Kündigung Mietvertrag durch Miterben

Kündigung Mietvertrag durch Miterben

BGH XII ZR 210/05

Mietvertrag über ein Nachlassgrundstück:

Kündigung durch Miterben,

Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung

RA und Notar Krau

Ein Erblasser hatte ein Grundstück mit einer Villa an die Staatlichen Kunstsammlungen Dresden vermietet.

Nach seinem Tod erbten drei Personen das Grundstück.

Zwei der Erben verkauften ihre Anteile an einen Landesverein.

Die Erbengemeinschaft verhandelte mit dem Mieter (Freistaat Sachsen) über eine Mieterhöhung, die Verhandlungen scheiterten jedoch.

Zwei der Erben kündigten den Mietvertrag, der Landesverein war nicht beteiligt.

Später verkauften die Erben das Grundstück an die Kläger.

Kündigung Mietvertrag durch Miterben

Der Mieter zahlte weiterhin die niedrige Miete und kündigte den Mietvertrag schließlich selbst.

Die Kläger verlangten nun Nutzungsentschädigung für die Zeit, in der der Mieter das Grundstück nach der Kündigung weiter nutzte.

Kernaussagen des Urteils:

• Kündigung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung: Die Kündigung eines Mietvertrags über ein Nachlassgrundstück kann eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung sein.
• Mehrheitsbeschluss ausreichend: In diesem Fall genügt für die Kündigung ein Mehrheitsbeschluss der Erben. Es ist nicht erforderlich, dass alle Erben der Kündigung zustimmen.
• Interesse der Erbengemeinschaft: Maßgeblich ist das Interesse der Erbengemeinschaft an der Werterhaltung des Nachlasses.
• Kein Vetorecht des einzelnen Erben: Ein einzelner Erbe hat kein Vetorecht gegen eine Kündigung, die im Interesse der Erbengemeinschaft liegt.

Begründung:

• Gemeinschaftliche Verwaltung: Grundsätzlich steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu.
• Mehrheitsentscheidungen: In Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung können die Erben mit Stimmenmehrheit entscheiden.
• Verfügungen über Nachlassgegenstände: Verfügungen über Nachlassgegenstände bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Erben.
• Ausnahme bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung: Bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die keine wesentliche Veränderung des Nachlasses bewirken, genügt ein Mehrheitsbeschluss.
• Kündigung als Verwaltungsmaßnahme: Die Kündigung eines Mietvertrags kann eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung sein, wenn sie dem Interesse der Erbengemeinschaft an der Werterhaltung des Nachlasses dient.

Kündigung Mietvertrag durch Miterben

Fazit:

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung des Mietvertrags durch die Mehrheit der Erben wirksam war.

Die Kündigung war eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung und diente dem Interesse der Erbengemeinschaft.

Der Mieter war daher verpflichtet, Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung zu zahlen.

Ergänzende Hinweise:

• Das Urteil befasst sich mit dem Verhältnis zwischen den §§ 2038 und 2040 BGB.
• Es zeigt die Bedeutung des Mehrheitsprinzips bei der Verwaltung des Nachlasses.
• Das Urteil ist relevant für alle Fälle, in denen die Erbengemeinschaft über die Kündigung eines Mietvertrags über einen Nachlassgegenstand entscheidet.