Keine Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete durch selbstständiges Beweisverfahren

Keine Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete durch selbstständiges Beweisverfahren

BGH Beschluss vom 15.7.2025 – VIII ZB 69/24

Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. Juli 2025. In diesem Urteil geht es um die Frage, ob Vermieter ein spezielles Gerichtsverfahren nutzen dürfen, um die Miethöhe vorab klären zu lassen.

Worum geht es in diesem Urteil?

Stellen Sie sich vor, Sie sind Vermieter und möchten die Miete für Ihre Wohnung erhöhen. Sie sind sich aber unsicher, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete genau ist. Vielleicht streiten Sie sich mit Ihrem Mieter auch darüber, ob das Bad modernisiert wurde oder wie gut die Lage der Wohnung wirklich ist.

Einige Vermieter kamen deshalb auf eine Idee: Sie wollten ein „selbstständiges Beweisverfahren“ nutzen. Das ist ein Verfahren beim Gericht, bei dem ein Experte (ein Gutachter) Fakten feststellt, noch bevor es einen richtigen Prozess gibt. Der BGH hat nun entschieden: Das geht im Mietrecht so nicht.

Der Fall: Was ist passiert?

In dem Fall, über den die Richter entscheiden mussten, ging es um eine Wohnung in Berlin. Die Vermieter wollten die Miete erhöhen. Der Mieter war damit nicht einverstanden. Er sagte, dass bestimmte Merkmale der Wohnung, die die Miete teurer machen würden, gar nicht vorhanden seien.

Die Vermieter wollten daraufhin, dass das Gericht einen Gutachter schickt. Dieser sollte 18 Fragen beantworten, um den Zustand der Wohnung genau zu prüfen. Sie hofften, dass durch dieses Gutachten ein langer Prozess vermieden werden könnte. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht lehnten das jedoch ab. Am Ende musste der Bundesgerichtshof das letzte Wort sprechen.

Warum hat der BGH den Antrag abgelehnt?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sehr deutlich erklärt, warum Vermieter diesen „Abkürzungsweg“ über das Gericht nicht nehmen dürfen. Die Richter nannten dafür mehrere wichtige Gründe:

1. Das Mietrecht hat eigene Regeln

Das Gesetz regelt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ganz genau, wie eine Mieterhöhung ablaufen muss. Der Gesetzgeber wollte ein faires Gleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern schaffen. Wenn man nun einfach ein Beweisverfahren vorschaltet, würde man diese speziellen Regeln umgehen.

2. Mieter müssen geschützt werden

Mieter haben nach einem Mieterhöhungsverlangen eine gesetzliche Überlegungsfrist. Sie dürfen in Ruhe prüfen, ob die Erhöhung berechtigt ist. Müssten sie sich stattdessen plötzlich in einem Gerichtsverfahren mit einem Gutachter auseinandersetzen, stünden sie unter großem Zeitdruck. Das widerspricht dem Schutzgedanken des Gesetzes.

3. Die Kostenfrage

Normalerweise muss der Vermieter die Kosten für ein Gutachten selbst bezahlen, wenn er seine Mieterhöhung damit begründen will. In einem Beweisverfahren vor Gericht könnten diese Kosten am Ende dem Mieter auferlegt werden, wenn er den späteren Prozess verliert. Auch das hält der BGH für ungerecht.

4. Es gibt andere Wege zur Einigung

Der BGH betont, dass das normale Mieterhöhungsverfahren schon genug Möglichkeiten bietet, um einen Streit zu vermeiden:

• Der Vermieter kann die Wohnung besichtigen (allein oder mit einem Experten).
• Er kann einen Mietspiegel nutzen, um die Miete zu berechnen.
• Er kann ein privates Gutachten eines vereidigten Sachverständigen erstellen lassen.

Die Folgen für Vermieter und Mieter

Durch dieses Urteil ist klar: Ein Vermieter muss das Risiko und die Vorarbeit für eine Mieterhöhung selbst tragen. Er kann die Klärung von Wohnwertmerkmalen (wie z. B. „Ist die Küche hochwertig?“) nicht einfach auf ein gerichtliches Beweisverfahren auslagern.

Das Gericht sagt: Ein „rechtliches Interesse“ an so einem Verfahren besteht nicht, weil das Gesetz in den Paragrafen Paragrafen 558 ff. BGB bereits einen fertigen Fahrplan für die Mieterhöhung bietet. Erst wenn der Mieter nach dem offiziellen Verlangen nicht zustimmt, kann und muss der Vermieter klagen. In diesem Hauptprozess wird dann – falls nötig – auch ein Gutachter vom Gericht bestellt.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Rechtliche Beratung in Hohenahr

Mietrecht ist kompliziert und kleine Fehler im Mieterhöhungsschreiben können dazu führen, dass Sie kein Recht bekommen. Egal ob Sie Vermieter sind und die Miete rechtssicher anpassen wollen, oder ob Sie Mieter sind und eine Erhöhung prüfen lassen möchten: Eine fachkundige Beratung ist unerlässlich.

Wenn Sie Fragen zu diesem Urteil oder anderen mietrechtlichen Themen haben, sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen. Dort erhalten Sie kompetente Unterstützung für Ihr Anliegen.