Inanspruchnahme Grundstück durch Nachbarn: Gestattungswiderruf

Inanspruchnahme Grundstück durch Nachbarn: Gestattungswiderruf + Beseitigungsanspruch nach jahrelanger Duldung durch Eigentümer

BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/13

Vorinstanzen:

AG Bad Dürkheim, Entscheidung vom 27.03.2012 – 1 C 604/11 –

LG Frankenthal, Entscheidung vom 29.05.2013 – 2 S 161/12 –

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen ein wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 16. Mai 2014. Es geht um ein Thema, das viele Grundstückseigentümer betrifft: Unterirdische Stromleitungen, die über das Grundstück des Nachbarn verlaufen.

Darf man solche Leitungen einfach entfernen, wenn man das Grundstück neu gekauft hat? Der BGH hat hierzu eine klare Entscheidung getroffen.

Der Streit um die Stromkabel im Garten

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein unbebautes Grundstück, um dort später ein Haus zu bauen. Nach dem Kauf stellen Sie fest, dass unter Ihrem Rasen Stromkabel verlaufen. Diese Kabel versorgen jedoch nicht Ihr Grundstück, sondern die Häuser Ihrer Nachbarn.

Genau das passierte in diesem Fall. Die Leitungen wurden bereits im Jahr 1979 verlegt. Damals hatte der vorherige Eigentümer des Grundstücks den Nachbarn erlaubt, die Kabel dort einzugraben. Es gab jedoch keinen offiziellen Eintrag im Grundbuch, wie etwa eine „Dienstbarkeit“. Das bedeutet, das Recht zur Nutzung war nirgendwo offiziell als dauerhafte Belastung des Grundstücks vermerkt.

Die Forderung der neuen Eigentümerin

Die neue Eigentümerin (die Klägerin) wollte auf ihrem Grundstück bauen. Die fremden Kabel störten sie dabei. Sie verlangte von den Nachbarn, dass diese die Leitungen entfernen. Die Nachbarn weigerten sich jedoch. Sie argumentierten, dass die Kabel dort schon seit über 30 Jahren liegen und der frühere Besitzer das erlaubt hatte.

Was passiert, wenn Ansprüche verjähren?

Ein zentrales Problem in diesem Fall war die Zeit. Die Kabel lagen seit 1979 im Boden. Wenn jemand etwas gegen eine Störung seines Eigentums unternehmen will, hat er dafür normalerweise nur eine bestimmte Zeit lang Zeit. Danach tritt die sogenannte Verjährung ein.

Das Recht auf Selbsthilfe

Das Gericht stellte fest: Der direkte Anspruch auf „Beseitigung“ durch die Nachbarn war tatsächlich verjährt. Das bedeutet, die Eigentümerin konnte die Nachbarn nicht mehr zwingen, die Kabel auf deren Kosten auszugraben.

Aber – und das ist der entscheidende Punkt – das bedeutet nicht, dass die Kabel für immer dort bleiben dürfen. Der BGH entschied: Wenn der Beseitigungsanspruch verjährt ist, verliert der Störer (also der Nachbar) dadurch nicht seine Eigenschaft als Störer. Er bekommt durch die Zeit kein Recht, die Leitungen dort zu lassen.

Die Eigentümerin darf die Leitungen daher auf eigene Kosten selbst entfernen. Man nennt dies das Recht zur Selbstvornahme. Ihr Eigentum gehört ihr, und sie muss eine dauerhafte Störung nicht dulden, nur weil Zeit vergangen ist.

Warum die Erlaubnis des Vorbesitzers nicht bindet

Die Nachbarn hatten ein starkes Argument: „Der Vorbesitzer hat es uns erlaubt!“ Das Gericht sah das jedoch anders.

Verträge gelten nur zwischen den Partnern

Eine solche Erlaubnis ist ein sogenannter „schuldrechtlicher Vertrag“. Das heißt, er gilt nur zwischen den Personen, die ihn abgeschlossen haben. Wenn das Grundstück verkauft wird, ist der neue Käufer an die privaten Absprachen des Verkäufers nicht gebunden.

Damit eine Leitung wirklich dauerhaft geschützt ist, muss sie im Grundbuch eingetragen werden. Wer das versäumt, geht das Risiko ein, dass ein neuer Nachbar die Erlaubnis nicht übernimmt.

Wissen schützt nicht vor Entfernung

Selbst wenn die Käuferin beim Kauf wusste (oder hätte wissen können), dass dort Leitungen liegen, ändert das nichts. Allein die Kenntnis von einer Leitung bedeutet nicht, dass man automatisch zustimmt, diese für immer zu dulden. Ein Käufer übernimmt nur dann solche Pflichten, wenn dies ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart wurde.

Inanspruchnahme Grundstück durch Nachbarn: Gestattungswiderruf + Beseitigungsanspruch nach jahrelanger Duldung durch Eigentümer

Gibt es eine Pflicht zur Duldung?

Es gibt Fälle, in denen man Leitungen des Nachbarn dulden muss. Das ist zum Beispiel so, wenn:

1. Ein gesetzliches „Notleitungsrecht“ besteht.
2. Die Leitungen dem Energieversorgungsunternehmen gehören (und nicht privat verlegt wurden).

Kein Notfall in diesem Fall

In diesem Rechtsstreit gab es kein Notleitungsrecht. Die Nachbarn hätten ihre Stromkabel auch über einen öffentlichen Weg direkt anschließen können. Es wäre zwar etwas teurer gewesen, aber nicht unmöglich oder unzumutbar. Nur weil der Weg über das Nachbargrundstück „bequemer“ oder „billiger“ ist, müssen die Nachbarn das nicht lebenslang hinnehmen.

Das Thema Verwirkung

Die Nachbarn versuchten es mit einem letzten Argument: Die „Verwirkung“. Sie meinten, wenn man 30 Jahre lang nichts gegen die Leitungen unternimmt, dürfe man es plötzlich nicht mehr fordern.

Warum keine Verwirkung vorlag

Der BGH erklärte dazu: Solange der Vorbesitzer die Nutzung erlaubt hatte, konnte er gar nicht dagegen klagen. Man kann ein Recht nicht verwirken, wenn man es gerade gar nicht ausübt, weil man nett zum Nachbarn ist.

• Der Vorbesitzer war freundlich und hat die Nutzung gestattet.
• Die Käuferin hat sofort nach dem Kauf protestiert.

Es gab also keinen Zeitraum, in dem man „untätig“ war, obwohl man hätte handeln müssen. Die Käuferin handelte schnell.

Zusammenfassung des Urteils

Das Urteil des BGH lässt sich für Sie in drei einfachen Kernpunkten zusammenfassen:

Was bedeutet das für die Praxis?

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie genau prüfen, ob Leitungen vorhanden sind und ob diese im Grundbuch abgesichert sind. Wenn Sie hingegen Leitungen über das Grundstück eines Nachbarn legen wollen, sollten Sie unbedingt auf eine Grunddienstbarkeit bestehen. Nur so sind Sie sicher, dass Ihr Strom auch dann noch fließt, wenn der Nachbar sein Grundstück verkauft.

Das Urteil stärkt die Rechte von Grundstückseigentümern massiv. Es stellt klar, dass Eigentum ein sehr hohes Gut ist, das nicht einfach durch Zeitablauf oder durch informelle Absprachen unter Nachbarn dauerhaft eingeschränkt werden kann.