Kündigung Miete gegenüber Erben

BGH VIII ZR 25/14 Kündigung Miete gegenüber Erben

Urteil vom 10.12.2014

RA und Notar Krau

Sachverhalt:

Die Klägerin (Vermieterin) kündigte das Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin gegenüber der Beklagten, nachdem deren Mutter, die ursprüngliche Mieterin, verstorben war.

Die Beklagte und ihre Schwester waren Erbinnen der Wohnung und zeigten den Tod ihrer Mutter der Vermieterin an.

Sie erklärten, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen.

Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit der Begründung, die Beklagte und ihre Schwester hätten nicht im Haushalt der Mutter gelebt.

Kündigung Miete gegenüber Erben

Die Kündigung wurde der Beklagten übergeben mit der Bitte um Weiterleitung an ihre Schwester.

Rechtliche Beurteilung:

Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts auf und verwies die Sache zurück.

Kernaussagen des Urteils:

• Klage zulässig: Die Klage ist nicht unzulässig, obwohl nur die Beklagte und nicht ihre Schwester als mögliche Mitmieterin auf Räumung in Anspruch genommen wurde. Die Rückgabepflicht ist eine Gesamtschuld, die gegen jeden Schuldner einzeln geltend gemacht werden kann.
• Auslegung der Kündigung: Die Kündigungserklärung der Klägerin ist dahingehend auszulegen, dass sie eine Kündigung nach § 564 BGB enthält, da die Klägerin den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB bestritt.
• Kündigung gegenüber allen Erben erforderlich: Eine Kündigung gemäß § 564 BGB muss gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen.

Kündigung Miete gegenüber Erben

• Wirksame Kündigung durch Weiterleitung: Die Kündigung ist wirksam, obwohl sie nur der Beklagten übergeben wurde. Der handschriftliche Vermerk auf dem Kündigungsschreiben mit der Bitte um Weiterleitung an die Schwester ist so auszulegen, dass die Klägerin die Kündigung an beide Töchter als Erben richten wollte. Dies ergibt sich aus dem objektiven Erklärungsgehalt des Schreibens, der für einen redlichen Erklärungsempfänger erkennbar war.
• Rechtzeitiger Zugang der Kündigung: Die Kündigung ist beiden Mieterinnen innerhalb der Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB zugegangen.
• Bevollmächtigung zur Entgegennahme: Die Beklagte war durch ihre Schwester bevollmächtigt, Willenserklärungen der Klägerin entgegenzunehmen. Dies ergibt sich aus dem Schreiben der Beklagten und ihrer Schwester an die Klägerin, in dem diese gebeten wurde, den Schriftverkehr an die Beklagte zu richten.
• Hinweise für das Berufungsgericht: Der BGH wies das Berufungsgericht darauf hin, dass bei der Prüfung der Frage, ob ein Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB als im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebendes Kind erfolgt ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen sind. Es reicht aus, dass das Kind im Haushalt des verstorbenen Mieters gelebt hat.

Fazit:

Das Urteil verdeutlicht, dass bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Erben als Rechtsnachfolger besondere Sorgfalt geboten ist.

Kündigung Miete gegenüber Erben

Die Kündigung muss gegenüber allen Erben erfolgen.

Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung durch die Weiterleitung an die Schwester der Beklagten dennoch als wirksam angesehen, da die Klägerin die Kündigung an beide Töchter als Erben richten wollte.

Zusätzliche Anmerkungen:

• Das Urteil befasst sich auch mit der Auslegung von Willenserklärungen und der Bedeutung von Vollmachten im Mietrecht.
• Es zeigt die Relevanz des § 564 BGB für die Kündigung von Mietverhältnissen nach dem Tod des Mieters auf.
• Das Urteil ist für Vermieter und Mieter relevant, die sich mit der Rechtsnachfolge im Mietverhältnis befassen.