Kein Einvernehmlicher Verzicht auf Energieausweis

Können die Vertragsparteien durch Vereinbarung rechtswirksam auf Energieausweis verzichten?

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Ein Verzicht auf den Energieausweis ist unwirksam. Eine vertragliche Vereinbarung, auf die Vorlage oder Ausstellung eines Energieausweises zu verzichten, verstößt gegen ein gesetzliches Verbot und ist nach Paragraf 134 BGB nichtig12.
• Die Vorlage- und Übergabepflicht besteht unabhängig vom Willen der Parteien. Verkäufer, Vermieter und Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben – auch wenn der Käufer oder Mieter darauf verzichten möchte3.
• Verstöße werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet. Wer die Pflicht verletzt, riskiert Bußgelder von bis zu 10.000 Euro (bei Verletzung der Vorlagepflicht) bzw. 5.000 Euro (bei Verletzung der Ausstellungspflicht)4.
• Eine Ausnahme besteht möglicherweise bei Abbruchgebäuden. Wenn der Käufer das Gebäude ohnehin abreißen will und es nur auf den Grundstückserwerb ankommt, könnte ein Verzicht zulässig sein – dies ist aber höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt15.
• Der Kauf- oder Mietvertrag selbst bleibt wirksam. Die Nichtvorlage des Energieausweises führt nicht zur Nichtigkeit des Hauptvertrags, wohl aber zu Bußgeldrisiken und möglichen Schadensersatzansprüchen3.

Sie stehen vor dem Notar, der Kaufvertrag für das Einfamilienhaus liegt bereit, und der Verkäufer schlägt vor: „Lassen wir den Energieausweis weg – der Käufer kennt das Haus, der Makler spart die Kosten, wir sind uns einig.“ Klingt pragmatisch, ist aber rechtlich gefährlich. Viele Immobilienkäufer und -verkäufer fragen sich, ob sie die lästige Pflicht zum Energieausweis nicht einfach vertraglich abbedingen können. Die kurze Antwort: Nein, das geht nicht. Die längere Antwort zeigt, warum der Gesetzgeber hier einen harten Riegel vorgeschoben hat und welche Fallstricke lauern, wenn Sie es trotzdem versuchen.

Der Energieausweis ist kein bürokratisches Accessoire, sondern ein Marktinformationsinstrument mit gesetzlichem Schutzauftrag. Er soll Käufern und Mietern ermöglichen, die energetische Qualität eines Gebäudes vor der Entscheidung zu vergleichen – ein Ziel, das der Einzelne nicht einfach „wegverzichten“ kann, weil es dem Allgemeinwohl dient. Wer die Pflicht umgeht, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert empfindliche Bußgelder. Als Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleiten wir Sie bundesweit dabei, Immobilientransaktionen rechtssicher zu gestalten – damit Sie nicht im Nachhinein teuer für eine scheinbar harmlose Abkürzung bezahlen.

Rechtliche Hintergründe: Warum der Verzicht scheitert

Die gesetzliche Pflichtkette

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in Paragraf 80 Abs. 3 bis 5 eine mehrstufige Pflicht vor: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein gültiger Energieausweis ausgestellt werden, vorgelegt werden (spätestens bei der Besichtigung) und übergeben werden (unverzüglich nach Vertragsschluss). Diese Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber – und seit der GEG-Novelle 2020 auch den Immobilienmakler6. Die Vorschrift schützt nicht nur den einzelnen Interessenten, sondern dient der energetischen Transparenz des Immobilienmarktes insgesamt.

Warum eine Verzichtvereinbarung nichtig ist

Früher – noch unter der alten Energieeinsparverordnung (EnEV) bis 2014 – vertraten manche Stimmen die Auffassung, der Interessent könne auf die Vorlage verzichten. Diese Sichtweise ist heute überholt. Die herrschende Meinung in Literatur und Praxis stellt klar: Die Vorlage- und Übergabepflicht besteht unabhängig von einem Verlangen des Käufers oder Mieters. Ein vertraglicher Verzicht darauf verstößt gegen ein Verbotsgesetz im Sinne von Paragraf 134 BGB und ist daher nichtig12. Der Gesetzgeber will verhindern, dass wirtschaftlich Stärkere (Verkäufer, Vermieter, Makler) die Informationsrechte der schwächeren Seite (Käufer, Mieter) durch Druck oder „Service-Angebote“ aushöhlen.

Bußgeldrisiken für alle Beteiligten

Wer die Pflicht verletzt, handelt ordnungswidrig nach Paragraf 108 Abs. 1 Nr. 24, 25 GEG. Die Bußgelder sind nicht symbolisch: Für die Verletzung der Vorlage- und Übergabepflicht drohen bis zu 10.000 Euro, für die Verletzung der Ausstellungspflicht bis zu 5.000 Euro4. Betroffen sind Verkäufer, Vermieter und Makler – jeweils persönlich. Ein „Ich wusste das nicht“ schützt nicht, denn die Vorschriften richten sich an gewerblich oder regelmäßig am Markt Handelnde.

Der Hauptvertrag bleibt wirksam – aber…

Wichtig: Die Nichtigkeit der Verzichtsklausel zieht nicht die Nichtigkeit des Kauf- oder Mietvertrags nach sich. Der Hauptvertrag bleibt bestehen3. Doch die Parteien stehen dann ohne Energieausweis da – mit allen Folgen: Bußgeldverfahren, mögliche Schadensersatzansprüche des Käufers/Mieters (z. B. bei nachträglich entdeckten energetischen Mängeln), und im Wohnungsverkauf an Verbraucher sogar das Risiko einer Rückabwicklung nach Verbraucherschutzvorschriften.

Beispielsfall 1: Der „freundliche Verzicht“ beim Hauskauf

Ausgangssituation: Ein Ehepaar kauft ein Einfamilienhaus aus den 1990er-Jahren. Der Verkäufer, ein älterer Herr, kennt die Käufer gut. Beim Notartermin schlägt er vor: „Ihr kennt das Haus doch, wir sparen uns den Energieausweis und die 150 Euro für den Aussteller. Ich schreibe in den Vertrag: ‚Die Parteien verzichten auf die Vorlage eines Energieausweises.‘“

Rechtliche Bewertung: Diese Klausel ist nichtig nach Paragraf 134 BGB. Der Verkäufer verletzt seine Ausstellungspflicht (Paragraf 80 Abs. 3 GEG), die Käufer ihre Vorlagepflicht (Paragraf 80 Abs. 4 GEG) – beide begehen eine Ordnungswidrigkeit. Der Notar darf eine solche Klausel nicht beurkunden, da er zur Belehrung über die Rechtsunwirksamkeit verpflichtet ist. Rat: Energieausweis beschaffen, vorlegen, übergeben – alles andere ist teurer.

Beispielsfall 2: Der Makler, der „keinen Ausweis braucht“

Ausgangssituation: Ein Makler inseriert eine Eigentumswohnung. Im Exposé steht: „Energieausweis in Vorbereitung – auf Wunsch des Verkäufers wird auf Vorlage verzichtet.“ Ein Interessent fragt nach dem Ausweis, der Makler vertröstet: „Der Verkäufer will den nicht, Sie kaufen das Objekt doch ohnehin.“

Rechtliche Bewertung: Der Makler verstößt gleich doppelt: gegen die Vorlagepflicht (Paragraf 80 Abs. 4 GEG) und gegen die Anzeigenpflicht (Paragraf 87 GEG), die Pflichtangaben zum Energieausweis in kommerziellen Anzeigen vorschreibt. Beides sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 5.000 € bzw. 10.000 €. Der „Verzicht des Verkäufers“ entbindet den Makler nicht von seiner gesetzlichen Pflicht – der Makler haftet persönlich. Zudem riskiert er seine Gewerbeerlaubnis bei wiederholten Verstößen.

Beispielsfall 3: Das Abbruchgrundstück – die Grauzone

Ausgangssituation: Ein Investor kauft ein verfallenes Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren, um es abzureißen und neu zu bebauen. Er sagt: „Ich reiße das Ding eh ab, ich brauche keinen Energieausweis.“ Die Parteien vereinbaren den Verzicht notariell.

Rechtliche Bewertung: Hier ist die Lage unklar. Die Gesetzesbegründung zur EnEV 2007 (und damit auch zum GEG) nennt ausdrücklich: Gebäude, die nur im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss veräußert werden, seien von der Pflicht ausgenommen, da ein Energieausweis „offensichtlich zweckwidrig“ sei5. Aber: Diese Ausnahme gilt nur, wenn der Abriss feststeht und zeitnah erfolgt. Ein bloßes „Ich möchte vielleicht irgendwann abreißen“ reicht nicht. Zudem muss der Kaufvertrag den Abrisszweck eindeutig dokumentieren (z. B. durch Abrissverpflichtung oder Baugenehmigung für Neubau). Ohne klare Dokumentation bleibt das Risiko: Die Behörde sieht einen Umgehungsversuch – und das Bußgeldverfahren läuft.

Wann Sie rechtlichen Rat brauchen – und warum die Kanzlei Krau der richtige Partner ist

Sie merken: Was wie eine einfache Abkürzung aussieht, ist ein Minenfeld aus Ordnungswidrigkeitenrecht, Vertragsgestaltung und Haftungsrisiken. Gerade bei Abbruchobjekten, gemischten Verträgen (Kauf + Dienstleistung), Erbbaurechten oder Wohnungseigentum lauern Fallstricke, die Laien übersehen. Eine notarielle Beurkundung ohne Energieausweis ist oft gar nicht möglich – Notare prüfen die Vorlagepflicht von Amts wegen.

Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr begleitet Sie bundesweit bei Immobilientransaktionen: Wir prüfen, ob ein Energieausweis vorliegt, ob er gültig und vollständig ist, ob die Vorlage- und Anzeigenpflichten erfüllt sind – und gestalten Verträge so, dass Sie rechtssicher sind. Ob Kauf, Verkauf, Vermietung oder Verpachtung: Ein Anruf genügt, und wir klären Ihren individuellen Fall. Kontaktieren Sie uns jetzt für eine unverbindliche Ersteinschätzung – bevor aus einer Kleinigkeit ein teures Bußgeldverfahren wird.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist ein Verzicht auf den Energieausweis im Kaufvertrag wirksam?

Nein. Eine Klausel, wonach die Parteien auf die Vorlage oder Ausstellung eines Energieausweises verzichten, ist nichtig nach Paragraf 134 BGB. Sie verstößt gegen das gesetzliche Verbot aus Paragraf 80 GEG. Der Kaufvertrag selbst bleibt zwar wirksam, aber beide Parteien begehen eine Ordnungswidrigkeit und riskieren Bußgelder bis 10.000 €12.

Gilt die Pflicht auch bei privatem Verkauf ohne Makler?

Ja. Die Pflicht trifft Verkäufer und Vermieter persönlich – unabhängig davon, ob ein Makler eingeschaltet ist. Auch bei rein privatem Verkauf unter Freunden oder Verwandten muss der Energieausweis vorgelegt und übergeben werden. Ein Verzicht ist ebenso unwirksam7.

Was passiert, wenn der Energieausweis erst nach dem Notartermin vorliegt?

Das ist zu spät. Die Vorlage muss spätestens bei der Besichtigung erfolgen, die Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss (Paragraf 80 Abs. 4 S. 4, 5 GEG). Eine nachträgliche Vorlage heilt die Ordnungswidrigkeit nicht – das Bußgeldverfahren kann trotzdem eingeleitet werden. Sorgen Sie also vor dem Notartermin für einen gültigen Ausweis3.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich das Haus abreißen will?

Nur bedingt. Wenn der Abriss feststeht, zeitnah erfolgt und der Kaufvertrag dies dokumentiert (z. B. durch Abrissverpflichtung, Baugenehmigung für Neubau), kann die Pflicht entfallen5. Das ist aber eine Einzelfallentscheidung mit Beweislast beim Verkäufer. Ohne wasserdichte Dokumentation bleibt das Risiko: Die Behörde wertet es als Umgehung. Lassen Sie sich hier anwaltlich beraten, bevor Sie auf den Ausweis verzichten.

Wer haftet für das Bußgeld – Verkäufer, Makler oder beide?

Beide können persönlich haften. Paragraf 108 GEG adressiert Verkäufer, Vermieter und Makler als Pflichtige. Der Makler wird vom Gesetzgeber wie der Verkäufer behandelt (Paragraf 80 Abs. 4 S. 1 GEG). Im Innenverhältnis kann der Makler vom Verkäufer Ersatz verlangen, wenn dieser den Ausweis nicht beschafft hat – aber gegenüber der Behörde haftet jeder für sich64.

Zitiernachweise:

1

Schiffner – BeckFormB ImmobilienR | Form. A. I. 11. Rn. 1-12

2

Schiffner – Vertragsformulare PREMIUM | Form. 6.1.1.20 Rn. 1-12

3

Scholtka, Hänsel – BerlKommEnR | GEG Paragraf 80 Rn. 19, 20

4

Paragraf 108 GEG

5

Frenz, Roth, Ibrom – Frenz/Cosack | GEG Paragraf 80 Rn. 36-45

6

Scholtka, Hänsel – BerlKommEnR | GEG Paragraf 80 Rn. 17, 18

7

Scholtka, Hänsel – BerlKommEnR | GEG Paragraf 80