Keine Beschaffenheitsgarantie bei Anpreisungen in einem Maklerexposé
In diesem Fall vor dem Oberlandesgericht Dresden (OLG Dresden, Beschluss vom 17.03.2020 – 4 U 2183/19) ging es um die Frage,
inwieweit Angaben in einem Maklerexposé als Beschaffenheitsgarantie für eine Immobilie gelten können und welche Rolle der notarielle Kaufvertrag dabei spielt.
Der Sachverhalt:
Ein Makler bewarb ein Haus aus den 1920er Jahren in einem Exposé mit der Formulierung, es sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“.
Die Käufer kannten Feuchtigkeitsprobleme und planten ohnehin Sanierungsarbeiten.
Der notarielle Kaufvertrag enthielt keine spezifischen Angaben zur Beschaffenheit des Grundstücks und schloss die Sachmängelhaftung aus.
Nach dem Einzug forderten die Käufer Schadensersatz für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden.
Die Entscheidung des OLG Dresden:
Das Gericht wies die Klage der Käufer ab.
Die Formulierung im Exposé sei keine konkrete Zustandsbeschreibung und daher keine Beschaffenheitsgarantie.
Ohne entsprechende Angaben im Kaufvertrag konnten die Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit garantieren wollte.
Das Gericht betonte, dass öffentliche Äußerungen des Verkäufers zwar zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit herangezogen werden können
(wie in einem Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH, IMR 2018, 257), jedoch müssen diese Äußerungen konkret sein.
Keine Beschaffenheitsgarantie bei Anpreisungen in einem Maklerexposé
Im vorliegenden Fall waren die Angaben im Exposé zu vage.
Das Exposé enthielt eine „inhaltsleere Floskel“, und wies zusätzlich auf den Renovierungsbedürftigen Zustand des Hauses hin.
Der BGH hatte in seinem Urteil einen Fall entschieden, in welchem ein Objekt als „Luxusimmobilie“ und „nach neuestem Standard renoviert“ angeboten wurde.
In einem solchen Fall werden die Beschreibungen im Inserat Vertragsbestandteil.
Praxishinweise:
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung des notariellen Kaufvertrags.
Was dort nicht explizit vereinbart ist, gilt in der Regel nicht.
Angaben in Maklerexposés sind oft unverbindlich und sollten nicht als verbindliche Zusicherungen verstanden werden, es sei denn sie werden explizit in den Kaufvertrag übernommen.
Käufer sollten sich nicht auf allgemeine Formulierungen in Exposés verlassen, sondern den Zustand der Immobilie genau prüfen und gegebenenfalls Sachverständige hinzuziehen.
Es empfiehlt sich immer, bei einem Immobilienkauf einen Anwalt einzubeziehen.
Notare sollten die Parteien auf die Bedeutung einer detaillierten Zustandsbeschreibung im Kaufvertrag hinweisen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
Das Urteil des OLG Dresden verdeutlicht, dass bei einem Immobilienkauf der notarielle Kaufvertrag die entscheidende Grundlage für die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer darstellt.
Vage Formulierungen in Maklerexposés haben in der Regel keine bindende Wirkung.
Daher gilt: Was nicht im Kaufvertrag steht, ist auch nicht vereinbart.
