Klage wegen Mieterhöhung vor Ablauf der Überlegungsfrist für den Mieter
Gericht: AG Saarbrücken
Entscheidungsdatum: 09.04.2025
Aktenzeichen: 3 C 203/24
Dokumenttyp: Urteil
In dem folgenden Text erkläre ich Ihnen ein wichtiges Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 9. April 2025. In diesem Fall ging es um die Frage, ob ein Vermieter die Miete erhöhen darf, wenn er dabei formale Fehler macht. Das Urteil ist besonders für Mieter und Vermieter interessant, da es zeigt, wie genau gesetzliche Fristen und Hinweispflichten eingehalten werden müssen.
Der Streit um die Mieterhöhung
Stellen Sie sich vor, Sie wohnen seit vielen Jahren in einer Wohnung. Eines Tages erhalten Sie Post von Ihrem Vermieter. Er möchte, dass Sie einer höheren Miete zustimmen. Genau das geschah in diesem Fall. Die Mieter lebten seit Februar 2016 in einer Drei-Zimmer-Wohnung in Saarbrücken. Sie zahlten eine Kaltmiete von 800,00 Euro.
Der Vermieter wollte diese Miete auf 920,00 Euro anheben. Das ist eine Steigerung um 120,00 Euro im Monat. Um dies zu rechtfertigen, nannte er im Februar 2024 drei andere Wohnungen als Vergleich. Er forderte die Mieter auf, der Erhöhung zum 1. Mai 2024 zuzustimmen. Doch die Mieter reagierten nicht. Sie zahlten weder die höhere Miete, noch unterschrieben sie eine Zustimmung.
Warum der Vermieter vor Gericht zog
Wenn Mieter einer Mieterhöhung nicht freiwillig zustimmen, hat der Vermieter ein Problem. Er kann die höhere Miete nicht einfach einfordern. Er muss die Mieter auf Zustimmung verklagen. Das tat der Vermieter in diesem Fall im Juni 2024. Er wollte, dass ein Richter die Mieter dazu verpflichtet, die 920,00 Euro zu akzeptieren.
Die Fehler im Mieterhöhungsverlangen
Das Gesetz stellt hohe Hürden für Mieterhöhungen auf. Ein Vermieter muss sein Verlangen gut begründen. In Städten wie Saarbrücken gibt es dafür einen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Das ist eine wissenschaftlich erstellte Tabelle, die zeigt, wie hoch die Miete für bestimmte Wohnungen normalerweise sein darf.
Der fehlende Hinweis auf den Mietspiegel
Hier unterlief dem Vermieter der erste entscheidende Fehler. Wenn es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben darauf hinweisen. Er muss den Mietern mitteilen, welche Werte dieser Mietspiegel für ihre Wohnung vorsieht. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Erhöhung eigentlich mit Vergleichswohnungen begründet.
Der Vermieter in diesem Fall hatte diesen Hinweis komplett vergessen. Die Mieter argumentierten vor Gericht, dass das Schreiben deshalb unwirksam sei. Sie fühlten sich nicht ausreichend informiert, um über die Erhöhung entscheiden zu können.
Der Versuch der Heilung im Prozess
Im deutschen Mietrecht gibt es eine Besonderheit: Wenn ein Vermieter im ersten Schreiben Informationen vergessen hat, kann er diese Informationen während des laufenden Gerichtsverfahrens nachreichen. Das nennt man „Heilung“.
Der Vermieter bemerkte seinen Fehler und reichte im Februar 2025 die fehlenden Angaben zum Mietspiegel nach. Er dachte wohl, dass damit alles erledigt sei und das Gericht ihm nun recht geben würde. Doch so einfach ist es nicht.
Die neue Überlegungsfrist für die Mieter
Wenn ein Vermieter wichtige Informationen im Prozess nachreicht, beginnt für die Mieter eine neue Zeitrechnung.
Klage wegen Mieterhöhung vor Ablauf der Überlegungsfrist für den Mieter
Das Gesetz möchte, dass Mieter in Ruhe prüfen können, ob die Forderung nun berechtigt ist. Diese Zeit nennt man Überlegungsfrist.
- Die Frist umfasst den Rest des Monats, in dem die Information eintrifft.
- Dazu kommen zwei volle Kalendermonate.
Da die Informationen im Februar 2025 bei den Mietern ankamen, hatten sie Zeit bis Ende April 2025, um sich zu entscheiden.
Warum das Gericht die Klage abwies
Das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken ist hier sehr deutlich: Die Klage des Vermieters war zum Zeitpunkt der Entscheidung „unzulässig“. Das bedeutet, das Gericht durfte inhaltlich gar nicht prüfen, ob 920,00 Euro eine faire Miete sind.
Die Klage kam zu früh
Der Hauptgrund für das Scheitern des Vermieters war die Zeit. Er hatte die Klage bereits im Jahr 2024 eingereicht. Zu diesem Zeitpunkt war sein Erhöhungsverlangen wegen des fehlenden Hinweises auf den Mietspiegel aber noch unwirksam. Erst durch das Nachreichen der Infos im Februar 2025 wurde das Verlangen formal korrekt.
Damit begann aber auch die neue Überlegungsfrist für die Mieter. Während diese Frist läuft, darf ein Vermieter nicht klagen. Da die Frist erst Ende April 2025 ablaufen sollte, das Gericht aber schon vorher entscheiden musste, war die Klage schlicht zu früh dran.
Keine Aussetzung des Verfahrens
Der Vermieter hatte gehofft, dass das Gericht das Verfahren einfach pausieren lässt, bis die Frist abgelaufen ist. Doch das Gericht lehnte dies ab. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, einen Prozess nur deshalb zu vertagen, um auf das Ende einer Überlegungsfrist zu warten. Eine Klage, die während einer laufenden Frist erhoben wird, bleibt unzulässig.
Wichtige Erkenntnisse für Sie als Laie
Dieses Urteil zeigt Ihnen, wie wichtig die Einhaltung formaler Regeln ist. Ein Vermieter kann in der Sache recht haben – wenn er aber die formalen Schritte nicht korrekt geht, verliert er den Prozess und muss die Kosten tragen.
Was Vermieter beachten sollten
Wenn Sie die Miete erhöhen möchten, prüfen Sie unbedingt, ob Ihre Stadt einen qualifizierten Mietspiegel hat. Sie müssen diesen erwähnen, auch wenn Sie andere Begründungen nutzen. Wenn Sie Fehler im Prozess korrigieren, müssen Sie den Mietern zwingend die neue Bedenkzeit gewähren.
Was Mieter wissen sollten
Sie müssen einer Mieterhöhung nicht sofort zustimmen. Wenn das Schreiben Fehler enthält, kann das die Erhöhung um Monate verzögern. Nutzen Sie Ihre Überlegungsfrist voll aus. In diesem Fall mussten die Mieter die höhere Miete erst einmal nicht zahlen, weil der Vermieter zu ungeduldig war.
Zusammenfassung des Ergebnisses
Das Amtsgericht Saarbrücken hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Der Vermieter muss nun die gesamten Kosten des Rechtsstreits bezahlen. Für ihn ist das besonders ärgerlich: Er hat nicht nur die höhere Miete für viele Monate verloren, sondern muss auch noch Anwalts- und Gerichtskosten tragen.
Die Mieter hingegen haben Zeit gewonnen. Da die Klage abgewiesen wurde, bleibt es vorerst bei der alten Miete von 800,00 Euro. Der Vermieter müsste nun theoretisch von vorne beginnen oder nach Ablauf der Frist neu bewerten, ob eine Klage sinnvoll ist.
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