Immobilienkauf – Kaufangebot – Beurkundung und Vormerkung

Immobilienkauf – Kaufangebot – Beurkundung und Vormerkung

Hier finden Sie eine präzise Zusammenfassung der rechtlichen Regelungen zu den Themen Kaufangebot, Beurkundung und Vormerkung.

Das Angebot beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, beginnt dies oft mit einem rechtlich bindenden Angebot. Dabei ist entscheidend, wer dieses Angebot abgibt.

Wenn der Verkäufer das Angebot macht

Wenn Sie als Verkäufer ein Angebot abgeben, formuliert der Notar darin bereits bestimmte Erklärungen. Wenn der Käufer dieses Angebot später annimmt, stimmt er diesen Erklärungen normalerweise automatisch zu.

Es gibt jedoch eine Besonderheit: Bestimmte rechtliche Schritte sollten in der Annahmeurkunde sicherheitshalber noch einmal ganz genau wiederholt werden. Das gilt besonders für die sogenannte Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Damit erklärt der Käufer, dass der Verkäufer bei Nichtzahlung sofort rechtliche Schritte einleiten kann, ohne vorher klagen zu müssen.

Wichtige Details zur Zwangsvollstreckung

Damit diese Unterwerfung rechtlich gültig ist, muss sie sehr klar formuliert sein. Der Käufer sollte darin den genauen Kaufpreis nennen. Ein Beispiel für einen solchen Satz ist: „Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises von 244.000 Euro der sofortigen Zwangsvollstreckung.“

Bedingungen für die Annahme

Sie können festlegen, dass das Angebot nur unter bestimmten Bedingungen angenommen werden darf. Eine solche Bedingung könnte sein, dass der Käufer die oben genannte Zwangsvollstreckung unterschreibt. Aber Vorsicht: Man sollte nicht zu viele Bedingungen aufstellen. Wenn der Notar auch nur eine kleine Bedingung übersieht, könnte der ganze Vertrag ungültig sein.

Wenn der Käufer das Angebot macht

Gibt der Käufer das Angebot ab, kann er sich ebenfalls sofort der Vollstreckung unterwerfen, um seine Zahlungsbereitschaft zu zeigen. Im Gegenzug möchte der Käufer oft sichergehen, dass auch der Verkäufer verpflichtet ist, das Haus pünktlich zu räumen und zu übergeben. Auch hier gelten die gleichen strengen Regeln für die Formulierungen.

Die Vormerkung im Grundbuch

Eine Vormerkung ist wie eine Reservierung im Grundbuch. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück während der Wartezeit einfach an jemand anderen verkauft.

Immobilienkauf – Kaufangebot – Beurkundung und Vormerkung

Wann kann eine Vormerkung eingetragen werden?

Wenn Sie als Eigentümer ein Angebot abgeben, kann der Notar bereits eine Vormerkung für den potenziellen Käufer eintragen lassen. Das geht aber nur, wenn Sie Ihr Angebot nicht jederzeit grundlos widerrufen können. Wenn das Angebot zu leicht zurückgenommen werden kann, ist die Vormerkung rechtlich nicht stabil.

Wenn hingegen der Käufer das Angebot macht, kann eine Vormerkung erst eingetragen werden, wenn der Verkäufer dieses Angebot offiziell angenommen hat.

Schutz bei einer Insolvenz

Die Vormerkung ist sehr mächtig. Sie schützt den Käufer sogar dann, wenn der Verkäufer pleitegeht (Insolvenz). Falls der Verkäufer insolvent wird, sollte der Käufer seine Annahme sicherheitshalber sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch gegenüber dem Insolvenzverwalter erklären.

Risiken und Schutzmaßnahmen für den Verkäufer

Die Eintragung einer Vormerkung vor der eigentlichen Annahme des Angebots ist für Sie als Verkäufer riskant. Es ist eine Art Vorleistung, für die Sie noch keine Sicherheit haben.

Wie Sie sich absichern können

Es gibt zwei Wege, wie Sie sich schützen können:

1. Anweisung an den Notar: Sie weisen den Notar an, die Vormerkung erst dann zum Grundbuchamt zu schicken, wenn der Käufer das Angebot wirklich angenommen hat.
2. Die auflösende Bedingung: Sie lassen die Vormerkung sofort eintragen, knüpfen sie aber an eine Bedingung. Wenn der Käufer das Angebot nicht innerhalb einer bestimmten Frist annimmt, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden.

Ein konkretes Beispiel für den Schutz

In einem Vertrag könnte stehen, dass die Vormerkung erlischt, wenn der Notar dem Grundbuchamt bestätigt, dass kein Anspruch mehr besteht. Der Notar darf diese Bestätigung aber erst schicken, wenn:

• Die Frist für das Angebot abgelaufen ist.
• Keine gültige Annahme vorliegt.
• Er den Käufer noch einmal mit einer Frist von vier Wochen aufgefordert hat, die Annahme nachzuweisen.

Änderungen der Angebotsfrist

Manchmal ändern sich die Pläne und die Frist für das Angebot soll verlängert oder verkürzt werden.

Verlängerung der Frist

Wenn Sie eine Frist verlängern wollen, bevor sie abgelaufen ist, müssen Sie dies wieder notariell beurkunden lassen. Eine solche Verlängerung muss normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Aber Achtung: Wenn Sie das Angebot ändern, weil zum Beispiel ein weiteres Grundstück dazukommt, muss dies unbedingt im Grundbuch vermerkt werden. Sonst schützt die alte Vormerkung diesen neuen Teil nicht.

Wenn die Frist schon abgelaufen ist

Ist die Frist einmal abgelaufen, ist das alte Angebot rechtlich „tot“. Eine Verlängerung ist dann nicht mehr möglich. Sie müssen in diesem Fall ein komplett neues Angebot beurkunden lassen.

Zwar gibt es rechtliche Diskussionen darüber, ob man eine alte Vormerkung für ein neues Angebot einfach „wiederverwenden“ kann, aber das ist riskant. Experten raten dazu, in einem solchen Fall immer eine komplett neue Vormerkung eintragen zu lassen, um sicher zu sein.

Verkürzung der Frist

Eine Frist einfach so zu verkürzen, ist schwierig, da Sie an Ihr Wort gebunden sind. Das geht nur, wenn Sie sich dieses Recht schon im ursprünglichen Angebot ausdrücklich vorbehalten haben.

Bei weiteren Fragen zu diesen komplexen Themen oder für eine individuelle rechtliche Beratung nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.