Keine wirksame Eigentümerzustimmung zur Löschung eines Grundpfandrechts durch mehrere Miterben
OLG Hamm, Beschluss vom 05.02.2014 – 15 W 1/14
Dieses Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm befasst sich mit den Voraussetzungen für die Löschung einer Grundschuld (ein Grundpfandrecht, vergleichbar einer Hypothek) im Grundbuch, wenn die Eigentümerseite eine Erbengemeinschaft ist.
Die Kernaussage: Volle Zustimmung ist Pflicht
Das OLG Hamm stellte klar, dass für die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld die Zustimmung aller Miterben der Erbengemeinschaft, die als Eigentümer im Grundbuch stehen, erforderlich ist.
Eine Mehrheit der Miterben – selbst wenn sie glaubt, im Sinne der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ des Nachlasses zu handeln – reicht für die Grundbuchlöschung nicht aus.
Diese volle Zustimmung muss zudem in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (öffentlich oder öffentlich beglaubigt, meist notariell) nachgewiesen werden.
Die Hintergründe des Falls
Das Problem der Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn ein Verstorbener mehrere Erben hinterlässt. Die Erben verwalten den Nachlass (z.B. ein Haus, das mit einer Grundschuld belastet ist) gemeinschaftlich.
Verwaltung vs. Verfügung:
Grundsätzlich können Entscheidungen zur „ordnungsgemäßen Verwaltung“ des Nachlasses (wie z.B. die Kündigung eines Mietvertrags) oft mit Stimmenmehrheit getroffen werden (geregelt in §2038 BGB).
Die Löschung einer Grundschuld ist jedoch eine „Verfügung“ über ein Recht am Grundstück und greift tief in die Eigentumsverhältnisse ein. Das Grundbuchrecht ist hier besonders streng.
Die Sicht des OLG Hamm
Das Gericht entschied, dass die Grundbuchämter nicht prüfen können und dürfen, ob die Entscheidung der Mehrheit im Einzelfall tatsächlich eine „ordnungsgemäße Verwaltung“ darstellt.
Keine Tatsachenprüfung:
Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamtes, die internen Verhältnisse und Streitigkeiten der Erbengemeinschaft zu untersuchen (z.B. ob die Löschung tatsächlich sinnvoll ist, ob die Grundschuld noch Schulden absichert, oder ob der Rang im Grundbuch besser für neue Kredite genutzt werden sollte).
Grundbuchrecht hat Vorrang:
Für Eintragungen und Löschungen im Grundbuch gelten zwingende Formvorschriften (§27 Grundbuchordnung – GBO). Diese verlangen die formgerechte Zustimmung jedes einzelnen eingetragenen Eigentümers, hier also jedes Miterben. Eine lediglich privatschriftliche Erklärung (ohne notarielle Beglaubigung) ist dabei unzureichend.
Ein Zweites Hindernis: Der Grundschuldbrief
Neben der Zustimmung der Eigentümer (der Miterben) scheiterte die Löschung im konkreten Fall an einer weiteren, formalen Anforderung:
Brief muss vorliegen:
Bei einer sogenannten „Briefgrundschuld“ (im Gegensatz zur Buchgrundschuld) ist zusätzlich zur Löschungsbewilligung des Gläubigers die Vorlage des Grundschuldbriefes zwingend erforderlich (§42 GBO).
Keine wirksame Eigentümerzustimmung zur Löschung eines Grundpfandrechts durch mehrere Miterben
Keine Ausnahmen:
Das Gesetz sieht hier keine Ausnahmen vor, selbst wenn der Antragsteller (die Erbengemeinschaft) den Brief nicht finden oder vorlegen kann, oder wenn der Gläubiger die Löschung bereits bewilligt hat.
Ersatz durch Gerichtsbeschluss:
Die einzige Möglichkeit, den fehlenden Brief zu ersetzen, ist die Beantragung eines „Ausschließungsbeschlusses“ bei Gericht (§479 FamFG), in dem der Brief für kraftlos erklärt wird. Dies muss von demjenigen, der die Löschung beantragt, in einem gesonderten Verfahren erwirkt werden.
Fazit für Laien
Wer ein mit einer Grundschuld belastetes Grundstück erbt und diese Grundschuld löschen möchte, muss folgendes beachten:
Alle müssen zustimmen:
Wenn Sie und Ihre Geschwister (oder andere Erben) eine Erbengemeinschaft bilden, müssen alle Miterben der Löschung zustimmen. Eine einfache Mehrheit reicht nicht aus.
Diese Zustimmung muss notariell beurkundet oder beglaubigt sein (öffentlich-rechtliche Form).
Grundschuldbrief finden:
Bei einer Briefgrundschuld muss der Grundschuldbrief im Original beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ist der Brief verschollen, muss ein gerichtliches Aufgebotsverfahren (Ausschließungsbeschluss) durchgeführt werden, um ihn für ungültig erklären zu lassen.
