Kostenregelung für Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums

Kostenregelung für Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums

Auslegung der Gemeinschaftsordnung bei anfänglichen Mängeln

Verfahrensgang

vorgehend LG München I, 31. Januar 2024, Az: 1 S 8580/23 WEG
vorgehend AG München, 31. Mai 2023, Az: 1292 C 13926/21 WEG

Worum geht es in diesem Urteil?

Am 23. Mai 2025 hat der Bundesgerichtshof ein wichtiges Urteil gefällt. Es geht um Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Streit drehte sich um die Frage, wer die Kosten bezahlen muss, wenn am Gebäude Mängel behoben werden müssen.

Speziell ging es um Mängel, die schon von Anfang an da waren. Also Fehler, die schon beim Bau des Hauses gemacht wurden. Die Frage war: Müssen alle Eigentümer gemeinsam bezahlen? Oder muss der einzelne Eigentümer bezahlen, dem die betroffene Wohnung gehört?

Das Gericht hat entschieden: Wenn in der Gemeinschaftsordnung steht, dass der einzelne Eigentümer für seine Fenster zuständig ist, dann muss er auch bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn die Fenster schon beim Bau falsch eingebaut wurden.

Was war passiert?

Eine Frau ist Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Ihr gehören dort Räume. Die Wohnanlage wurde gebaut, aber es gab Pfusch am Bau. Es gab Mängel, die schon seit der Errichtung des Gebäudes bestanden.

Es gibt in dieser Gemeinschaft ein Regelwerk. Das nennt man die Gemeinschaftsordnung. Diese Ordnung stammt aus dem Jahr 2004. Darin steht eine klare Regelung zu den Kosten. Die Regel lautet:

Jeder Eigentümer trägt die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur seines eigenen Bereichs. Das gilt auch für bestimmte Teile des Gebäudes, die eigentlich allen gehören, aber sich im Bereich der Wohnung befinden. Dazu gehören ausdrücklich auch die Fenster, die Fensterrahmen und die Fensterscheiben.

Im Jahr 2021 trafen sich die Eigentümer zu einer Versammlung. Sie beschlossen, die Mängel am Gebäude zu reparieren. Dazu gehörten auch die Mängel an den Fenstern. Diese Mängel waren schon von Anfang an da. Die Reparatur sollte viel Geld kosten. Insgesamt ging es um 875.000 Euro.

Die Eigentümer beschlossen, dass alle gemeinsam diese Kosten tragen sollen. Jeder sollte entsprechend seinem Anteil am Haus bezahlen.

Die Eigentümerin war damit nicht einverstanden. Sie sagte: „In unserer Gemeinschaftsordnung steht, dass jeder seine Fenster selbst zahlen muss. Warum soll ich nun für die Fenster der anderen mitbezahlen?“ Sie klagte gegen den Beschluss der Gemeinschaft.

Der Weg durch die Instanzen

Zuerst landete der Fall beim Amtsgericht München. Dieses Gericht gab der Gemeinschaft recht. Es wies die Klage der Frau ab.

Die Frau ging in Berufung. Der Fall kam vor das Landgericht München I. Dieses Gericht sah das anders. Es gab der Frau recht. Das Landgericht sagte, der Beschluss der Gemeinschaft sei falsch gewesen.

Die Gemeinschaft wollte das nicht akzeptieren. Sie ging in Revision. So landete der Fall beim Bundesgerichtshof, dem höchsten deutschen Gericht für solche Fragen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts bestätigt. Die Eigentümerin hat gewonnen. Die Gemeinschaft hat verloren. Der Beschluss, dass alle gemeinsam zahlen müssen, ist ungültig.

Kostenregelung für Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich des Sondereigentums

Die Richter haben erklärt, warum die Regelung in der Gemeinschaftsordnung Vorrang hat. Wenn dort steht, dass der Eigentümer die Kosten für die Fenster trägt, dann gilt das umfassend.

