Investitionen in ein Gewerbegrundstück nach Erwerb in der Zwangsversteigerung
Das Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 1. April 2025 (Az.: 3 U 82/23) befasst sich mit Bereicherungsansprüchen der Klägerin
gegen den Beklagten im Zusammenhang mit Investitionen in ein Gewerbegrundstück.
Sachverhalt:
Die Klägerin leitete ihre Ansprüche aus Investitionen ab, die sie in ein vom Beklagten in der Zwangsversteigerung erworbenes Grundstück getätigt haben will.
Das Grundstück gehörte zuvor dem Bruder der Geschäftsführerin der Klägerin.
Die Klägerin hatte das Grundstück von ihrem Bruder gemietet und sich im Mietvertrag verpflichtet, Instandsetzungsarbeiten als Mietvorauszahlung zu erbringen.
Der Beklagte kündigte den Mietvertrag nach dem Erwerb des Grundstücks.
Die Klägerin forderte daraufhin vom Beklagten einen Ausgleich für die Wertsteigerung des Grundstücks durch ihre Investitionen.
Entscheidung des Landgerichts Cottbus:
Das Landgericht wies die Klage ab.
Es ließ offen, ob die Investitionen tatsächlich getätigt wurden.
Es argumentierte, dass die Klägerin nicht bewiesen habe, dass die Investitionen zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hätten.
Investitionen in ein Gewerbegrundstück nach Erwerb in der Zwangsversteigerung
Ein Sachverständiger habe die behauptete Ertragswertsteigerung nicht bestätigt.
Berufung der Klägerin:
Die Klägerin legte Berufung gegen das Urteil des Landgerichts ein.
Sie argumentierte, dass das Landgericht den Unterschied zwischen dem Ertrag einer Immobilie und deren Ertragswert verkannt habe.
Sie behauptete, dass der Beklagte durch ihre Investitionen die Möglichkeit gehabt habe, Mieterträge zu erwirtschaften.
Sie rügte, dass das Landgericht keinen Beweis über die Erhöhung des Mietertrages erhoben habe.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg:
Das Oberlandesgericht wies die Berufung der Klägerin zurück.
Es stellte fest, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Ausgleich der Investitionen hat, unabhängig davon, ob die Investitionen getätigt wurden und zu einer Wertsteigerung geführt haben.
Das Gericht begründete seine Entscheidung mit §§ 547, 566, 566c Satz 1, 578 Abs. 1 und 2 BGB.
Es führte aus, dass die Erstattungspflicht des Erwerbers gemäß § 547 BGB durch § 566c BGB begrenzt wird.
Das Gericht wich von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, der in bestimmten Fällen eine Ausnahme von § 566c BGB zugunsten des Mieters macht,
wenn dieser durch seine Investitionen einen Sachwert geschaffen hat.
Das OLG Brandenburg argumentierte jedoch, dass diese Rechtsprechung aufgrund einer Gesetzesänderung (Aufhebung des § 57c ZVG)
und veränderter gesellschaftlicher Rahmenbedingungen nicht mehr anwendbar sei.
Das OLG Brandenburg betonte, dass die Klägerin nicht schutzwürdig sei, da sie den Mietvertrag in Kenntnis der möglichen Zwangsversteigerung geschlossen habe
und im Versteigerungstermin den Mietvertrag nicht erwähnte.
Investitionen in ein Gewerbegrundstück nach Erwerb in der Zwangsversteigerung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Oberlandesgericht Brandenburg die Klage der Mieterin auf Ausgleich von Investitionen in ein zwangsversteigertes Grundstück abgewiesen hat.
Das Gericht argumentierte, dass die gesetzlichen Regelungen (§§ 547, 566c BGB) dem Anspruch entgegenstehen und eine Ausnahme von diesen Regelungen in diesem Fall nicht gerechtfertigt sei.
