Kurzfristige Ergänzung des Mietvertrages erfordert keine Schriftform
Bundesgerichtshof: Beschluss vom 15.09.2021 – XII ZR 60/20
RA und Notar Krau
Im Kern ging es in diesem Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) um die Frage, wann Änderungen an einem Mietvertrag schriftlich festgehalten werden müssen. Genauer gesagt, wann wichtige Änderungen an einem Mietvertrag, der für längere Zeit gilt (also über ein Jahr hinaus), unbedingt schriftlich vereinbart werden müssen, damit der Vertrag seine Gültigkeit behält und auch für spätere Käufer des Mietobjekts verbindlich ist.
Das Gesetz (§ 550 BGB) schreibt vor, dass Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, schriftlich sein müssen. Das hat zwei Hauptgründe:
- Schutz für Käufer: Wenn jemand eine Immobilie kauft, in der Mieter wohnen, soll der Käufer genau wissen, welche Bedingungen im Mietvertrag stehen. Das geht am besten, wenn alles schriftlich festgehalten ist. Sonst könnte der Käufer überrascht werden, wenn mündliche Vereinbarungen getroffen wurden, von denen er nichts wusste. Der Käufer soll nicht länger als ein Jahr an Bedingungen gebunden sein, die er nicht einsehen konnte.
- Klarheit für Mieter und Vermieter: Die Schriftform sorgt auch dafür, dass sowohl Mieter als auch Vermieter genau wissen, was vereinbart wurde. Es hilft, Streitigkeiten zu vermeiden und schützt davor, dass man unüberlegt langfristige Verpflichtungen eingeht. Das Gesetz hat mit der Frist von einem Jahr eine Grenze gesetzt: Alles, was länger als ein Jahr bindet, gilt als „langfristig“ und muss daher schriftlich sein.
Was bedeutet das für Änderungen am Vertrag?
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt: Auch Änderungen an wichtigen Punkten eines Mietvertrags – wie zum Beispiel der Miethöhe – müssen nur dann schriftlich festgehalten werden, wenn diese Änderungen selbst für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr gelten sollen.
Das heißt: Wenn eine Mietminderung oder eine andere Vertragsänderung nur für kurze Zeit (zum Beispiel für ein paar Monate) vereinbart wird, muss diese Änderung nicht unbedingt schriftlich festgehalten werden, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag langfristig ist. Der Grund dafür ist, dass solche kurzfristigen Änderungen den Käufer der Immobilie nicht über ein Jahr hinaus binden. Die „Gültigkeit“ der Änderung wird also einzeln betrachtet.
Der konkrete Fall
Im vorliegenden Fall ging es um Mietminderungen, die die Mietparteien vereinbart hatten. Diese Mietminderungen galten jeweils nur für eine Dauer von deutlich unter einem Jahr. Die Klägerin (die Vermieterin) wollte den Mietvertrag kündigen und die Mieter räumen lassen, weil sie meinte, die fehlende Schriftform dieser Minderungsvereinbarungen hätte den gesamten Mietvertrag ungültig gemacht.
Der BGH hat entschieden, dass die Klägerin damit voraussichtlich nicht erfolgreich gewesen wäre. Da die einzelnen Minderungsvereinbarungen jeweils kürzer als ein Jahr liefen, mussten sie nicht schriftlich festgehalten werden, um die Gültigkeit des Hauptmietvertrags zu gewährleisten. Es spielte keine Rolle, dass die beiden kurzfristigen Vereinbarungen zusammen eine Zeit von über einem Jahr ergaben. Jede einzelne Vereinbarung wird für sich betrachtet, wenn es um die Schriftformpflicht geht.
Deshalb musste die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Was Sie sich merken sollten:
- Langfristige Mietverträge (über ein Jahr) müssen schriftlich sein.
- Änderungen an diesen Verträgen müssen nur dann schriftlich sein, wenn diese Änderungen selbst länger als ein Jahr gelten.
- Kurzfristige Änderungen, selbst wenn sie wichtige Punkte betreffen, sind auch mündlich gültig, ohne dass der ursprüngliche (schriftliche) Mietvertrag seine Gültigkeit verliert.
