Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Im deutschen Mietrecht sind Mieter sehr gut geschützt. Trotzdem hat ein Vermieter das Recht, einen Mietvertrag zu beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Das nennt man Eigenbedarfskündigung. Da dieses Thema oft zu Streit führt, gibt es genaue Regeln. Diese Regeln bestimmen, wann eine Kündigung erlaubt ist und welche Rechte beide Seiten haben.

Die wichtigsten Voraussetzungen

Damit ein Vermieter kündigen darf, muss er ein „berechtigtes Interesse“ haben. Das steht so im Gesetz. Ein solches Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Menschen in seinem Haushalt braucht.

Dabei müssen einige formale Dinge beachtet werden:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
• Der Grund für den Eigenbedarf muss genau im Brief stehen. Gründe, die dort fehlen, zählen später vor Gericht meistens nicht mehr.
• Der Vermieter sollte den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen.

Es gibt jedoch Verträge, die nicht einfach gekündigt werden können. Das gilt zum Beispiel für Zeitmietverträge oder wenn die Kündigung im Vertrag ausgeschlossen wurde.

Was bedeutet „Benötigen“ genau?

Das Gesetz verlangt, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“. Das Wort wird von Gerichten oft weit ausgelegt. Der Vermieter muss nicht unbedingt dauerhaft in der Wohnung leben. Es reicht oft schon aus, wenn er die Wohnung nur gelegentlich nutzt. Ein Beispiel: Ein Vermieter besitzt eine Wohnung in der Stadt, wohnt aber auf dem Land. Er möchte die Stadtwohnung nutzen, wenn er dort ins Theater geht, um Hotelkosten zu sparen. Die Gerichte sagen: Das ist ein vernünftiger Grund. Die Lebensplanung des Vermieters wird respektiert. Nur völlig unsinnige Gründe werden abgelehnt.

Firmen wie eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft können keinen Eigenbedarf anmelden. Sie sind keine natürlichen Personen und können nicht „wohnen“.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Für wen darf gekündigt werden?

Der Vermieter darf nicht für jeden beliebigen Verwandten kündigen. Es gibt einen festen Kreis von privilegierten Personen:

1. Der Vermieter selbst.
2. Haushaltsangehörige (zum Beispiel Pflegepersonal, das mit einzieht).
3. Engste Familienangehörige.

Wer genau zur „engen Familie“ gehört, entscheidet der Grad der Verwandtschaft.

• Erlaubt: Für die eigene Schwester oder den eigenen Bruder darf gekündigt werden. Sie sind nah genug verwandt.
• Nicht erlaubt: Für eine Cousine oder einen Cousin darf in der Regel nicht gekündigt werden. Die Verwandtschaft ist hier zu weit entfernt, selbst wenn man sich gut versteht.

Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist

Ehrlichkeit ist Pflicht. Wenn ein Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, um den Mieter loszuwerden, ist das illegal. Wenn der Mieter das beweisen kann, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Das kann teuer werden. Er muss dann zum Beispiel die Umzugskosten übernehmen oder die Differenz zur neuen, teureren Miete zahlen. In schweren Fällen ist das sogar eine Straftat (Betrug).

Es kann auch passieren, dass der Eigenbedarf echt war, aber später wegfällt. Hier kommt es auf den Zeitpunkt an:

• Vor Ende der Kündigungsfrist: Fällt der Grund weg, bevor der Mieter ausgezogen ist, muss der Vermieter Bescheid sagen. Die Kündigung wird dann unwirksam. Ein Beispiel: Die Schwester, für die gekündigt wurde, will doch nicht einziehen. Passiert das rechtzeitig, darf der Mieter bleiben.
• Nach Ende der Kündigungsfrist: Fällt der Grund erst später weg, ist die Kündigung meistens trotzdem wirksam. Der Mieter muss ausziehen.

Pflicht zur Ersatzwohnung

Manchmal besitzt der Vermieter noch eine andere Wohnung im selben Haus, die gerade leer steht. In diesem Fall muss er diese Wohnung dem gekündigten Mieter als Ersatz anbieten. Tut er das nicht, macht er sich schadenersatzpflichtig. Die Kündigung an sich bleibt aber oft bestehen.

Der Schutz des Mieters: Der Härtefall

Auch wenn die Kündigung berechtigt ist, muss der Mieter nicht immer sofort gehen. Er kann Widerspruch einlegen. Das nennt man die „Sozialklausel“. Ein Widerspruch ist möglich, wenn der Auszug für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Typische Härtegründe sind:

• Hohes Alter oder schwere Krankheit.
• Suizidgefahr.
• Es ist unmöglich, eine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden.

Wenn ein solcher Härtefall vorliegt, wägt das Gericht die Interessen ab. Ist das Interesse des Mieters wichtiger, darf er vielleicht wohnen bleiben oder bekommt mehr Zeit.

Schutz durch das Gericht

Selbst wenn der Vermieter vor Gericht gewinnt, setzen die Richter den Mieter selten sofort auf die Straße. Das Gericht kann eine „Räumungsfrist“ gewähren. Das bedeutet, der Mieter bekommt noch etwas Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen. Diese Frist kann bis zu einem Jahr dauern. Das Ziel ist immer, Obdachlosigkeit zu vermeiden.