Keine Vormerkung auf bloße Grundstücksteilung
Das Urteil des Oberlandesgerichts München (OLG München) vom 29. Dezember 2020, Aktenzeichen 34 Wx 492/19,
befasst sich mit der Frage, ob der Anspruch eines Dritten gegen die Miteigentümer eines Grundstücks auf dessen Teilung durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden kann.
Das Gericht entschied, dass dies nicht der Fall ist, da eine bloße Teilung eines Grundstücks keine dingliche Rechtsänderung darstellt.
Sachverhalt
Die Beteiligte zu 1 war Miteigentümerin zur Hälfte eines Grundstücks.
Die andere Hälfte gehörte einer Erbengemeinschaft, bestehend aus den Beteiligten zu 1 bis 5.
In einem Auseinandersetzungsvertrag vom 3. April 2017 wurde die Übertragung des hälftigen Anteils der Beteiligten zu 1 und die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaften geregelt.
Das Grundstück wurde aufgeteilt, wobei die Beteiligte zu 4 zur Hälfte, die Beteiligte zu 5 zu 7/16 und die Beteiligte zu 2 zu 1/16 Miteigentümer wurden.
Der Vertrag enthielt Regelungen zur Nutzung der einzelnen Grundstücksteile sowie ein bedingtes Rückforderungsrecht und die Verpflichtung zur Teilung und zur Bestellung von Dienstbarkeiten.
Insbesondere wurde vereinbart, dass die Beteiligte zu 3 (Frau (…)) unter bestimmten Bedingungen von der Beteiligten zu 5
die Übertragung eines Miteigentumsanteils von 7/32 an einer Teilfläche des Grundstücks verlangen kann.
Keine Vormerkung auf bloße Grundstücksteilung
Zur Sicherung dieses Anspruchs und des Anspruchs auf Teilung wurde die Eintragung von Vormerkungen im Grundbuch beantragt.
Entscheidung des OLG München
Das OLG München wies den Antrag auf Eintragung der Vormerkungen zurück. Es stellte fest, dass eine bloße Teilung eines Grundstücks,
die nicht als Realteilung nach § 752 BGB erfolgt, keine dingliche Rechtsänderung im Sinne von § 883 BGB darstellt.
Daher ist der Anspruch auf eine solche Teilung nicht vormerkungsfähig.
Das Gericht argumentierte, dass bei einer bloßen Teilung zwar die Existenz des Gesamtgrundstücks endet, jedoch keine Änderung der eingetragenen Rechte erfolgt.
Belastungen bleiben an den Teilgrundstücken bestehen, und Grundpfandrechte werden zu Gesamtgrundpfandrechten.
Auch die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG ist nicht vergleichbar, da hierdurch das Miteigentum am Grundstück
durch die Einräumung von Sondereigentum an bestimmten Räumen beschränkt wird.
Im Gegensatz dazu ist ein Anspruch auf Übertragung des (Mit-)Eigentums an einem Grundstücksteil im Rahmen einer Realteilung nach § 752 BGB als sogenannte Parzellierungsvormerkung möglich,
da hierdurch ein Anspruch auf Übertragung eines Grundstücksteils zu (Mit-)Eigentum abgesichert wird.
Im vorliegenden Fall sollte jedoch lediglich die Teilung des Grundstücks gesichert werden, was keine Auswirkung auf ein dingliches Recht am Grundstück hat.
Das Sicherungsinteresse der Beteiligten zu 3 kann bereits vor der Teilung durch eine Vormerkung der Belastung oder Übereignung des Grundstücksteils auf dem Gesamtgrundstück abgesichert werden.
Da der Antrag auf Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Teilung des Grundstücks erfolglos war,
wurde auch der Antrag auf Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines Miteigentumsanteils
an der Teilfläche zurückgewiesen, da diese Anträge gemäß § 16 Abs. 2 GBO miteinander verbunden waren.
Keine Vormerkung auf bloße Grundstücksteilung
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG München stellt klar, dass nicht jeder schuldrechtliche Anspruch im Zusammenhang mit einem Grundstück durch eine Vormerkung gesichert werden kann.
Vielmehr ist eine Vormerkung nur möglich, wenn der Anspruch auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet ist.
Die bloße Teilung eines Grundstücks, die keine Änderung der dinglichen Rechte zur Folge hat, erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Diese Entscheidung ist insbesondere für Notare und Grundbuchämter relevant, da sie bei der Beurteilung der Vormerkungsfähigkeit von Ansprüchen im Zusammenhang mit Grundstücksteilungen zu beachten ist.
