Keine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz bei Verschweigen des Todes des Vollmachtgebers

Keine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz bei Verschweigen des Todes des Vollmachtgebers

OLG Saarbrücken, 04.04.2025 - 5 W 14/25

RA und Notar Krau

Was ist passiert?

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat entschieden, dass eine Grundschuld nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann, wenn der Eigentümer, der die Belastung bewilligt hat, bereits verstorben ist und dies verschwiegen wurde. Selbst eine „transmortale Vollmacht“, also eine Vollmacht, die über den Tod hinaus gültig ist, ändert daran nichts, wenn die Person, die die Vollmacht nutzt, so tut, als würde sie im Namen des Verstorbenen handeln, anstatt im Namen der Erben.

Worum geht es genau?

Stellen Sie sich vor, Herr Müller und Frau Schmidt gehören gemeinsam ein Grundstück. Herr Müller ist schon 2017 verstorben, aber das Grundstück ist immer noch auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen. Er und Frau Schmidt hatten sich gegenseitig sowie eine Frau G. mit einer Generalvollmacht ausgestattet. Diese Vollmacht sollte auch nach dem Tod der Vollmachtgeber gültig sein und erlaubte unter anderem Bank- und Grundstücksgeschäfte.

Im Oktober 2024 wollten Herr Müller (obwohl er schon lange tot war) und Frau Schmidt ihr Grundstück verkaufen. Dabei wurden sie von Frau G. vertreten. Im Kaufvertrag wurde eine sogenannte „Belastungsvollmacht“ erteilt, die es den Käufern erlaubte, das Grundstück mit Grundpfandrechten, wie zum Beispiel einer Grundschuld, zu belasten.

Noch am selben Tag bestellten Herr Müller (wieder ohne Hinweis auf seinen Tod) und Frau Schmidt, vertreten durch die Käufer (die wiederum durch Frau G. bevollmächtigt waren), eine Grundschuld von 180.000 Euro zugunsten einer Bank. Die Eintragung dieser Grundschuld ins Grundbuch wurde beantragt.

Das Problem: Der Voreintragungsgrundsatz im Grundbuch

Das Grundbuchamt (die Behörde, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist) erfuhr durch eine Meldeauskunft vom Tod des Herrn Müller. Es wies darauf hin, dass eine Grundschuld nur dann eingetragen werden kann, wenn die Erben des Verstorbenen zuerst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Dieser Grundsatz nennt sich Voreintragungsgrundsatz (Paragraf 39 Abs. 1 GBO). Er besagt, dass nur derjenige, dessen Recht von einer Eintragung betroffen ist, auch als Berechtigter im Grundbuch eingetragen sein muss. Das dient dazu, die Prüfung für das Grundbuchamt zu vereinfachen und sicherzustellen, dass nur der wahre Berechtigte über ein Recht verfügt.

Die Anwälte der Antragsteller argumentierten, dass hier eine transmortale General- und Vorsorgevollmacht vorliege, die auch nach dem Tod gültig sei. Sie meinten, es sei keine vorherige Eintragung der Erben notwendig.

Die Entscheidung des Gerichts: Keine Ausnahme vom Grundsatz

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat die Beschwerde gegen die Entscheidung des Grundbuchamts abgewiesen und dessen Ansicht bestätigt.

Keine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz bei Verschweigen des Todes des Vollmachtgebers

Wer kann überhaupt Rechtsmittel einlegen?

Zunächst stellte das Gericht klar, dass die Beschwerde nicht im Namen des verstorbenen Herrn Müller eingelegt werden konnte, da er nicht mehr rechtsfähig ist. Aber da die Bevollmächtigte Frau G. eine transmortale Vollmacht hatte, wurde die Beschwerde so ausgelegt, dass sie im Namen der Erben des Herrn Müller eingelegt wurde. Die Erben müssen dabei nicht namentlich genannt werden, es reicht, wenn sie bestimmbar sind.

Warum muss der Erbe zuerst eingetragen werden?

