Keine Erstattung der Instandhaltungsrücklage bei Grunddienstbarkeit für Tiefgarage
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18. Juni 2021 (V ZR 146/20) befasst sich mit der Frage, ob ein Sondereigentümer, dessen Eigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, von dem
Dienstbarkeitsberechtigten die Erstattung von Zahlungen verlangen kann, die er an die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltungsrücklage geleistet hat.
Sachverhalt
Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Sondereigentümerin von 18 Tiefgaragenstellplätzen.
Die Beklagte besitzt einen 1/18 Anteil an einer Sondereigentumseinheit, zu deren Gunsten eine Grunddienstbarkeit an den Tiefgaragenstellplätzen der Klägerin besteht.
Es existiert keine Vereinbarung über die Kostentragung für Unterhalt und Betrieb der Stellplätze.
Die Klägerin zahlte zwischen 2014 und 2016 5.940 € in die Instandhaltungsrücklage ihrer Gemeinschaft.
Sie forderte von der Beklagten, entsprechend deren Anteil, 330 € nebst Zinsen sowie die Feststellung, dass die Beklagte zukünftige Rücklagenzahlungen anteilig erstatten müsse.
Entscheidung des BGH
Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück und bestätigte im Wesentlichen die Entscheidungen der Vorinstanzen.
Der BGH entschied, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung der Instandhaltungsrücklage gegenüber der Beklagten hat.
Keine Erstattung der Instandhaltungsrücklage bei Grunddienstbarkeit für Tiefgarage
Die Zahlung in eine Instandhaltungsrücklage dient der Vorsorge für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen, nicht dem Ausgleich aktueller Kosten.
Eine solche Vorsorgemaßnahme fällt nicht unter die Pflicht des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß § 1020 Satz 2 BGB, die Anlage in ordnungsgemäßem Zustand zu halten.
Die Pflicht zur „ordnungsgemäßen Instandhaltung“, schließt nach dem Urteil, nicht das zahlen in einen Fond für zukünftige Eventualitäten mit ein.
Die Verpflichtung zur Rücklagenbildung resultiert aus dem Wohnungseigentumsrecht, nicht aus dem Verhältnis zwischen Dienstbarkeitsberechtigtem und -verpflichtetem.
Begründung des BGH
Der BGH stellte klar, dass die Pflicht zur Instandhaltung einer Anlage gemäß § 1020 Satz 2 BGB sich auf die Vermeidung von Beeinträchtigungen des Eigentums,
die Sicherstellung der Verkehrssicherheit und das ordentliche Aussehen der Anlage beschränkt.
Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage fällt nicht unter diese Pflicht, da sie der Vorsorge für zukünftige, nicht gegenwärtige Kosten dient.
Das Verhältnis zwischen dem Sondereigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich von dem Verhältnis zwischen dem Sondereigentümer und dem Dienstbarkeitsberechtigten zu trennen.
Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage ist nicht auf die Instandhaltung der Stellplätze beschränkt und kann auch für andere gemeinschaftliche Bereiche benutzt werden.
Dies stellt ein weiteres Argument dar, gegen eine Erstattungspflicht.
Feststellungsklage
Der BGH korrigierte die Entscheidung des Berufungsgerichts dahingehend, dass die Feststellungsklage zulässig, aber unbegründet sei.
Ein Feststellungsinteresse sei gegeben, da ein aktuelles Rechtsverhältnis zwischen den Parteien bestehe und die Beklagte den Anspruch der Klägerin bestreite.
Allerdings bestehe kein Anspruch auf Erstattung zukünftiger Rücklagenzahlungen, da die Rücklagenbildung nicht von der Instandhaltungspflicht nach § 1020 Satz 2 BGB umfasst sei.
Keine Erstattung der Instandhaltungsrücklage bei Grunddienstbarkeit für Tiefgarage
Bedeutung der Entscheidung
Das Urteil des BGH stellt klar, dass Dienstbarkeitsberechtigte nicht verpflichtet sind, sich an der Bildung von Instandhaltungsrücklagen zu beteiligen,
die Sondereigentümer für gemeinschaftliches Eigentum leisten.
Die Pflichten des Dienstbarkeitsberechtigten beschränken sich auf die tatsächliche Instandhaltung der Anlage im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB.
Diese Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für die Praxis, insbesondere für Fälle, in denen Sondereigentum mit Grunddienstbarkeiten belastet ist
und Wohnungseigentümergemeinschaften Instandhaltungsrücklagen bilden.
