Juristische Personen im Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Juristische Personen im Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

RA und Notar Krau

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich eine wichtige Entscheidung getroffen, die für viele Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) von Bedeutung ist. Es geht um die Frage, ob eine juristische Person – wie beispielsweise eine Gemeinde oder eine GmbH – Mitglied im Verwaltungsbeirat einer WEG sein kann. Kurz gesagt: Ja, das ist möglich. Aber es gibt wichtige Details zu beachten, die der BGH in seinem Urteil vom 4. Juli 2025 (Az. V ZR 225/24) klargestellt hat.

Worum ging es in dem Fall?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft in München war eine Gemeinde selbst Eigentümerin einer Wohnung. Bei der Wahl zum Verwaltungsbeirat stellte sich eine Mitarbeiterin der Gemeinde zur Wahl, die selbst keine Wohnungseigentümerin war. Die Eigentümerversammlung wählte daraufhin per Beschluss „Frau S. R.“ (die Mitarbeiterin) in den Verwaltungsbeirat. Eine andere Wohnungseigentümerin klagte gegen diesen Beschluss, weil sie der Meinung war, dass nur natürliche Personen und nur Wohnungseigentümer in den Beirat gewählt werden dürfen.

Die Gerichte in München – das Amtsgericht und das Landgericht – gaben der klagenden Eigentümerin nicht Recht. Sie argumentierten, dass der Beschluss so zu verstehen sei, dass nicht die Mitarbeiterin persönlich, sondern die Gemeinde in den Beirat gewählt wurde. Die Mitarbeiterin habe sich lediglich als Vertreterin der Gemeinde zur Verfügung gestellt. Der BGH hat diese Ansicht nun bestätigt.

Die Auslegung des Beschlusses: Was haben die Eigentümer wirklich gewollt?

Der BGH hat betont, dass es bei der Auslegung eines solchen Beschlusses darauf ankommt, wie ein unbefangener Betrachter den Beschluss verstehen würde. Man schaut sich zuerst den genauen Wortlaut des Beschlusses an. Aber auch Umstände, die im Protokoll der Versammlung festgehalten sind und für jeden erkennbar waren, dürfen berücksichtigt werden.

Im vorliegenden Fall stand zwar im Beschluss der Name der Mitarbeiterin. Aus dem Protokoll ging aber klar hervor, dass sie sich „für die Gemeinde“ zur Wahl gestellt hatte. Ein unbefangener Betrachter würde daher nicht davon ausgehen, dass die Mitarbeiterin die Aufgabe persönlich übernehmen wollte – zumal sie selbst keine Wohnungseigentümerin ist und damit auch kein eigenes Interesse an einer potenziellen persönlichen Haftung hätte. Der BGH geht davon aus, dass die Eigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten. Da die Wahl einer Nicht-Wohnungseigentümerin in den Beirat unzulässig wäre, muss der Beschluss so verstanden werden, dass die Gemeinde gemeint war.

Können juristische Personen überhaupt in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

Das ist die Kernfrage, die der BGH nun eindeutig beantwortet hat: Ja, juristische Personen können Mitglieder des Verwaltungsbeirats sein.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besagt in Paragraf 29 Abs. 1 Satz 1, dass „Wohnungseigentümer“ in den Beirat gewählt werden können. Der BGH stellt klar, dass das Gesetz hier nicht zwischen natürlichen und juristischen Personen unterscheidet. Wenn das Gesetz vom „Wohnungseigentümer“ spricht (z.B. beim Stimmrecht oder bei Klagen), sind immer diejenigen gemeint, denen das Wohnungseigentum rechtlich zusteht, unabhängig davon, ob es eine natürliche oder juristische Person ist. Eine Beschränkung auf natürliche Personen wäre eine Ausnahme, die im Gesetz nicht vorgesehen ist und auch historisch nicht beabsichtigt war.

Warum ist das so?