Das Gericht erklärte, dass der Voreintragungsgrundsatz (Paragraf 39 Abs. 1 GBO) sehr streng ausgelegt wird. Er soll das Grundbuch klar und verständlich halten und verhindern, dass jemand über ein Recht verfügt, der nicht der wahre Berechtigte ist. Da Herr Müller zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits verstorben war, konnten die geplanten Eintragungen nur seine Erben betreffen (Paragrafen 1922, 1967 BGB). Deshalb müssen die Erben zuerst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Gibt es Ausnahmen? Der Paragraf 40 Abs. 1 GBO

Das Gesetz sieht zwar in Paragraf 40 Abs. 1 GBO eine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz vor. Diese Ausnahme gilt zum Beispiel, wenn das Recht des Erben übertragen oder aufgehoben werden soll, oder wenn der Erblasser selbst die Eintragung zu Lebzeiten bewilligt hat. Hier ging es aber um die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld, und die Bewilligung erfolgte, nachdem Herr Müller bereits verstorben war. Daher ist eine unmittelbare Anwendung dieser Ausnahme nicht möglich.

Kann die Ausnahme analog angewendet werden?
Das Gericht verneinte auch eine analoge (entsprechende) Anwendung des Paragraf 40 Abs. 1 GBO auf diesen Fall. Obwohl in der Rechtsprechung diskutiert wird, ob eine transmortale Vollmacht ausreicht, um ohne Voreintragung der Erben eine Finanzierungsgrundschuld eintragen zu lassen, war das hier nicht der Fall.

Der entscheidende Punkt war, dass die Personen, die die Grundschuld bewilligt haben (die Käufer, die wiederum von Frau G. bevollmächtigt waren), dies ausdrücklich im Namen des verstorbenen Herrn Müller getan haben. Sie haben nicht offengelegt, dass Herr Müller bereits tot war, und haben auch nicht im Namen der Erben gehandelt.

Das Gericht betonte, dass eine Eintragungsbewilligung (die Erklärung, mit der man eine Eintragung ins Grundbuch beantragt) so auszulegen ist, wie sie für einen unbefangenen Betrachter am wahrscheinlichsten ist. Wenn jemand offensichtlich im Namen einer Person handelt, die bereits verstorben ist, ohne den Tod offenzulegen, kann das nicht als Handeln im Namen der Erben interpretiert werden. Hier war klar erkennbar, dass die Beteiligten aus Kostengründen die gewählte Vorgehensweise bevorzugten, um die Voreintragung der Erben zu umgehen.

Eine Analogie (also eine Lücke im Gesetz, die durch die Anwendung einer ähnlichen Regel geschlossen wird) ist nur zulässig, wenn das Gesetz unbeabsichtigt eine Lücke aufweist und der zu beurteilende Fall mit dem geregelten Fall vergleichbar ist. Hier gibt es aber klare Regeln (Paragrafen 39, 40 GBO). Das Gericht sah keine Anzeichen dafür, dass der Gesetzgeber diesen speziellen Fall (Verschweigen des Todes und Handeln im Namen des Verstorbenen statt der Erben) versehentlich nicht geregelt hätte. Eine solche Analogie würde den Zweck der Transparenz des Grundbuchs untergraben.

Keine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz bei Verschweigen des Todes des Vollmachtgebers

Fazit für Laien

Wenn jemand eine Vollmacht hat, die auch nach dem Tod gültig ist (eine transmortale Vollmacht), und über das Eigentum des Verstorbenen im Grundbuch verfügen möchte, muss er ganz klar im Namen der Erben handeln. Wird der Tod des Vollmachtgebers verschwiegen und so getan, als würde man im Namen des Verstorbenen handeln, dann kann das Grundbuchamt die gewünschte Eintragung verweigern, bis die wahren Eigentümer (die Erben) korrekt im Grundbuch eingetragen sind. Das Gericht hat hier deutlich gemacht, dass die Regeln zur Klarheit im Grundbuch Vorrang haben.

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Urteil oder zum Grundbuchrecht im Allgemeinen?