann bereits die zukünftige Nutzungsmöglichkeit wider. Wirtschaftlich gesehen ist dies ein Tauschgeschäft: Der Eigentümer verzichtet für eine Zeit darauf, das Grundstück anderweitig zu verkaufen. Im Gegenzug erhält er die Chance auf einen viel höheren Erlös, als das Land aktuell eigentlich wert ist.

Immobilienkauf – Einführung in die Veräußerungskonstellation

Transparenz und rechtliche Berücksichtigung

Damit dieser Zusammenhang klar ist, sollte das Verhältnis zwischen dem Wert und dem Preis kurz in der Urkunde erklärt werden. Wichtig ist dabei jedoch zu beachten: Da der Empfänger des Angebots (der Käufer) selbst nicht zum Kauf verpflichtet ist, hat der Verkäufer auch keinen direkten Anspruch auf die Zahlung. Dieser Umstand muss bei der Festlegung der Dauer der Bindung fair berücksichtigt werden.

Alternative Modelle der Vertragsgestaltung

Es gibt Möglichkeiten, Verträge so zu gestalten, dass das Recht großzügiger mit den Fristen umgeht. Dazu gehören:

• Optionsverträge: Hierbei wird oft eine Gebühr für die Bindung gezahlt.
• Rücktrittsvorbehalte: Der Käufer behält sich das Recht vor, unter bestimmten Bedingungen vom Vertrag zurückzutreten.

Diese Modelle werden rechtlich lockerer bewertet, weil beide Partner feste Verpflichtungen eingehen. Wenn ein Käufer beispielsweise echte Pflichten übernimmt, ist die Situation eine andere als bei einem reinen Angebot.

Risikoabwägung für Unternehmer

In einfachen Angebotsmodellen kann ein Unternehmer oft einseitig vom Kauf Abstand nehmen, wenn sich der Markt verschlechtert – etwa durch steigende Zinsen oder sinkende Immobilienpreise. Bei einer vertraglichen Gestaltung mit echten Leistungspflichten ist dies nicht so einfach möglich.

Ein besonderer Lösungsweg für Ackerland

Eine geschickte Methode, um eine rechtliche Überprüfung der Fristen zu umgehen, betrifft den Verkauf von Ackerland. Man kann im Vertrag zunächst den aktuellen Verkehrswert als Kaufpreis festsetzen. Zusätzlich vereinbart man, dass der Preis automatisch angepasst wird, sobald das Land zu Bauland wird.

Gleichzeitig erhält nur der Verkäufer (der Klauselgegner) ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass diese Preisanpassung bis zu einem bestimmten Datum nicht eintritt. Durch diese Konstruktion lassen sich viele rechtliche Probleme bei der Inhaltskontrolle von Verträgen vermeiden.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben oder eine Beratung zu Ihren Grundstücksangelegenheiten benötigen, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.