Der BGH nennt mehrere Gründe, warum ein Ausschluss juristischer Personen von der Beiratstätigkeit nicht gerechtfertigt wäre:

Gleichbehandlung:

Juristische Personen sind vollwertige Mitglieder der WEG und haben die gleichen Rechte wie natürliche Personen. Es gibt keinen Grund, sie bei der Beiratswahl zu benachteiligen.

Juristische Personen im Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Keine „höchstpersönliche“ Aufgabe:

Das Argument, der Beirat sei ein „höchstpersönliches“ Amt, das nur von natürlichen Personen ausgeübt werden kann, überzeugt den BGH nicht. Zwar stimmen die Eigentümer für eine bestimmte juristische Person, aber es liegt in deren Verantwortung, eine geeignete Vertretung zu stellen. Kommt die juristische Person dieser Verantwortung nicht nach, kann sie jederzeit aus dem Beirat abberufen werden.

Vergleich zum Verwalter:

Auch eine juristische Person kann Verwalter einer WEG sein, obwohl dies ebenfalls eine Vertrauensstellung ist. Hier wird auch nicht verlangt, dass eine bestimmte natürliche Person gewählt wird. Die Situation im Verwaltungsbeirat ist vergleichbar.

Keine Analogie zum Aufsichtsrat:

Ein Vergleich mit dem Aktienrecht (z.B. Paragraf 100 Abs. 1 AktG), das die Mitgliedschaft in Aufsichtsräten auf natürliche Personen beschränkt, hinkt. Das WEG macht hier gerade keine solche Beschränkung auf natürliche Personen.

Wer darf die juristische Person im Beirat vertreten?

Ganz wichtig ist die Klarstellung des BGH: Es können nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Das bedeutet:

Die juristische Person selbst kann gewählt werden, wenn sie Wohnungseigentümerin ist.

Ihre gesetzlichen Vertreter oder bevollmächtigten Mitarbeiter (die selbst keine Wohnungseigentümer sind) können nicht persönlich in den Beirat gewählt werden – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung oder eine andere Vereinbarung sieht das ausdrücklich vor. Die Erweiterung des passiven Wahlrechts auf Dritte (Nicht-Wohnungseigentümer) wurde vom Gesetzgeber bewusst abgelehnt.

Praktisch bedeutet das:

Wenn eine juristische Person im Beirat ist, nimmt sie ihre Aufgaben durch ihre organschaftlichen Vertreter (z.B. Geschäftsführer, Vorstand) oder durch von ihr beauftragte und bevollmächtigte Mitarbeiter wahr. Es ist nicht notwendig, dass diese Personen selbst in den Beirat gewählt werden. Das wäre sogar unzulässig, wenn sie keine Wohnungseigentümer sind.

Fazit für die Praxis

Das Urteil des BGH bringt Klarheit:

Juristische Personen, die Wohnungseigentümer sind, können legal in den Verwaltungsbeirat gewählt werden.

Wird bei der Wahl einer juristischen Person ein Mitarbeiter oder Vertreter namentlich genannt, so ist dies im Zweifel so auszulegen, dass die juristische Person gewählt werden sollte, nicht der Mitarbeiter persönlich. Dies gilt insbesondere, wenn der Mitarbeiter selbst kein Wohnungseigentümer ist.

Nur Wohnungseigentümer können Mitglieder des Verwaltungsbeirats sein. Eine persönliche Wahl von Mitarbeitern oder Vertretern juristischer Personen, die selbst keine Eigentümer sind, ist unzulässig, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.

Diese Entscheidung stärkt die Rechte von juristischen Personen als Wohnungseigentümer und sorgt für mehr Flexibilität in der Besetzung der Verwaltungsbeiräte. Gleichzeitig stellt sie sicher, dass die Anforderungen des WEG an die Wählbarkeit eingehalten werden.

Haben Sie weitere Fragen zu den Auswirkungen dieses Urteils auf Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft?