Inhalt der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag über Einfamilienhaus

Inhalt der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag über Einfamilienhaus

Die Bedeutung der Baubeschreibung beim Hauskauf

Wenn Sie eine Immobilie von einem Bauträger erwerben, spielt die Baubeschreibung eine entscheidende Rolle. Sie ist nicht einfach nur ein technisches Beiblatt. In der Baubeschreibung wird in Worten festgelegt, wie das Gebäude beschaffen sein muss. Man nennt dies die „vereinbarte Beschaffenheit“.

Für Sie als Käufer ist dieser Text sehr wichtig. Er legt fest, was Sie für Ihr Geld am Ende tatsächlich bekommen. Der Bauträger muss hier mit größter Sorgfalt arbeiten. Sollten Formulierungen unklar oder doppeldeutig sein, geht dies rechtlich gesehen zu Lasten des Bauträgers.

Gesetzliche Anforderungen an den Inhalt

Der Gesetzgeber macht im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) sehr genaue Vorgaben. Die Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar darstellen. Folgende Punkte müssen mindestens enthalten sein:

Allgemeine Angaben zum Gebäude

Zuerst muss das Gebäude allgemein beschrieben werden. Dazu gehören Angaben zum Haustyp und zur Bauweise. Es muss klar sein, ob es sich um einen Neubau oder um Umbauten an einem bestehenden Objekt handelt.

Umfang der Leistungen

In der Beschreibung muss stehen, welche Leistungen genau angeboten werden. Das betrifft nicht nur den Bau selbst. Es geht auch um die Planung und die Bauleitung. Auch Arbeiten am Grundstück, die Einrichtung der Baustelle und die angestrebte Ausbaustufe müssen genannt werden.

Technische Daten und Pläne

Ein wesentlicher Teil sind die Gebäudedaten. Dazu gehören:

• Detaillierte Pläne mit Raumangaben.
• Genaue Flächenangaben.
• Ansichten des Hauses von außen.
• Grundrisse für jedes Stockwerk.
• Schnitte, die das Gebäude von der Seite im Profil zeigen.

Schutzstandards und Bauphysik

Falls zutreffend, müssen Angaben zu wichtigen Schutzstandards gemacht werden. Das betrifft vor allem den Energieverbrauch, den Brandschutz und den Schallschutz. Auch allgemeine Aspekte der Bauphysik müssen erläutert werden.

Details zu den Gewerken und Anlagen

Die Baubeschreibung muss die Konstruktion aller wichtigen Gewerke erklären. Dazu zählen zum Beispiel:

• Der Innenausbau.
• Die gesamte Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung).
• Sanitärobjekte und Armaturen in Bad und Küche.
• Die Elektroanlage und Informationstechnologie.
• Die Gestaltung der Außenanlagen.

Zudem müssen die Qualitätsmerkmale benannt werden, die das Gebäude erfüllen muss.

Zeitplan und Fertigstellung

Ein Hauskauf ist für Sie eine große zeitliche Planung. Daher muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zur Fertigstellung enthalten. Falls der genaue Beginn der Bauarbeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht feststeht, muss der Bauträger zumindest die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme angeben.

Inhalt der Baubeschreibung beim Bauträgervertrag über Einfamilienhaus

Unterschiede je nach Baufortschritt

Wie detailliert die Beschreibung sein muss, hängt davon ab, wie weit das Haus schon gebaut ist.

Wenn das Haus bereits fertig ist

Ist das Bauwerk schon komplett fertiggestellt, darf die Baubeschreibung etwas knapper ausfallen. Der Grund ist simpel: Sie können das fertige Objekt besichtigen. Der Leistungsgegenstand existiert bereits real und steht damit fest.

Wenn noch Arbeiten offen sind

Gibt es noch ausstehende Arbeiten, müssen diese jedoch weiterhin ausführlich und exakt beschrieben werden. Diese Beschreibungen werden Teil des Vertrages. Sie müssen deshalb auch notariell mitbeurkundet werden.

Wenn das Haus noch in der Planung ist

Befindet sich das Haus noch in der Planungsphase oder ist es erst teilweise gebaut, ist höchste Präzision gefragt. Der gesamte Leistungsgegenstand muss in diesem Fall absolut exakt beschrieben werden, damit später kein Streit über die Ausführung entsteht.

Die zeichnerische Darstellung

Die Baubeschreibung muss durch Zeichnungen ergänzt werden. Laut Gesetz müssen Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Grundrisse und Schnitte vorhanden sein.

Um Widersprüche zu vermeiden, ist es am besten, die offiziell genehmigten Baupläne der Baubehörde zu verwenden. Zumindest sollten die Pläne genutzt werden, die für den Bauantrag eingereicht wurden. So ist sichergestellt, dass das, was beschrieben wird, auch rechtlich so gebaut werden darf.

Alles Wissenswerte zur Wohnfläche

Die Angabe der Wohnfläche ist für Sie als Käufer eines der wichtigsten Merkmale. Dennoch gibt es hier juristische Feinheiten zu beachten.

Die Berechnungsgrundlage

Interessanterweise ist der Begriff „Wohnfläche“ im Gesetz nicht eindeutig definiert. Es gibt auch keinen völlig einheitlichen Sprachgebrauch. Da die Fläche aber zentral für den Wert der Immobilie ist, sollte die Berechnungsgrundlage im Vertrag stehen. Üblich sind:

• Die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
• Die Norm DIN 283.
• Eine Berechnung nach Rohbaumaßen.

Im Zweifel geht man davon aus, dass die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt. Eine Berechnung nach DIN 283 wird meist nur dann angenommen, wenn dies am Ort des Bauvorhabens so üblich ist.

Besonderheiten bei der Wohnflächenverordnung

Nach der modernen Wohnflächenverordnung wird nach den „lichten Maßen“ gemessen. Das bedeutet, man misst von Wand zu Wand im fertigen Zustand. Frühere Methoden, bei denen man Rohbaumaße nahm und pauschal etwas für den Putz abzog, sind nicht mehr vorgesehen.

Besonders wichtig sind die Details bei folgenden Flächen:

• Dachschrägen: Flächen mit einer Höhe zwischen ein und zwei Metern werden meist nur zur Hälfte angerechnet. Alles unter einem Meter zählt gar nicht.
• Balkone und Terrassen: Diese werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet. In manchen Fällen ist aber auch eine Anrechnung zur Hälfte zulässig.

Wegen dieser Wahlmöglichkeiten sollten Sie darauf achten, dass im Vertrag genau steht, mit welchem Anteil solche Freiflächen in die Gesamtrechnung eingeflossen sind.

Umgang mit Abweichungen und Toleranzen

Oft steht in Verträgen, dass geringfügige Abweichungen von der Wohnfläche zulässig sind.

Toleranzklauseln

Früher waren Klauseln üblich, die Abweichungen von bis zu 3 % ohne Preisausgleich erlaubten. Heutzutage ist die Bau- und Vermessungstechnik jedoch so genau, dass Gerichte eventuell nur noch 1 bis 2 % akzeptieren würden.

Preisanpassungen

Wenn die Wohnfläche am Ende kleiner ausfällt als vereinbart, kann eine Preisanpassung zu Ihren Gunsten die Vertragsklausel retten. Wenn das Haus hingegen größer wird, dürfen Sie im Normalfall nicht zur Nachzahlung verpflichtet werden – besonders wenn ein Festpreis vereinbart wurde. Der Bauträger ist verpflichtet, exakt zu planen.

Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn ausdrücklich eine „vorläufige Wohnfläche“ mit einem „vorläufigen Kaufpreis“ vereinbart wurde. In diesem Fall findet am Ende eine genaue Abrechnung statt.

Wenn die Angabe im Vertrag fehlt

Sollte im Vertrag gar keine Angabe zur Wohnfläche stehen, ist die Sache komplizierter. Dann gilt das, was sich der Käufer vorgestellt hat, sofern der Bauträger diese Vorstellung kannte oder kennen musste.

Ausstattung und Außenanlagen

Vergessen Sie nicht die Details. Wenn zum Kaufpreis auch Möbel (Innenausstattung) oder ein gestalteter Garten gehören, müssen auch diese Dinge in der Baubeschreibung genau bezeichnet werden. Nur was dort steht, ist am Ende auch rechtlich geschuldet.

Bei weiteren Fragen oder für eine rechtliche Beratung sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.