Die Begründung der Richter

Die Richter haben ihre Entscheidung sehr ausführlich begründet. Hier sind die wichtigsten Punkte einfach erklärt:

1. Was bedeutet „Instandsetzung“? In der Gemeinschaftsordnung steht das Wort „Instandsetzung“. Manche Leute meinten, das beziehe sich nur auf Schäden, die später entstehen. Zum Beispiel, wenn ein Fenster durch einen Sturm kaputtgeht. Die Richter sagen aber: Nein, das Wort ist weiter zu verstehen. Instandsetzung bedeutet, etwas in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Das gilt auch dann, wenn der Zustand von Anfang an schlecht war. Wer also die Pflicht zur Instandsetzung hat, muss auch anfängliche Baufehler beheben.

2. Der Sinn der Regelung Warum schreibt man so eine Regel in die Gemeinschaftsordnung? Der Gedanke dahinter ist einfach: Derjenige, der die Fenster nutzt, soll auch dafür bezahlen. Es ist sein Bereich. Er hat den Vorteil von den Fenstern. Also soll er auch die Lasten tragen. Das nennt man Kostentrennung.

3. Streit vermeiden Die Richter nannten einen sehr praktischen Grund für ihre Entscheidung. Stellen Sie sich vor, man müsste jedes Mal unterscheiden: War der Mangel schon beim Bau da? Oder ist er erst später entstanden?

Oft werden Mängel erst nach vielen Jahren sichtbar. Dann ist es sehr schwer festzustellen, was die genaue Ursache ist. War das Fenster schon beim Einbau undicht? Oder ist die Dichtung erst nach zehn Jahren porös geworden?

Wenn man das jedes Mal erst untersuchen müsste, gäbe es ständig Streit. Man müsste teure Gutachter holen. Die Reparaturen würden sich verzögern. Das ist nicht gut für die Gemeinschaft.

Deshalb ist eine klare Regel besser: Der Eigentümer zahlt für seine Fenster. Egal, warum sie kaputt sind. Egal, ob der Mangel neu ist oder schon immer da war. Das schafft Klarheit und vermeidet Prozesse.

4. Die Art der Nutzung Es gibt noch ein Argument. Auch wenn ein Mangel schon von Anfang an da war, kann das Verhalten des Bewohners eine Rolle spielen. Wie oft wird das Fenster geöffnet? Wie wird geheizt? Das Nutzungsverhalten kann einen Mangel verschlimmern.

Auch hier wäre es schwierig auseinanderzuhalten: Wie viel Schuld hat der Baufehler? Wie viel Schuld hat der Bewohner? Um diese schwierige Abgrenzung zu vermeiden, bleibt es bei der einfachen Regel: Der Sondereigentümer zahlt.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis?

Dieses Urteil ist wichtig für viele Wohnungseigentümer in Deutschland. In vielen Gemeinschaftsordnungen gibt es ähnliche Klauseln. Dort steht oft, dass Eigentümer für Fenster, Türen oder Balkone selbst zahlen müssen.

Bisher gab es oft Streit darüber, ob das auch für Baumängel gilt. Manche Gerichte sahen das früher anders. Sie meinten, für den Pfusch am Bau müsse immer die ganze Gemeinschaft geradestehen.

Der Bundesgerichtshof hat nun für Klarheit gesorgt. Wenn die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Eigentümer die Kostenlast überträgt, dann ist das bindend.

Das bedeutet konkret:

• Die Gemeinschaft darf nicht einfach beschließen, dass alle zusammenzahlen, wenn die Ordnung etwas anderes sagt.
• Ein solcher Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Er kann vor Gericht angefochten werden, so wie es die Klägerin in diesem Fall getan hat.

Die Richter betonten zum Schluss noch einmal: Die Regelung in diesem Fall war eindeutig genug. Es wurden Fensterstöcke und Fensterrahmen genannt. Damit wusste jeder Eigentümer genau, wofür er bezahlen muss. Dass die Fenster fest in der Fassade sitzen, ändert daran nichts.

Die Kosten des Verfahrens muss nun die beklagte Eigentümergemeinschaft tragen. Die Klägerin muss sich nicht an den Kosten für die Fenster der anderen Eigentümer beteiligen. Jeder zahlt für seinen eigenen Bereich, so wie es im Jahr 2004 vereinbart wurde.