Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker

Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker

Zusammenfassung des Aufsatzes von Bernert/Thelen: Grundlagen der Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker(MittBayNot 2024, 421)

RA und Notar Krau

Dieser Text fasst einen Artikel von Dr. Andreas Bernert und Dr. Martin Konstantin Thelen zusammen, der sich mit den Grundlagen

der Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker befasst und dabei einen Beschluss des BGH vom 19.10.2023 (V ZB 8/23) kommentiert.

Kernaussage des Artikels:

Der Artikel beleuchtet die materiell- und verfahrensrechtlichen Aspekte der Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker,

insbesondere im Kontext des Nachweises der Verfügungsbefugnis und des Gutglaubensschutzes für Erwerber.

Dabei wird die Bedeutung von Erbschein und Testamentsvollstreckerzeugnis als Nachweis der Verfügungsmacht hervorgehoben und die unterschiedlichen Fallkonstellationen differenziert betrachtet.

Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker

Zusammenfassung des BGH-Beschlusses:

Der BGH hatte in seinem Beschluss zu entscheiden, wie das Grundbuchamt zu verfahren hat, wenn es vor Vollzug der

Eigentumsumschreibung von Zweifeln des Nachlassgerichts an der Testierfähigkeit des Erblassers erfährt.

Im konkreten Fall hatte ein Testamentsvollstrecker ein Nachlassgrundstück veräußert und seine Verfügungsbefugnis

durch Vorlage einer notariellen Verfügung von Todes wegen, des Eröffnungsprotokolls und der Amtsannahmebestätigung des Nachlassgerichts nachgewiesen.

Nach der Beurkundung und Grundbuchvorlage hatte ein gesetzlicher Erbe die Wirksamkeit des Testaments angegriffen und die Erteilung eines Erbscheins beantragt.

Das Grundbuchamt verlangte daraufhin vom Notar die Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses.

Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit des Vorgehens des Grundbuchamts.

Das Grundbuchamt dürfe bei konkreten Zweifeln an der Wirksamkeit der Verfügung von Todes wegen die Vorlage eines Testamentsvollstreckerzeugnisses verlangen.

Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker

Konkrete Zweifel lägen vor, wenn das Nachlassgericht die Wirksamkeit der Verfügung von Todes wegen überprüfe.

Wesentliche Punkte des Artikels:

• Nachweis der Verfügungsbefugnis: Erben und Testamentsvollstrecker müssen ihre Verfügungsbefugnis gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Dies kann durch Vorlage eines Erbscheins bzw. Testamentsvollstreckerzeugnisses oder, in bestimmten Fällen, durch Vorlage einer notariellen Verfügung von Todes wegen nebst Eröffnungsprotokoll und Amtsannahmebestätigung erfolgen.
• Gutglaubensschutz: Der Erwerb von einem Erben, der seine Erbenstellung durch einen Erbschein nachweist, oder von einem Testamentsvollstrecker, der ein Testamentsvollstreckerzeugnis vorlegt, genießt Gutglaubensschutz. Dies bedeutet, dass der Erwerber sich auf die Verfügungsbefugnis des Erben bzw. Testamentsvollstreckers verlassen kann, auch wenn der Erbschein bzw. das Testamentsvollstreckerzeugnis später für ungültig erklärt wird.
• Verhältnis von Nachlassgericht und Grundbuchamt: Das Grundbuchamt ist nicht befugt, die Wirksamkeit eines Erbscheins oder Testamentsvollstreckerzeugnisses zu überprüfen. Es muss die Richtigkeit dieser Nachweise unterstellen, bis das Nachlassgericht sie einzieht.
• Risiken bei Veräußerung ohne Erbschein/Testamentsvollstreckerzeugnis: Die Veräußerung einer Immobilie durch Erben oder Testamentsvollstrecker ohne Vorlage eines Erbscheins bzw. Testamentsvollstreckerzeugnisses birgt das Risiko, dass der Vollzug der Eigentumsumschreibung durch nachträglich bekannt werdende Zweifel an der Wirksamkeit der Verfügung von Todes wegen verzögert wird.

Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker

• Empfehlung für die Praxis: In absehbar streitanfälligen Konstellationen wird empfohlen, die Veräußerung unter Vorlage eines Erbscheins bzw. Testamentsvollstreckerzeugnisses zu beurkunden, um den Gutglaubensschutz des Erwerbers zu gewährleisten.

Fazit:

Der Artikel verdeutlicht die komplexen rechtlichen Zusammenhänge bei der Immobilienveräußerung durch Erben und Testamentsvollstrecker.

Er zeigt auf, dass die Vorlage eines Erbscheins bzw. Testamentsvollstreckerzeugnisses nicht nur für den Nachweis der Verfügungsbefugnis,

sondern auch für den Gutglaubensschutz des Erwerbers von entscheidender Bedeutung ist.

Notare und Grundbuchämter sollten die dargestellten Grundsätze bei der Abwicklung von Immobilienveräußerungen im Erbfall beachten, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden.