Kein gemeindliches Vorkaufsrecht beim Kauf eines Aneignungsrechts an herrenlosem Grundstück

Ein herrenloses Grundstück wirft oft Fragen auf. Wer darf es erwerben? Welche Rechte hat die Gemeinde? Der Bundesgerichtshof hat nun eine wichtige Entscheidung getroffen. Sie betrifft den Kauf eines sogenannten Aneignungsrechts vom Landesfiskus. Das Urteil schafft Klarheit für Käufer, Notare und Grundbuchämter. Es zeigt: Nicht jeder Vertrag über ein Grundstück löst das Vorkaufsrecht der Gemeinde aus. Diese Unterscheidung ist in der Praxis oft entscheidend.

Die Entscheidung vom 19. Februar 2026 (Az. V ZB 41/25) betrifft ein herrenloses Grundstück in Nordrhein-Westfalen. Der Landesfiskus verkaufte sein Aneignungsrecht an private Käufer. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin ein Negativattest der Gemeinde. Es wollte sichergehen, dass kein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht. Der BGH stellt nun klar: Ein solcher Kaufvertrag begründet keinen Vorkaufsfall. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht von einem Negativattest abhängig machen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Kein Vorkaufsfall: Der Kauf eines Aneignungsrechts nach Paragraf 928 Abs. 2 BGB ist kein Grundstückskaufvertrag. Er löst das gemeindliche Vorkaufsrecht nach Paragrafen 24, 28 BauGB nicht aus.
• Kein Negativattest nötig: Das Grundbuchamt darf die Eigentumseintragung nicht von einem gemeindlichen Negativattest abhängig machen.
• Rechtskauf, kein Grundstückskauf: Der Vertrag über das Aneignungsrecht ist ein Rechtskauf (Paragraf 453 BGB), kein Kaufvertrag über das Grundstück selbst (Paragraf 433 BGB).
• Keine Umgehung: Die Vertragsgestaltung dient nicht der Umgehung des Vorkaufsrechts. Sie folgt der gesetzlichen Konstruktion der Herrenlosigkeit.
• Keine Analogie: Eine analoge Anwendung der Vorkaufsvorschriften auf den Aneignungsrechtskauf scheidet aus. Der Gesetzgeber hat dies bewusst nicht geregelt.

Was ist ein Aneignungsrecht und warum ist es besonders?

Wenn ein Grundstückseigentümer sein Eigentum aufgibt, wird das Grundstück herrenlos. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in Paragraf 928 Abs. 2 BGB, wer es dann erwerben darf. Das Recht zur Aneignung steht dem Bundesland zu, in dem das Grundstück liegt. Dieses Aneignungsrecht ist ein dingliches Recht eigener Art. Es ist übertragbar. Der Landesfiskus kann es verkaufen. Der Käufer erhält damit die Befugnis, das Grundstück durch Eintragung ins Grundbuch zu erwerben. Das Eigentum geht also nicht direkt über. Erst die Eintragung begründet das Eigentum. Dieser zweistufige Erwerb ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

Warum das gemeindliche Vorkaufsrecht hier nicht greift

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach Paragraf 24 BauGB setzt einen Kaufvertrag über ein Grundstück voraus. Der Gesetzestext spricht vom „Kauf von Grundstücken“. Der BGH prüft streng: Erfasst Paragraf 24 Abs. 1 BauGB nur den klassischen Grundstückskaufvertrag nach Paragraf 433 BGB. Dabei verspricht der Verkäufer die Übereignung des Grundstücks gegen Kaufpreis. Genau das fehlt beim Aneignungsrecht. Der Landesfiskus verspricht keine Übereignung. Er überträgt nur das Recht, das Grundstück sich anzueignen. Der Käufer zahlt dafür einen Preis. Juristisch ist das ein Rechtskauf nach Paragraf 453 BGB. Der Gegenstand ist ein Recht, nicht das Grundstück selbst. Daher fehlt der tatbestandsmäßige Kaufvertrag.

Keine kaufähnliche Vertragsgestaltung

Die Rechtsprechung kennt Ausnahmen. Manchmal sind Verträge zwar formal keine Kaufverträge, aber wirtschaftlich so nah dran, dass sie wie Kaufverträge behandelt werden. Das dient dem Schutz des Vorkaufsberechtigten vor Umgehungen. Der BGH prüft hier genau: Liegt eine Umgehung vor? Beim Aneignungsrecht verneint er das. Die Vertragsgestaltung folgt nicht dem Ziel, das Vorkaufsrecht zu umgehen. Sie setzt vielmehr die gesetzliche Konstruktion um. Der Landesfiskus hat nur das Aneignungsrecht. Er kann kein Eigentum versprechen. Der Käufer erwirbt das Eigentum erst später durch Eintragung. Das ist keine „einfallsreiche Kautelarpraxis“. Es ist die einzig mögliche Vertragsgestaltung. Daher greift die Rechtsprechung zu kaufähnlichen Verträgen nicht.

Keine analoge Anwendung der Vorkaufsvorschriften

Könnte man die Vorschriften analog anwenden? Der BGH sagt nein. Eine Analogie setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus. Die fehlt hier. Der historische Gesetzgeber kannte die Herrenlosigkeit. Er hat in Paragraf 181 BauGB a.F. (heute Paragraf 207 BauGB) sogar einen Vertreter für herrenlose Grundstücke vorgesehen. Dennoch hat er das Vorkaufsrecht auf Grundstückskäufe beschränkt. Er hat den Gemeinden nicht das Aneignungsrecht zugewiesen. Auch die Länder haben davon keinen Gebrauch gemacht (Art. 129 EGBGB). Der Gesetzgeber wollte also keinen kommunalen Zugriff auf herrenlose Grundstücke über das Vorkaufsrecht. Eine Analogie würde den gesetzgeberischen Willen umgehen.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Käufer, Notare und Grundbuchämter bringt das Urteil Rechtssicherheit. Wer ein Aneignungsrecht vom Landesfiskus kauft, braucht kein Negativattest der Gemeinde. Das Grundbuchamt muss die Eintragung vornehmen, sobald die Aneignungserklärung vorliegt. Es darf sich nicht auf Paragraf 28 Abs. 1 BauGB berufen. Die Grundbuchsperre greift nicht. Das spart Zeit und Kosten. Notare können den Vertrag ohne Rückfrage bei der Gemeinde beurkunden. Käufer haben Klarheit über den Erwerbsvorgang. Gemeinden müssen akzeptieren, dass ihr Vorkaufsrecht hier nicht eingreift.

Abgrenzung zu anderen Konstellationen

Wichtig ist die Abgrenzung. Das Urteil betrifft nur den Kauf des Aneignungsrechts vom Landesfiskus. Kauft jemand das Grundstück später vom Aneignungsberechtigten, gilt das Vorkaufsrecht wieder. Dann liegt ein klassischer Grundstückskaufvertrag vor. Auch bei anderen Übertragungsformen wie Schenkung oder Tausch greift das Vorkaufsrecht nicht. Der BGH betont: Nicht jede schuldrechtliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung löst den Vorkaufsfall aus. Der Gesetzgeber hat bewusst Grenzen gezogen. Auch der Kauf von Erbbaurechten oder Wohnungseigentum wurde später ausgenommen (Paragraf 24 Abs. 2 BauGB). Das zeigt: Das Vorkaufsrecht ist ein gezieltes Instrument, kein Allzugriff.

Handlungsempfehlung für Betroffene

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