Keine fristlose Kündigung nach § 569 II a BGB wegen nicht erbrachter Bankbürgschaft

Keine fristlose Kündigung nach § 569 II a BGB wegen nicht erbrachter Bankbürgschaft

RA und Notar Krau

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein wichtiges Urteil zur Mietkaution und zur Bankbürgschaft gefällt. Dieses Urteil klärt, wann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die vereinbarte Mietsicherheit nicht leistet.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution (§ 551 BGB) ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses gibt. Sie dient dazu, den Vermieter vor finanziellen Ausfällen zu schützen, zum Beispiel wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, Schäden an der Wohnung verursacht oder Schönheitsreparaturen nicht durchführt. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen.

Es gibt verschiedene Arten von Mietkautionen:

• Barkaution / Geldsumme: Der Mieter zahlt dem Vermieter einen Geldbetrag. Dieser Betrag muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, zum Beispiel auf einem Sparbuch.
• Bankbürgschaft: Eine Bank (oder ein Kreditinstitut) bürgt für den Mieter. Das bedeutet, die Bank verspricht dem Vermieter, für die Schulden des Mieters bis zu einem bestimmten Betrag aufzukommen, wenn der Mieter selbst nicht zahlt. Der Mieter zahlt dafür in der Regel eine Gebühr an die Bank.
• Mietkautionsversicherung: Ähnlich einer Bankbürgschaft, aber hier bürgt eine Versicherung für den Mieter.

Der Fall: Bankbürgschaft wurde nicht geleistet

In dem konkreten Fall hatte ein Mieter in Frankfurt am Main eine Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz gemietet. Im Mietvertrag war eine Kaution von 4.400 Euro vereinbart, die in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft spätestens bei der Wohnungsübergabe zu erbringen war. Der Mieter zog in die Wohnung ein, legte die Bankbürgschaft aber nicht vor, obwohl er es angekündigt hatte.

Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos. Sie begründete dies mit der ausbleibenden Sicherheitsleistung und berief sich auf § 569 Abs. 2a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Vorschrift erlaubt dem Vermieter eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Was bedeutet „fristlose Kündigung“ und „Verzug“?

• Fristlose Kündigung: Eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Sie ist nur bei einem wichtigen Grund möglich.
• Verzug: Der Mieter ist im Verzug, wenn er eine Leistung (z.B. die Mietzahlung oder die Kaution) nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erbringt, obwohl sie fällig ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

Das Amtsgericht und das Landgericht Frankfurt am Main hatten der Vermieterin Recht gegeben und den Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt. Der Mieter legte jedoch Revision beim BGH ein – eine Art der Berufung, bei der das Gericht prüft, ob die vorhergehenden Urteile rechtlich korrekt waren.

Der BGH hob die Urteile der Vorinstanzen auf. Das bedeutet, die fristlose Kündigung der Vermieterin war nicht wirksam. Der BGH stellte klar:

Eine nicht geleistete Bankbürgschaft berechtigt den Vermieter NICHT zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB.

Keine fristlose Kündigung nach § 569 II a BGB wegen nicht erbrachter Bankbürgschaft

Warum ist das so? Die Begründung des BGH

Der BGH begründete seine Entscheidung mit mehreren Argumenten:

