Klage des Käufers gegen ausgeübtes gemeindliches Vorkaufsrecht – wirksame Abwendung nach § 27 BauGB
Januar 3, 2026
Klage des Käufers gegen ausgeübtes gemeindliches Vorkaufsrecht – wirksame Abwendung nach § 27 BauGB
VG Ansbach, Urteil v. 21.10.2021 – AN 17 K 20.01814
Das Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Ansbach vom 21. Oktober 2021 befasst sich mit einem klassischen Konflikt im Immobilien- und Verwaltungsrecht: Wann darf eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück ausüben, und wie kann ein privater Käufer dies verhindern?
Hier ist eine verständliche Zusammenfassung der Entscheidung für Sie.
Der Streitfall: Wer bekommt das Gewerbegrundstück?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), im Folgenden als Klägerin bezeichnet, wollte von dem Freistaat Bayern ein unbebautes Grundstück mit einer Fläche von fast 5.000 Quadratmetern kaufen. Das Grundstück liegt in einem Gewerbegebiet in einer bayerischen Gemeinde. Der Kaufpreis betrug rund 65.000 Euro.
Die Gemeinde wollte dieses Grundstück jedoch selbst erwerben. Sie nutzte dafür ihr sogenanntes gemeindliches Vorkaufsrecht. Ihr Ziel war es, die städtebauliche Entwicklung selbst zu steuern. Sie wollte sicherstellen, dass dort schnell gebaut wird und keine „Brachflächen“ entstehen oder das Grundstück für Zwecke genutzt wird, die der Gemeinde nicht gefallen (wie zum Beispiel ein Lagerplatz, der unordentlich wirkt).
Die Klägerin wehrte sich dagegen. Sie ist ein ortsansässiges Unternehmen und wollte das Grundstück selbst bebauen und nutzen.
Das wichtigste Instrument: Die Abwendung des Vorkaufsrechts
Im deutschen Baurecht gibt es für Käufer einen „Rettungsanker“: die Abwendung nach § 27 des Baugesetzbuchs (BauGB). Wenn ein Käufer verspricht, das Grundstück genau so zu nutzen, wie es die Bebauungspläne der Gemeinde vorsehen, und wenn er dazu auch in der Lage ist, muss die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichten.
Form und Fristen
Die Klägerin hat im Prozess alles richtig gemacht:
Sie hat innerhalb der gesetzlichen (und verlängerten) Frist schriftlich erklärt, dass sie das Vorkaufsrecht abwenden will.
Sie hat sich verpflichtet, die Vorgaben des bestehenden Bebauungsplans einzuhalten.
Klage des Käufers gegen ausgeübtes gemeindliches Vorkaufsrecht – wirksame Abwendung nach § 27 BauGB
Was die Gemeinde fordern darf – und was nicht
Ein zentraler Punkt des Urteils ist die Frage, wie konkret der Käufer seine Pläne bereits nachweisen muss. Die Gemeinde stellte hohe Bedingungen. Sie wollte:
Eine Bebauung von mindestens 25 % der Fläche.
Dass dort kein bloßer Lagerplatz entsteht.
Einen fertigen Bau innerhalb von drei Jahren.
Das Gericht entschied jedoch zugunsten der Klägerin.
Der Bebauungsplan ist die Grenze
Das Gericht stellte klar: Wenn es einen Bebauungsplan gibt, ist dieser der Maßstab. Die Gemeinde darf vom Käufer im Rahmen der Abwendung nicht mehr verlangen, als im Bebauungsplan steht.
Da im Plan der Gemeinde kein Verbot von Lagerplätzen und keine Mindestbauverpflichtung von 25 % festgeschrieben waren, durfte die Gemeinde diese Bedingungen auch nicht nachträglich über das Vorkaufsrecht erzwingen. Wenn eine Gemeinde solche Ziele verfolgt, muss sie ihren Bebauungsplan entsprechend präzise formulieren.
„In der Lage sein“ – Was bedeutet das?
Die Gemeinde zweifelte an, ob die Klägerin finanziell und organisatorisch überhaupt bauen könne. Das Gericht widersprach:
Es reicht aus, wenn der Käufer glaubhaft macht, dass er das Projekt stemmen kann.
Ein lückenloser Finanzierungsnachweis (wie eine Bankbürgschaft) ist zu diesem frühen Zeitpunkt nicht zwingend erforderlich.
Da die Klägerin ein bereits ansässiges, tätiges Unternehmen ist, war die Wahrscheinlichkeit hoch genug, dass sie das Vorhaben umsetzen kann.
Die rechtliche Folge: Das Vorkaufsrecht wird rechtswidrig
Das Urteil klärt eine juristische Feinheit: Wenn ein Käufer die Abwendung wirksam erklärt, wird der Bescheid der Gemeinde über das Vorkaufsrecht rechtswidrig.
Das bedeutet für Sie als Leser: Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch das Gericht aufgehoben. Die Klägerin (die GbR) darf das Grundstück nun wie ursprünglich geplant vom Freistaat Bayern kaufen. Die Gemeinde geht leer aus, weil sie versucht hat, durch das Vorkaufsrecht zusätzliche Bedingungen zu diktieren, die gesetzlich nicht gedeckt waren.
Zusammenfassung der Kernpunkte
Thema
Entscheidung des Gerichts
Abwendungserklärung
Wenn der Käufer sich an den Bebauungsplan hält, kann er das Vorkaufsrecht stoppen.
Zusatzwünsche der Gemeinde
Die Gemeinde darf keine Bedingungen stellen, die nicht schon im Bebauungsplan stehen.
Nachweise
Eine Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit reicht aus; ein strikter Beweis ist nicht nötig.
Rechtsfolge
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde wurde aufgehoben; der private Kaufvertrag bleibt gültig.
Fazit
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Grundstückskäufern gegenüber Gemeinden. Eine Gemeinde darf ihr Vorkaufsrecht nicht als „Hebel“ benutzen, um Nutzungen zu verhindern, die sie zwar im Bebauungsplan erlaubt hat, die ihr aber nun doch nicht mehr passen.
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