Kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldforderungen

Kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldforderungen

BGH (V. Zivilsenat), Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24

Vorinstanzen:

AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.05.2023 – 292a C 75/22 –

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 14.10.2024 – 25 S 43/23 –

Wichtiges Urteil für Wohnungseigentümer: Warum Sie Ihr Hausgeld immer zahlen müssen

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 14. November 2025 eine Entscheidung getroffen, die für viele Wohnungseigentümer in Deutschland von großer Bedeutung ist. Es geht um die Frage, ob man die Zahlung des sogenannten Hausgelds (Vorschüsse auf Kosten und Rücklagen) verweigern darf, wenn die Verwaltung oder die Gemeinschaft ihre Pflichten nicht erfüllt.

Das Gericht hat hierzu eine sehr klare Antwort gegeben: Nein, das dürfen Sie in der Regel nicht. Selbst wenn Sie im Recht sind und die Gemeinschaft Ihnen etwas schuldet, müssen Sie Ihre monatlichen Beiträge leisten.

Der Fall: Streit um fehlende Abrechnungen

In dem konkreten Fall (Aktenzeichen: V ZR 190/24) ging es um einen Wohnungseigentümer, der über mehrere Monate hinweg kein Hausgeld zahlte. Insgesamt fordert die Gemeinschaft von ihm über 18.000 Euro.

Der Eigentümer wehrte sich gegen die Klage. Er argumentierte, dass die Gemeinschaft seit vielen Jahren keine ordentlichen Jahresabrechnungen erstellt habe. Für das Jahr 2019 hatte er sogar schon ein Urteil gegen die Gemeinschaft erstritten, das diese zur Abrechnung verpflichtete. Dennoch geschah nichts.

Der Mann wollte sein Geld so lange einbehalten, bis die Abrechnungen endlich vorliegen. Er nutzte das sogenannte Zurückbehaltungsrecht. Er dachte sich: „Wenn ihr mir keine Abrechnung liefert, bekommt ihr von mir auch kein Geld.“

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof gab jedoch der Gemeinschaft recht. Der Eigentümer muss die 18.540 Euro plus Zinsen und Gerichtskosten bezahlen. Die Richter erklärten ausführlich, warum das Hausgeld eine Sonderstellung im Recht einnimmt.

Warum das Hausgeld so wichtig ist

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist auf das Geld der einzelnen Mitglieder angewiesen. Mit diesen Vorschüssen werden die laufenden Kosten bezahlt:

• Wasser und Heizung
• Versicherungen für das Gebäude
• Der Hausmeister oder Reinigungsdienste
• Wichtige Reparaturen

Wenn auch nur ein oder zwei Eigentümer ihre Zahlungen einstellen, kann die gesamte Gemeinschaft schnell zahlungsunfähig werden. Im schlimmsten Fall werden Strom oder Wasser abgestellt, weil die Rechnungen nicht mehr bezahlt werden können. Das würde alle anderen Eigentümer bestrafen, die sich korrekt verhalten.

Das Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen

Normalerweise darf man im deutschen Recht eine Leistung zurückhalten, wenn der andere Teil seinen Vertrag nicht erfüllt. Im Wohnungseigentumsrecht gilt dies für das Hausgeld jedoch nicht. Der BGH nennt das die „Natur der Schuld“.

Kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldforderungen

Das bedeutet: Das Finanzierungssystem einer Wohnanlage ist so empfindlich, dass einzelne Eigentümer es nicht durch Zahlungsstopps blockieren dürfen. Das gilt laut dem neuen Urteil sogar dann, wenn der Eigentümer bereits ein rechtskräftiges Urteil gegen die Gemeinschaft in der Hand hat (zum Beispiel wegen der fehlenden Abrechnung).

Ausnahme: Wann darf man doch verrechnen?

Ganz ohne Rechte ist ein Wohnungseigentümer natürlich nicht. Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen dem Einbehalten (Zurückbehalten) und dem Verrechnen (Aufrechnen).

Der Unterschied zwischen Zurückbehalten und Aufrechnen

• Zurückbehalten: Sie behalten das Geld einfach als Druckmittel. Sie schulden es zwar weiterhin, zahlen aber vorerst nicht. Das ist beim Hausgeld verboten.
• Aufrechnen: Sie sagen: „Ich schulde euch 500 Euro Hausgeld, aber ihr schuldet mir noch 500 Euro aus einer anderen Sache. Wir sind quitt.“

Eine solche Aufrechnung ist laut BGH weiterhin erlaubt, aber nur unter strengen Bedingungen:

1. Die Forderung, mit der Sie aufrechnen wollen, muss anerkannt sein (die Gemeinschaft gibt zu, dass sie Ihnen das Geld schuldet).
2. Oder die Forderung muss rechtskräftig festgestellt sein (ein Gericht hat bereits final darüber entschieden).

In diesen Fällen fließt zwar auch kein Geld, aber die Schuld gilt offiziell als erledigt. Das gefährdet die Finanzplanung der Gemeinschaft weniger, weil klare Verhältnisse herrschen.

Was können Eigentümer tun, wenn die Verwaltung nicht arbeitet?

Wenn Ihre Hausverwaltung keine Abrechnungen erstellt, fühlen Sie sich vielleicht machtlos. Der BGH weist in seinem Urteil jedoch darauf hin, dass es andere Wege gibt, um sein Recht durchzusetzen.

Zwangsmittel nutzen

Wenn Sie bereits ein Urteil gegen die Gemeinschaft haben (wie der Mann im Fall), können Sie dieses vollstrecken. Das bedeutet: Ein Gericht kann Zwangsgelder gegen die Gemeinschaft verhängen, bis die Abrechnung erstellt wird. Das ist der rechtlich richtige Weg, anstatt einfach das Hausgeld zu kürzen.

Den Wirtschaftsplan prüfen

Hausgeldzahlungen basieren immer auf einem Wirtschaftsplan, der von den Eigentümern beschlossen wurde. Wenn Sie mit den geplanten Kosten nicht einverstanden sind, müssen Sie diesen Beschluss innerhalb eines Monats vor Gericht anfechten. Tun Sie das nicht, wird der Beschluss gültig und Sie müssen zahlen – egal ob der Plan inhaltlich perfekt ist oder nicht.

Fazit für die Praxis

Dieses Urteil stärkt die finanzielle Sicherheit von Wohnungseigentümergemeinschaften erheblich. Es stellt klar, dass die laufende Liquidität der Gemeinschaft Vorrang vor den individuellen Streitigkeiten einzelner Eigentümer hat.

Zusammenfassend bedeutet das für Sie:

• Zahlen Sie Ihr Hausgeld immer pünktlich.
• Nutzen Sie keine „Gegenforderungen“ als Ausrede, um die Zahlung zu stoppen.
• Bei Problemen mit der Verwaltung sollten Sie rechtzeitig juristische Hilfe suchen, um Beschlüsse anzufechten oder Abrechnungen einzuklagen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Abrechnung korrekt ist oder ob Sie zur Zahlung verpflichtet sind, sollten Sie nicht auf eigene Faust die Zahlungen einstellen. Dies führt fast immer zu teuren Gerichtsverfahren, die Sie nach dieser neuen Rechtsprechung wahrscheinlich verlieren werden.

Bei Fragen zu diesem Urteil oder anderen Themen rund um das Wohnungseigentumsrecht sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Rechte als Eigentümer effektiv durchzusetzen, ohne Ihre finanzielle Sicherheit zu gefährden.