1. Wortlaut des Gesetzes: Die Vorschrift § 569 Abs. 2a BGB spricht von einem Verzug mit einer „Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages, der der zweifachen Monatsmiete entspricht“. Obwohl eine Bürgschaft auch einen bestimmten Betrag absichert, geht es hier um einen berechenbaren Rückstand in Geld. Das Gesetz meint damit Sicherheiten, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Barkaution oder Geldsumme) zu leisten sind.
2. Systematischer Zusammenhang:
   • Gleichlauf mit Mietrückstand: Die Vorschrift § 569 Abs. 2a BGB ist an die fristlose Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt. Bei Mietzahlungen geht es immer um Geld. Dieser Gleichlauf legt nahe, dass es auch bei der Kaution um Geldbeträge gehen muss.
   • Teilzahlungen: § 569 Abs. 2a BGB geht davon aus, dass die Sicherheitsleistung in Teilleistungen erbracht werden kann. Das ist bei einer Barkaution der Fall: Der Mieter darf die Kaution in drei Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Bankbürgschaft wird aber in der Regel nicht in Raten erbracht, sondern ist in voller Höhe zu stellen.
3. Entstehungsgeschichte des Gesetzes: Bei der Einführung von § 569 Abs. 2a BGB wurde gleichzeitig die Regelung zu Teilzahlungen bei Geldkautionen (§ 551 Abs. 2 BGB) präzisiert. Dies zeigt, dass der Gesetzgeber eine Verbindung zwischen der neuen Kündigungsmöglichkeit und der Möglichkeit der Teilzahlung von Geldkautionen sah. Die Gesetzeshistorie spricht daher dafür, dass nur die „Nichtzahlung der Kaution“ gemeint war, nicht die Nichtleistung einer Bürgschaft.
4. Sinn und Zweck der Norm: Der Gesetzgeber wollte Vermieter vor „Nichtzahlungen“ der Kaution schützen. Ein Vermieter, der eine Bankbürgschaft verlangt, ist aber anders geschützt als ein Vermieter, der eine Barkaution erwartet:
   • Zurückbehaltungsrecht des Vermieters: Wenn eine Bankbürgschaft vereinbart ist, kann der Vermieter die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn die Bürgschaft (in voller Höhe) vorliegt. Der Vermieter hat also ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung nicht übergeben, solange der Mieter die Bürgschaft nicht erbracht hat. Dies schützt den Vermieter ausreichend. Bei einer Barkaution ist das anders: Der Vermieter muss die Wohnung bereits übergeben, wenn der Mieter nur die erste Rate gezahlt hat.
   • Verstoß gegen Treu und Glauben: Würde der Vermieter die Wohnung übergeben, obwohl die Bürgschaft fehlt, und dann fristlos kündigen, könnte dies als treuwidrig (§ 242 BGB) angesehen werden. Das bedeutet, der Vermieter würde sich widersprüchlich verhalten.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter und Mieter?

• Für Vermieter: Sie können das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB kündigen, wenn der Mieter eine vereinbarte Bankbürgschaft nicht erbringt. Sie sind aber nicht schutzlos gestellt:
  • Sie können die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB prüfen. Hierfür ist ein wichtiger Grund erforderlich, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
  • Sie können auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aussprechen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat.
  • Das wichtigste Schutzmittel für Vermieter ist das Zurückbehaltungsrecht der Wohnung, bis die Bankbürgschaft vorliegt.
• Für Mieter: Wenn eine Bankbürgschaft vereinbart ist und sie diese nicht fristgerecht leisten können, müssen sie keine sofortige fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB befürchten. Trotzdem sollten sie die vertragliche Pflicht zur Stellung der Bürgschaft ernst nehmen, da der Vermieter andere Kündigungsmöglichkeiten (z.B. nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) hat, auch wenn diese zusätzliche Voraussetzungen erfordern.

Wichtiger Hinweis zum Mietvertrag: Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

Im vorliegenden Fall wurde auch diskutiert, ob die Klausel zur Bankbürgschaft im Mietvertrag eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) war. AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden. Sind AGB unwirksam, gelten stattdessen die gesetzlichen Regeln.

Der BGH wies darauf hin, dass die Gerichte prüfen müssen, ob die Vereinbarung zur Bankbürgschaft wirksam war oder ob es sich um unwirksame AGB handelte. Dies könnte bedeuten, dass die gesamte Klausel zur Kautionspflicht unwirksam ist, wenn sie als AGB nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Das Urteil stärkt die Rechte der Mieter im Hinblick auf die Art der zu leistenden Mietsicherheit und stellt klar, dass nicht jede Art von Pflichtverletzung bei der Kaution eine sofortige fristlose Kündigung rechtfertigt. Es betont die Bedeutung der genauen Formulierung von Gesetzen und der Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien.

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