Kostentragung in der Eigentümergemeinschaft

Kostentragung in der Eigentümergemeinschaft

BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14

AG Andernach, Entscheidung vom 28.11.2012 – 60 C 598/10 WEG –

LG Koblenz, Entscheidung vom 16.12.2013 – 2 S 74/12 –

RA und Notar Krau

BGH-Urteil: Feuchtigkeit im Keller und die Kostenfrage in der Eigentümergemeinschaft

Stellen Sie sich vor, Sie leben in einem Mehrparteienhaus, und der Keller, der zu einer der Wohnungen gehört, wird feucht und unbewohnbar. Wer zahlt für die Reparatur? Genau darum ging es in einem Fall, der bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) kam.

Der Fall kurz erklärt:

In einem Wohnhaus wurde ein Kellerraum zu einer eigenständigen Wohnung umgebaut und verkauft. Jahre später wurde diese Kellerwohnung feucht und damit unbewohnbar. Das Problem: Die Ursache waren Baumängel, die das Gemeinschaftseigentum (also Teile des Hauses, die allen Eigentümern gehören, wie Fundamente und Außenwände) betrafen. Die Eigentümer der Kellerwohnung (die Klägerin) wollte, dass die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern der Hausgemeinschaft getragen werden – entsprechend ihren jeweiligen Anteilen am Haus.

Was die Gerichte vorher entschieden haben:

Das Amtsgericht (die erste Instanz) gab der Klägerin Recht: Die anderen Eigentümer sollten der anteiligen Kostenübernahme zustimmen und eine Sonderumlage dafür zahlen. Außerdem sollte die Klägerin Schadensersatz für die Verzögerung der Reparatur erhalten.

Das Landgericht (die zweite Instanz) hob dieses Urteil jedoch auf und wies die Klage ab. Ihre Begründung: Die finanziellen Belastungen für die beklagten, älteren und weniger finanzkräftigen Eigentümer wären zu hoch – die sogenannte „Opfergrenze“ sei überschritten. Sie müssten für Schäden zahlen, die sie nicht verursacht hatten, und könnten sich die Sanierung nicht leisten, während die Klägerin eine ursprünglich fehlerhafte Wohnung gekauft hatte.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH):

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Das bedeutet, er war mit der Entscheidung des Landgerichts nicht einverstanden.

Kostentragung in der Eigentümergemeinschaft

Hier die wichtigsten Punkte, die der BGH klargestellt hat:

1. Sanierung von Gemeinschaftseigentum ist Pflicht!

Der BGH stellte klar: Wenn das Gemeinschaftseigentum eines Hauses so stark beschädigt ist, dass eine Wohnung unbewohnbar wird oder sich Schäden weiter ausbreiten könnten, dann ist die sofortige Reparatur zwingend notwendig. Dies gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist nicht einfach nur eine Option.

2. Keine „Opfergrenze“ bei zwingend notwendiger Sanierung

Das ist der Kernpunkt des Urteils: Das Argument des Landgerichts, dass die finanziellen Schwierigkeiten (oder das Alter) einzelner Eigentümer eine sogenannte „Opfergrenze“ darstellen und sie deshalb die Sanierung nicht zahlen müssten, ist falsch.

Der BGH begründete das so:

• Gesetzliche Regelung: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht eine solche „Opfergrenze“ nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen vor, nicht aber bei der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum, die zwingend erforderlich ist.
• Sinn und Zweck: Eine solche „Opfergrenze“ würde dem Ziel widersprechen, Wohneigentumsanlagen zu erhalten. Wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht repariert würden, nur weil einzelne Eigentümer finanzielle Schwierigkeiten haben, würde das langfristig den Wert des gesamten Hauses mindern und andere Eigentümer (wie hier die Klägerin) könnten ihr Eigentum nicht nutzen.
• Verantwortung: Es spielt keine Rolle, ob die beklagten Eigentümer die Mängel verursacht haben. Es geht um die Pflicht, das Gemeinschaftseigentum instand zu halten.

3. Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen

Die Kosten für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum müssen grundsätzlich von allen Eigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen (also ihrem Anteil am gesamten Haus) getragen werden. Es ist nicht möglich, die Kosten nur der Klägerin aufzubürden, nur weil die Sanierung hauptsächlich ihrer Kellerwohnung zugutekommt. Der Keller und die Fundamente sind tragende und konstruktive Teile des Hauses, die allen dienen.

4. Anspruch auf Schadensersatz

Der BGH hat auch festgestellt, dass die Klägerin grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz haben kann. Das Landgericht hatte dies aufgrund der fälschlicherweise angenommenen „Opfergrenze“ abgewiesen.

Wichtig dabei: Die Haftung für Schäden, die durch eine unterlassene oder verzögerte Beschlussfassung über eine notwendige Reparatur entstehen, liegt nach Ansicht des BGH bei den einzelnen Wohnungseigentümern selbst. Und zwar bei denen, die schuldhaft (z.B. durch ihr Abstimmungsverhalten) die notwendige Maßnahme verzögert oder verhindert haben.

Das Ergebnis für den Fall:

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts in Bezug auf die Zustimmung zur anteiligen Kostenübernahme und zur Bildung einer Sonderumlage aufgehoben und die Berufung der Beklagten insoweit zurückgewiesen. Das bedeutet, die Beklagten müssen der Kostenübernahme nach Miteigentumsanteilen zustimmen und die Sonderumlage zahlen.

Hinsichtlich des Schadensersatzes wurde der Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, wie hoch der Schaden ist und wer genau von den beklagten Eigentümern dafür haftbar gemacht werden kann.

Zusammenfassend: Dieses Urteil stärkt die Pflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Finanzielle Engpässe einzelner Eigentümer entbinden nicht von der Pflicht zur zwingend notwendigen Sanierung. Die Kosten dafür sind nach den Miteigentumsanteilen zu tragen.