Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum & Veräußerung an GbR

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung an eine GbR

Gericht: BGH 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 21.01.2026
Aktenzeichen: VIII ZR 247/24
ECLI: ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang
vorgehend LG München I, 25. Oktober 2024, Az: 14 S 2770/24, Urteil
vorgehend AG München, 2. Februar 2024, Az: 420 C 18349/22

Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Januar 2026 ist für Mieter und Vermieter von großer Bedeutung. Es klärt eine wichtige Frage zum Schutz vor Kündigungen, wenn eine Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.

Hier finden Sie eine leicht verständliche Zusammenfassung der Entscheidung und ihrer Folgen für Sie.

Der Hintergrund: Worum ging es in dem Streit?

Ein Mieter wohnte seit dem Jahr 2004 in einer Wohnung in München. Im Jahr 2021 kaufte ein neuer Eigentümer das gesamte Haus. Dieser neue Eigentümer teilte das Haus kurz darauf rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen auf.

Danach gründete der Eigentümer zusammen mit seiner Frau und seinen beiden Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (kurz: GbR). Er übertrug die Wohnungen auf diese Familiengesellschaft.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Kurz nachdem die GbR als neue Eigentümerin im Grundbuch stand, kündigte sie dem Mieter. Der Grund: Eine der Töchter, die ebenfalls Gesellschafterin der GbR ist, wollte die Wohnung selbst nutzen.

Der Mieter wehrte sich gegen diese Kündigung. Er argumentierte, dass eine gesetzliche Sperrfrist gelte. Er sei durch die Umwandlung in eine Eigentumswohnung geschützt. Das Gericht musste nun entscheiden, ob die GbR sofort kündigen durfte oder jahrelang warten musste.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter recht. Die Kündigung war unwirksam. Die Richter erklärten, dass die sogenannte Kündigungssperrfrist beachtet werden muss.

Was ist die Kündigungssperrfrist?

Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, darf der neue Käufer nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gesetz sieht eine Wartezeit von mindestens drei Jahren vor. In Städten mit Wohnungsmangel, wie München, kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen.

Warum gilt die Sperrfrist auch für Familien-Gesellschaften?

Die Klägerin (die GbR) hatte gehofft, eine Ausnahme im Gesetz nutzen zu können. Es gibt nämlich eine Regelung für Fälle, in denen Familienmitglieder gemeinsam ein Haus kaufen. Dort ist die Sperrfrist unter bestimmten Umständen gelockert.

Der entscheidende Unterschied

Der BGH stellte klar: Diese Ausnahme gilt nicht, wenn die Wohnung bereits rechtlich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

• Fall A: Eine Familie kauft ein ganzes Haus (ohne Umwandlung). Hier gibt es Erleichterungen für die Familie.
• Fall B: Eine Wohnung wird erst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an eine Familien-GbR übertragen. Hier greift der volle Mieterschutz.

Da im vorliegenden Fall erst die Umwandlung und dann die Übertragung an die GbR stattfand, musste die Sperrfrist voll eingehalten werden.

Die wichtigsten Begründungen der Richter

Der BGH schützte das Vertrauen des Mieters. Hier sind die Hauptgründe für das Urteil in einfachen Worten:

1. Schutz vor Verdrängung

Wenn ein großes Mietshaus in viele kleine Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, steigt die Gefahr für die Mieter. Plötzlich gibt es für jede Wohnung einen eigenen Besitzer, der Eigenbedarf anmelden könnte. Die Sperrfrist soll genau diesen Prozess verlangsamen.

2. Erweiterung des Personenkreises

Durch die Übertragung auf die GbR hat sich die Anzahl der Personen erhöht, die Eigenbedarf anmelden könnten. Früher war es nur der Alleineigentümer. Jetzt sind es vier Personen (Vater, Mutter, zwei Kinder). Das erhöht das Risiko für den Mieter, seine Wohnung zu verlieren. Deshalb ist der Schutz durch die Sperrfrist hier besonders wichtig.

3. Keine Ausnahme für „Familien-GbRs“ bei Umwandlung

Das Gesetz unterscheidet strikt zwischen der bloßen Veräußerung eines Hauses und der Umwandlung in Wohneigentum. Der BGH entschied, dass man die Ausnahmeregelungen für Familien nicht einfach auf Umwandlungsfälle übertragen darf. Das Gesetz ist an dieser Stelle absichtlich streng.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie Mieter sind:

Sie genießen einen starken Schutz, wenn Ihr Vermieter Ihr Haus in Eigentumswohnungen aufteilt. Selbst wenn eine Familie die Wohnung übernimmt, muss diese die Sperrfrist abwarten. In Regionen wie München bedeutet das oft viele Jahre Sicherheit.

Wenn Sie Vermieter sind:

Wenn Sie planen, Ihr Eigentum in eine GbR einzubringen oder umzuwandeln, müssen Sie die zeitlichen Abläufe genau prüfen. Eine Eigenbedarfskündigung kann rechtlich scheitern, wenn die Sperrfrist nicht beachtet wird. Dies kann zu hohen Prozesskosten und Zeitverlust führen.

Fazit und Beratung

Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mietern in Ballungsgebieten massiv. Es verhindert, dass Vermieter durch die Gründung von Familien-Gesellschaften den Kündigungsschutz bei Wohnungsumwandlungen umgehen können. Die Kündigungssperrfrist bleibt ein scharfes Schwert zum Schutz des Lebensmittelpunkts der Mieter.

Rechtliche Fragen rund um das Mietrecht, Eigenbedarf und Sperrfristen sind oft kompliziert. Es kommt auf Details im Grundbuch und die genaue zeitliche Abfolge an.

Bitte nehmen Sie bei weiteren Fragen oder für eine individuelle Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.