Jahresabrechnung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft: Was tun bei Fehlern?
Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. September 2024 – V ZR 195/23
RA und Notar Krau
Liebe Leserinnen und Leser,
als Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage kennen Sie die jährliche Abrechnung nur zu gut.
Doch was passiert, wenn sich ein Fehler in die Jahresabrechnung einschleicht?
Führt jeder Fehler dazu, dass die gesamte Abrechnung ungültig wird? Diese Frage ist wichtig, denn sie kann Ihre Zahlungspflichten beeinflussen.
Ich erkläre Ihnen im Folgenden, wann ein Fehler in der Jahresabrechnung wirklich zählt und was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat.
Wann ist eine fehlerhafte Jahresabrechnung ein Problem?
Stellen Sie sich vor, Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschließt die Jahresabrechnung.
Wenn sich darin ein Fehler findet, führt das nur dann zur Ungültigkeit, wenn der Fehler Ihre Zahlungspflicht direkt beeinflusst.
Man spricht hier von der sogenannten „Abrechnungsspitze“.
Das bedeutet: Nur wenn der Rechenfehler am Ende dazu führt, dass Sie mehr oder weniger zahlen müssen, als korrekt wäre, können Sie gerichtlich gegen die Abrechnung vorgehen.
Kleinere Fehler, die sich nicht auf den Endbetrag auswirken, sind leider kein Grund für eine Ungültigerklärung.
Ein Blick in die Praxis: Das Urteil des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit einem solchen Fall befasst.
Ein Eigentümer, der die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) von den Kosten abziehen darf (sogenannter Vorsteuerabzug), klagte gegen seine WEG.
In dieser WEG hatten die Eigentümer beschlossen, dass die Gemeinschaft für bestimmte Leistungen Mehrwertsteuer ausweist.
Das war wichtig für die Eigentümer, die diese Steuer abziehen konnten. Für das Jahr 2020 sollte der Eigentümer monatliche Vorschüsse zahlen, die auch einen Anteil für die Mehrwertsteuer enthielten.
Nun kam im zweiten Halbjahr 2020 eine Besonderheit auf: Die Mehrwertsteuer-Sätze wurden wegen der Corona-Krise vorübergehend gesenkt.
Die Hausverwaltung berechnete daraufhin für die berechtigten Eigentümer, inklusive des Klägers, einen niedrigeren Mehrwertsteuer-Satz.
Die Eigentümergemeinschaft fasste jedoch keinen neuen Beschluss über die angepassten Vorschüsse.
Jahresabrechnung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft: Was tun bei Fehlern?
In der jährlichen Versammlung genehmigte die WEG die Abrechnungen für 2020. Für den klagenden Eigentümer ergab sich eine Nachzahlung von 172,72 €.
Der Eigentümer war damit nicht einverstanden und klagte.
Das Ergebnis: Der BGH gibt der WEG Recht
Das Amtsgericht wies die Klage des Eigentümers ab.
Das Landgericht hingegen gab ihm Recht und erklärte den Beschluss für ungültig.
Doch der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und schickte den Fall zurück.
Der BGH stellte klar: Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nur dann fehlerhaft, wenn er sich auf die tatsächliche Zahlungspflicht des Eigentümers auswirkt.
Hier war es so, dass die Hausverwaltung die korrekten, gesenkten Mehrwertsteuer-Sätze angewendet hatte.
Der ursprüngliche Beschluss der WEG, der die generelle Erhebung der Mehrwertsteuer vorsah, sollte nach Ansicht des BGH so verstanden werden, dass immer der jeweils gesetzlich gültige Mehrwertsteuer-Satz gemeint ist.
Eine WEG möchte schließlich keine fehlerhaften Beschlüsse fassen oder zu viel Steuern ausweisen.
Da die Verwaltung die Mehrwertsteuer richtig berechnet hatte und sich dies auf die Nachzahlung auswirkte, war die Abrechnung nach Ansicht des BGH korrekt.
Was Sie daraus lernen können
Dieses Urteil zeigt deutlich, dass nicht jeder kleine Fehler in der Jahresabrechnung zu ihrer Ungültigkeit führt. Es kommt darauf an, ob der Fehler Ihre tatsächliche Zahlungspflicht beeinflusst.
Haben Sie Fragen zu Ihrer Jahresabrechnung? Zögern Sie nicht, sich rechtlichen Rat einzuholen.
Mit freundlichen Grüßen,
Ihr RA und Notar Krau
