Kündigungsschutz des Mieters im „Münchener Modell“
BGH, Urt. v. 6.8.2025 – VIII ZR 161/24
Mieterschutz bei Verkauf der Wohnung: Ein wichtiges Urteil
Wer zur Miete wohnt, hat oft Angst vor einer Kündigung. Besonders gefürchtet ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Das bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder seine Familie benötigt. Wenn ein ganzes Mietshaus verkauft und in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, ist die Gefahr für die Mieter besonders groß. Denn dann gibt es plötzlich viele neue Eigentümer, und jeder könnte Eigenbedarf anmelden.
Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt. Er hat deshalb Schutzregeln geschaffen. Eine der wichtigsten Regeln ist die sogenannte Kündigungssperrfrist. Diese Regel besagt: Wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese dann verkauft werden, darf der neue Eigentümer dem alten Mieter eine gewisse Zeit lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen. In vielen Orten beträgt diese Frist drei Jahre. In Städten mit großer Wohnungsnot, wie zum Beispiel München, beträgt die Frist sogar zehn Jahre. Erst nach Ablauf dieser zehn Jahre darf der neue Eigentümer eine Kündigung aussprechen.
Das Problem mit dem „Münchener Modell“
In der Vergangenheit versuchten Investoren oft, diese Wartezeit zu umgehen. Sie nutzten dafür einen Trick, der als „Münchener Modell“ bekannt wurde. Dabei gründeten mehrere Leute eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese Gesellschaft kaufte das Haus. Dann teilten sie das Haus unter sich auf. Da die Gesellschaft schon Eigentümer war, bevor die Aufteilung offiziell im Grundbuch stand, versuchten sie so, die Sperrfrist zu umgehen oder früher starten zu lassen. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und das Gesetz verschärft. Auch wenn eine Personengesellschaft (wie eine GbR) das Haus kauft, soll der Mieterschutz greifen.
Kündigungsschutz des Mieters im „Münchener Modell“
Der aktuelle Streitfall
Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) wurde nun ein Fall verhandelt, der genau diese Regeln betrifft. Es ging um eine Wohnung in München. Die Mieter lebten dort schon seit dem Jahr 2004.
Im Jahr 2011 kaufte eine Firma das ganze Haus. Bei dieser Firma handelte es sich um eine sogenannte „GmbH & Co. KG“. Das ist eine spezielle Form einer Handelsgesellschaft. Nachdem die Firma das Haus gekauft hatte, wandelte sie es im Jahr 2012 in einzelne Eigentumswohnungen um.
Einige Jahre später, im Jahr 2016, verkaufte die Firma eine dieser Wohnungen an ein Ehepaar. Dieses Ehepaar wurde im Jahr 2017 als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Im Jahr 2022 kündigte das Ehepaar den Mietern die Wohnung. Der Grund war Eigenbedarf. Die neuen Eigentümer wollten die Wohnung selbst nutzen.
Der Streit um die Frist
Die große Frage vor Gericht war: War die Kündigung erlaubt? In München gilt die Sperrfrist von zehn Jahren. Aber wann hat diese Frist begonnen?
- Sichtweise der Eigentümer: Das Ehepaar argumentierte, dass die Frist schon begonnen hat, als die Firma (die GmbH & Co. KG) das Haus im Jahr 2011/2012 kaufte. Wenn das stimmen würde, wären die zehn Jahre im Jahr 2022 bereits vorbei gewesen. Die Kündigung wäre dann wirksam.
- Sichtweise der Mieter: Die Mieter sagten, die Frist habe erst begonnen, als das Ehepaar die Wohnung im Jahr 2017 kaufte. Wenn das stimmt, läuft die Frist noch bis zum Jahr 2027. Eine Kündigung im Jahr 2022 wäre dann viel zu früh und damit unwirksam.
Die Eigentümer beriefen sich darauf, dass der Kauf durch die Firma (GmbH & Co. KG) genauso behandelt werden müsse wie der Kauf durch eine Personengesellschaft (GbR) beim oben genannten „Münchener Modell“. Das Gesetz sagt nämlich, dass bei einem Verkauf an eine Personengesellschaft die Frist sofort läuft.
Die Entscheidung der Richter
Die Richter am Bundesgerichtshof haben den Mietern recht gegeben. Die Kündigung ist unwirksam. Das Mietverhältnis besteht weiter. Die Mieter müssen nicht ausziehen.
Die Begründung
Das Gericht hat sehr genau ins Gesetz geschaut. Es hat geprüft, was der Gesetzgeber damals eigentlich wollte. Das Ziel des Gesetzes war es, Mieter vor Tricksereien wie dem „Münchener Modell“ zu schützen. Bei diesem Modell schließen sich Privatleute zusammen, um die Mieter schneller loszuwerden.
Eine GmbH & Co. KG ist aber etwas anderes. Sie ist eine Handelsgesellschaft. Das Gericht entschied, dass der Begriff „Personengesellschaft“ im Gesetzestext eng ausgelegt werden muss. Er umfasst zwar die GbR, aber nicht automatisch alle anderen Gesellschaftsformen wie eine GmbH & Co. KG.
Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass eine Gruppe von Leuten ein Haus kauft und sofort Eigenbedarf anmeldet. Bei einer Handelsgesellschaft ist die Gefahr von Eigenbedarf aber normalerweise geringer, weil eine Firma nicht selbst in einer Wohnung wohnen kann.
Deshalb gilt die Sonderregel für den frühen Fristbeginn hier nicht. Der Kauf des Hauses durch die Firma im Jahr 2011 hat die Sperrfrist für Eigenbedarf noch nicht ausgelöst.
Das Ergebnis für die Mieter
Da der Kauf durch die Firma die Uhr noch nicht gestartet hat, ist der spätere Verkauf entscheidend. Erst als das Ehepaar die Wohnung kaufte und im Jahr 2017 ins Grundbuch eingetragen wurde, begann die Zehn-Jahres-Frist zu laufen.
Wenn man von 2017 zehn Jahre weiterrechnet, endet die Sperrfrist erst im Jahr 2027. Die Kündigung, die das Ehepaar im Jahr 2022 ausgesprochen hat, kam also fünf Jahre zu früh. Während dieser Sperrfrist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gesetzlich verboten.
Die Klage der Eigentümer auf Räumung der Wohnung wurde deshalb abgewiesen. Sie können die Wohnung vorerst nicht für sich nutzen, weil der Schutz der Mieter in diesem Fall Vorrang hat. Das Urteil stärkt damit die Rechte von Mietern in umgewandelten Wohnungen erheblich, wenn gewerbliche Zwischenhändler im Spiel sind.
